Дуплекс: Руководство по Покупке и Преимущества Жилья для Двух Семей

В данной статье рассмотрим несколько ключевых аспектов, связанных с дуплексами и их популярностью.

1. Что такое дуплекс: обзор основных характеристик.
2. Почему дуплексы пользуются все большей популярностью.
3. Основные отличия между дуплексом и коттеджем.
4. Как отличить дуплекс от таунхауса.
5. Чем отличается дуплекс от двухквартирного дома.
6. Преимущества проживания в дуплексе.
7. Недостатки жизни в дуплексе.
8. Разновидности дуплексов.
9. Лучшие места для строительства дуплекса.
10. Этапы проектирования и строительства таких объектов.
11. Организация коммуникаций в дуплексе.
12. Советы по покупке дуплекса: что нужно знать.
13. Важность различия между покупкой доли и полноценного дуплекса.
14. Часто задаваемые вопросы по поводу дуплексов.

Дом в стиле дуплекс представляет собой двухэтажное здание, разделенное на две части, где каждая половина является отдельной квартирой. В принципе, дуплекс очень похож на таунхаус, за исключением того, что в случае с дуплексом всего две секции. Этот вид недвижимости давно знаком сельским жителям, так как такие дома популярны с советских времен.

В дуплексе соседи разделены всего одной несущей стеной. У каждой части свой вход, отделенный от соседнего. Иногда встречаются дуплексы с общим входом и зонами общего пользования внутри. Аттестованный риелтор-эксперт объясняет, что дуплекс официально регистрируется как жилое здание и поставляется на кадастровый учет.

Такие жилье пользуется спросом по нескольким причинам.

• Интерес к дуплексам связан с возрастающей популярностью загородной жизни - особенно после пандемии, так как во время самоизоляции жители частных домов могли выходить на улицу, в отличие от жителей городов.
• В условиях роста цен на недвижимость и понимания важности экономии, дуплекс привлекает потребителей: он стоит дешевле отдельного частного дома. При этом у него больше площадь, чем у стандартной городской квартиры, что делает его более комфортным. Расходы на обслуживание инфраструктуры дома делятся с соседями.
• С увеличивающимся числом людей, переезжающих из крупных городов на загородные участки, дуплекс становится удобным вариантом. Он предоставляет возможность жить в загородном стиле, отдохнуть от городской суеты, иметь собственный участок с парковкой и отдельный вход.

Двухсемейный дом – это дуплекс (две отдельные секции с общей стеной), в то время как коттедж предназначен для одной семьи, хотя в нем могут проживать две или три (например, родители и дети).

Территория, на которой расположен дуплекс, разделена на две части.

Дуплекс подойдет, если:

• Вы желаете владеть лишь половиной здания (одной квартирой) и сосуществовать с соседями, или если вам принадлежат обе квартиры и вы планируете сдать одну из них в аренду.
• Вы стремитесь сократить расходы на строительство загородного дома и на коммунальные услуги.

Коттедж подойдет, если:

• Вы желаете стать полноправным владельцем как дома, так и участка, и финансовые затраты для вас не проблема.
• Вам и вашей семье необходима полная конфиденциальность, и вы не желаете видеть или слышать соседей.

В двухсекционном жилом здании, известном как дуплекс, могут проживать только две семьи, как следует из его названия. С другой стороны, таунхаус представляет собой ряд домов, где соседями могут быть три, пять или даже восемь семей.

Обычно таунхаусы имеют общую парковочную площадку, в то время как для дуплексов предусмотрен отдельный гараж или место для автомобиля под навесом. В дополнение, таунхаусы склонны быть более типовыми и меньшей площади, чем дуплексы.

Дуплекс представляет собой два отдельных дома, каждый из которых имеет свой собственный вход и участок земли для владельца. В то время как в двухквартирном доме может быть общий вход и земля может принадлежать долевой или муниципальной собственности. Следовательно, дуплексы состоят из двух раздельных домов, несмотря на то, что они выглядят как одно здание, в то время как двухквартирные дома представляют собой одно здание с двумя квартирами.

Как отмечает Владимир Белолипцев, в дуплексе инженерные коммуникации распределены между двумя блоками, обеспечивая независимое функционирование и наличие приборов учета для каждой секции.

• Є відчуття приватності: незважаючи на те, що у вас квартира, а не цілий будинок, спільна стіна лише одна: немає сусідів нижче й вище. Крім того, між сусідами в дуплексі стіна зазвичай товста, шумоізоляція хороша.
• Економія: побудувати дуплекс дешевше, ніж окремий котедж, плюс - деякі витрати (проводка комунікацій, будівництво паркану тощо) можна поділити з сусідом. Податки і комунальні послуги також менші, ніж у випадку з окремим будинком.
• Квартира в дуплексі передбачає власну ділянку. Там можна вирощувати овочі та зелень, встановити альтанку або мангал, створити паркове місце.
• Можна поселитися в одному будинку з батьками, іншими родичами чи з сім'єю друзів. Ви будете допомагати один одному, проводити час разом, але при цьому існувати автономно, у різних квартирах.

