Регистрация ипотеки: финальные шаги сделки купли-продажи

Ипотечный кредит — это способ обеспечения долговых обязательств путем залога объектов недвижимости. Процедура непосредственно включает тройку участников:

• дееспособный заёмщик, пользующийся и владеющий недвижимостью, например, земельным участком, зданием или квартирой;
• кредитор, который выдаёт займ и вправе реализовать заложенное имущество при несоблюдении условий по выплатам;
• государственные органы, подтверждающие легитимность и надёжность ипотечной транзакции.

Причины для возникновения ипотеки разделяются на договорные и законодательные. В первом случае залог становится частью финансового договора. Во втором — ипотека накладывается при:

• покупке недвижимости в кредит или с отсрочкой платежа;
• обязательствах по оплате аренды участка или другой недвижимости;
• залоге недвижимости в рамках строительства по договору долевого участия (ДДУ) с момента его подписания;
• использовании сбережений военнослужащих для покупки жилплощади.

Для правомерности таких операций крайне важно выполнение всех регистрационных норм залога. Зарегистрировать ипотеку возможно несколькими способами:

• напрямую или через доверенное лицо в службе кадастрового учёта (Росреестр) или в МФЦ;
• посредством Почты России, собрав аналогичный пакет документов, оформив опись отправлений и указав стоимость, а также оформив уведомление о доставке;
• в цифровом виде — через интернет-сайт Росреестра или портал «Госуслуги».

Стоит также учесть региональные особенности процедур. Например, в Москве и области ипотечные регистрации проводятся исключительно через Мультисервисные центры (МФЦ), если отсутствует принцип экстерриториальности.

Принцип экстерриториальности дает возможность россиянам проводить регистрацию недвижимости в любом регионе, не выезжая из своего. Ипотечную регистрацию можно оформить там, где располагается объект, при этом цифровые версии документов будут созданы органом регистрации в месте представления бумажных аналогов.

Для проведения процедуры регистрации залога по ипотеке необходимо:

• заявление, подписанное обеими сторонами (заемщиком и кредитором);
• документация для подтверждения личности;
• оригинал и копия квитанции, подтверждающие уплату государственной пошлины.

Подача заявления возможна через услуги нотариуса, что влечет за собой нотариальное удостоверение сделки.

В дополнение к вышеупомянутым документам могут потребоваться:

• кредитный или заемный договор (по числу участников сделки);
• согласие супруга или супруги на проведение операции;
• разрешение от органа опеки и попечительства, если в транзакции участвуют несовершеннолетние;
• ипотечное свидетельство вместе с дополнительными документами, включая отчет оценщика;
• основные документы юридического лица, если оно выступает участником (устав, учредительный договор, свидетельство о госрегистрации — оригиналы или нотариально заверенные копии).

При подаче заявления граждане обязаны предоставить паспорт. Если в сделке принимает участие банк, необходимо внести отдельное заявление от данной финансовой организации. Особое внимание следует уделить аккуратности соблюдения установленных сроков и норм ответственным банковским сотрудником, поскольку любая промедлека может вызвать задержку в оформлении залога жилья.

Значимый шаг к приобретению жилья с использованием ипотеки начинается в Многофункциональном центре, где заемщики подают заявление и предъявляют требуемые бумаги (список сходится с ранее упомянутым). Сотрудник центра регистрирует документы, выдавая расписку о приеме, после чего информация перенаправляется в кадастровую палату.

Дальнейшее действие переходит к Росреестру, где происходит тщательный аудит документов и условий ипотечного договора. Эксперты уделяют внимание проверке законных прав на предмет залога. Нотариальное заверение ипотеки позволяет ускорить регистрационные процедуры.

Возврат в МФЦ для получения документов становится необходимым этапом после оформления залога, исключая получение закладной. Предварительная запись не требуется благодаря системе живой очереди.

Если залоговый объект уже обременен предыдущей ипотекой, информация об этом обременении обязательно фиксируется в Единый государственный реестр недвижимости. После регистрации данных о залоге права на объект можно оспорить только в судебном порядке.

В итоге, после внесения всех нужных данных в реестр Росреестра, будут доступны следующие сведения:

• список владельцев;
• ключевые характеристики объекта недвижимости;
• информация о правообладателях;
• категория объекта (жилое или нежилое помещение);
• наличие обременений и причины для их установления.

Таковым образом, процесс ипотечной регистрации считается полностью завершенным после выполнения всех вышеупомянутых процедур, о чем и свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости.

На первый взгляд может казаться, что процесс уплаты государственной пошлины при оформлении ипотечного договора является простым и очевидным — достаточно перевести денежные средства на указанные реквизиты банка. Тем не менее, практика показывает, что многие заявления о регистрации ипотек в многофункциональных центрах отклоняются именно из-за некорректно совершённых платежей. Рассмотрим этот вопрос более подробно:

• тарифный взнос составляет 1000 рублей для физических лиц и 4000 рублей для организаций;
• в перечень документов необходимо включать и оригинал, и копию платёжной квитанции;
• жизненно важно корректно указывать информацию о региональном отделении Росреестра при совершении платежа — любая ошибка может привести к отказу в регистрации.