• Отсутствие ощущения полного владения домом и участком земли: иногда необходимо учитывать мнение соседей. Например, для проведения ремонта крыши или установки нового забора необходимо принимать совместные решения. При желании внести изменения во внешний вид дома соседи могут высказать свое несогласие.
• Возможные конфликты из-за шума: например, постоянная громкая музыка или постоянное лаем вашей собаки могут нарушать покой других жильцов. Даже звук газонокосилки может стать предметом спора (например, когда вы работаете, а сосед отдыхает).
• Риск возникновения конфликтов с соседями. В случае, если в соседней половине живут люди не из вашего круга общения, существует вероятность несовместимости характеров. В дуплексе соседи чаще взаимодействуют друг с другом, поэтому игнорировать друг друга будет сложно.
• Личный участок будет меньше, чем у владельца дома. Кроме того, часто в дуплексах нет возможности огородить свою часть земли.
• Дуплекс не так популярен на рынке недвижимости, как частные дома, так как не каждый желает делить жилище с соседями. При попытке продажи вашей части дома столкнетесь с трудностями и, скорее всего, получите меньше денег.

Структура дуплекса в общих чертах представляет собой здание на общем фундаменте и крыше, с двумя секциями, обладающими отдельными входами. Виды дуплексов могут быть разнообразными:

• одно-, двух-, трехэтажные;
• каркасные, панельные или кирпичные;
• зеркальной планировки или (редко) асимметричные.

Чаще всего дуплексы строят с зеркальной планировкой, но иногда обращаются к проектировщику с требованием сделать половины здания разными, или владелец самостоятельно проводит перепланировку.

Располагать помещения можно по-разному, однако чаще всего за общей стеной находят кухню, санузел или гостиную, избегая спальни и кабинета, чтобы избежать проблем со слышимостью соседей во время отдыха или работы.

"У каждого из двух блоков дуплекса есть собственный участок как спереди, так и сзади. Даже на небольшом участке можно уютно устроиться в жаркий летний день у бассейна или пожарить шашлык в мае", - отмечает Владимир Белолипцев.

Наиболее удобным вариантом считается участок под ИЖС (индивидуальное жилое строительство):

• Согласно пункту 3 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ, допускается возведение жилых домов с количеством квартир, не превышающим двух (дуплекс). Это полностью соответствует описанной категории.
• В отличие от садовых товариществ, владелец ИЖС имеет право постоянной прописки в построенном жилье.
• Приобретение коммуникаций в поселке ИЖС обычно проще.

Юрист Артем Зотов уточняет, что возможно построить дуплекс и в СНТ, но в таком случае могут отсутствовать описанные выше преимущества. Например, для признания дачного домика жилым и оформления постоянной регистрации требуется выполнить ряд сложных процедур. Запрещено строительство дуплексов на землях сельскохозяйственного назначения. Использование земель СНТ для жилой застройки в виде дуплексов крайне редко разрешается.

Белолипцев объясняет, что строительство дуплекса экономически выгодно, так как расходы на фундамент, крышу и коммуникации практически равномерно распределяются. При использовании типового проекта экономия в бюджете будет еще значительнее. Пакет документации для строительства стандартный и не вызывает сложностей.

Перед началом строительства дуплекса юрист Артем Зотов рекомендует провести проверку:

1. Тип участка и предназначение. Подойдет ли он "для ИЖС" или "для садоводства" при определенных условиях.
2. Размер участка. Должен быть достаточным для возведения дома с учетом отступов от границ по СНиП (обычно 3 метра).
3. Кадастровый номер (можно найти на кадастровой карте в интернете). Необходим для получения информации из ЕГРН, участок для строительства обязательно должен иметь кадастровый номер.
4. Отсутствие обременений на земельном участке (например, санитарные или водоохранные зоны).

Специалисты рекомендуют составить смету перед возведением жилища и сотрудничать с профессионалом. Иногда клиенты застройщиков забывают, что дом не просто стены, а также и фундамент, отделка, окна, двери и коммуникации.

Например, затраты на окна могут составить от 200 тыс. (стандартный пакет), внутренняя отделка - от 500 тыс. до 1,5 млн (в зависимости от площади дома и выбранных материалов). Значительная часть бюджета уйдет на строительство фундамента, которое потребует приблизительно 20% средств. Прокладка коммуникаций также требует серьезных вложений.

Цена "коробки" без отделки может варьироваться в зависимости от материалов, размеров и сложности проекта. К примеру, дуплекс из СИП-панелей обойдется дешевле (несмотря на необходимость отделки), чем аналогичное жилище из кирпича.

Приведены ниже некоторые популярные проекты дуплексов и их стоимость (с отделкой и коммуникациями):

• Двухэтажный дуплекс из газобетона общей площадью 300 м^2 с участком, гаражом и котельной оценивается в 12-13 млн рублей. На первом этаже: встроенный гараж, кухня и гостиная вдоль общей стены с соседями, объединенный санузел. Второй этаж: две спальни (или спальня и детская), кабинет и еще один санузел вдоль общей стены с соседними домами.
• Двухэтажный дуплекс из газобетона общей площадью 170 м^2 (более простой вариант) обойдется в 8 млн рублей. На первом этаже: прихожая, кухня, гостиная и санузел вдоль общей стены с соседями (возможно кухня объединена с гостиной и имеется дополнительная спальня для гостей). Второй этаж: санузел по центру и по обе стороны две спальни, все выходят на общую стену с соседними домами.