Преимущество подачи заявления на ипотеку через сервис «Мои документы» заключается в том, что профессионалы данного центра не только помогут вам определить точную сумму платежей, но и укажут на другие существенные моменты, освобождая вас от необходимости следить за изменениями в законодательстве самостоятельно.

Нормативные акты устанавливают для многофункциональных центров "Мои документы" следующие временные рамки для оформления залога:

• 7 рабочих дней — в случае заложения жилой недвижимости;
• 9 рабочих дней — при залоге коммерческих объектов недвижимости и земельных участков.

Засекая время, старт отсчета приходится на день, следующий за датой предоставления всех требуемых документов. Кроме того, один рабочий день отводится на процедуру обмена данными между МФЦ и Кадастровой службой.

Важно: для эффективного планирования визита в многофункциональный центр рекомендуется ориентироваться на производственный календарь, учитывающий наличие праздничных и нерабочих дней, что может сказаться на временных рамках регистрации.

В определённых обстоятельствах к действующему ипотечному соглашению требуется добавить приложение. Возникает вопрос о необходимости его официальной регистрации в органах Росреестра и особенностях регистрации права залога. Ответ зависит от даты заключения первоначального контракта:

• если основной договор оформлен до 1 июля 2014 года, то регистрация приложения обязательна и проводится в ЕГРН через МФЦ, как это описано в предыдущих разделах;
• для документов, заключенных после этой даты, регистрация приложения не требуется, достаточно только подать заявку на внесение изменений в единый реестр записей об ипотеке в ЕГРН.

До 1 июля 2014 года утверждение ипотечного договора в Росреестре было ключевым условием для осуществления сделки. На фоне нововведений в законодательстве изменились и критерии регистрации ипотечных операций: ныне Росреестр регистрирует непосредственно объект недвижимости, предоставляемый в залог.

Следует подчеркнуть: не каждое изменение условий ипотечного договора требует регистрации. К регистрации подлежат только изменения, касающиеся:

• даты установки залога;
• сроков выполнения обязательств по договору;
• характеристик заложенной недвижимости;
• объёма долговых обязательств, обеспеченных залогом;
• данных об участниках сделки;
• информации о закладной;
• оценочной стоимости заложенного актива;
• условиях реализации залогового обеспечения.

Тем не менее, модификации таких аспектов, как процентные ставки по кредиту, не влекут за собой необходимости регистрации нового приложения к договору.

Различные факторы могут привести к неуспеху при оформлении ипотечного договора:

• неполный комплект документации, требуемой законом (как, например, отсутствие согласия супруга);
• наличие серьезных ошибок в предоставленных документах (таких как неправильное указание фамилии участника или ошибочный кадастровый номер объекта);
• ошибочное проведение регистрации (завершение ипотеки вместо её оформления);
• некорректное или неправильное уплата государственной пошлины;
• пропуск в описании обременений на недвижимость;
• наложение ареста на имущество по решению суда;
• судебное разбирательство, касающееся прав на жилье;
• недостача информации от других государственных структур (включая налоговую службу) при необходимости.

Важно: перед окончательной сдачей документов следует тщательно проверить каждую страницу, чтобы исключить наличие пятен, исправлений, стертых мест, добавлений и зачеркнутых слов.

С момента подачи необходимых бумаг для залога недвижимости в Многофункциональный центр крайне важно не упускать контроль над процессом, тщательно следя за ходом рассмотрения документов в соответствии с утвержденными временными рамками. В случае выявления недочётов или ошибок, Росреестр может приостановить процедуру, что в потенциале приведет к неполучению услуги.

Мониторинг состояния регистрации залога возможен через интернет-ресурс Росреестра или по звонку на горячую линию по телефону 8(800)100-34-34, где необходим будет номер вашего заявления.

Информация о результатах обработки вашего запроса будет отправлена не зависимо от итога рассмотрения. В случае отказа потребуется выполнить следующие шаги:

• исправление найденных ошибок в предоставленных документах;
• повторная подача заявления с исправленными данными;
• запрос дополнительно требуемых бумаг у соответствующих организаций.

По завершении успешной регистрации ипотечного договора в Росреестре, права всех сторон сделки оказываются под надёжной защитой.

Как только заемщик осуществит выплату всей суммы по ипотеке, он имеет право обратиться в Многофункциональный центр для освобождения недвижимости от залога. В этом случае необходимо заново предоставить полный набор документов (паспортные данные участников, кредитный контракт, закладную, справку о полной выплате долга и выписку из ЕГРН), оплатить госпошлину и заполнить соответствующее заявление. Сотрудник центра «Мои документы» проверит и заверит все бумаги, выдав подтверждающую расписку. Дополнительно, после освобождения объекта от обременений, можно заказать выписку из реестра за отдельную плату.

Законченность ипотечной операции в России подтверждается моментом государственной регистрации залога объектов недвижимости. Это охватывает Квартиры, дома, иную постройку и земельные участки. На стадии утверждения прав владения, как резиденциальной, так и коммерческой недвижимостью, устанавливается официальное обременение на указанную собственность.

Подготовка к регистрации ипотеки проходит через инстанции Росреестра, где залогодатель и залогодержатель представляют совместное заявление. Для этой процедуры требуется оплатить государственный сбор в установленном размере и собрать все документы, предусмотренные регулированием.