Программа "Семейной ипотеки" и ее изменения
С 1 апреля по проекту "Семейная ипотека" возможно получить кредит на покупку квартиры на вторичном рынке, но лишь для семей с маленькими детьми, проживающих в городах и только в тех, где строятся не более двух многоквартирных домов. Квартира должна быть в доме, который не старше 20 лет, и это нововведение не распространяется на столичные регионы.
Изменения в программе затронут более 800 городов России, перечень которых обещают опубликовать на сайте проекта.
По расчетам специалистов отдела аналитики, новая опция будет доступна в 670 городах, что составляет чуть больше половины всех населенных пунктов страны. В России насчитывается 1125 городов, причем в 630 из них по началу марта не строилось ни одного нового дома.
В этих местах обитает приблизительно 14,8 миллионов человек. Самые крупные города среди них - Прокопьевск, Сызрань и Норильск (с около 160-170 тысячами жителей).
Еще в 120 городах с численностью населения в 5,1 миллиона человек возводится один или два дома. Самые заметные из них - Мурманск (с более чем 200 тысячами жителей), Орск (приблизительно 190 тысячами жителей), Златоуст (около 160 тысяч жителей).
Тем не менее, не все 19,9 миллионов жителей этих 750 городов смогут приобрести вторичное жилье при помощи "Семейной ипотеки". В 80 из них (с общей численностью в 1,1 миллион жителей) нет пригодного жилья по условиям программы - домов, построенных за последние 20 лет. По мнению специалистов отдела аналитики, это маленькие населенные пункты, где в крупнейших из них живет не более 40 тысяч человек. Среднее население в этой группе местностей - менее 15 тысяч человек.
В остальных 670 городах (без новостроек, но с подходящим жильем) у потенциальных заемщиков ипотеки (около 18,7 миллионов человек) будет выбор, отмечают специалисты. Примерно 14% земельных участков этих городов соответствуют условиям программы. В целом по стране показатель доли "нового" жилья немного, но выше - 17%. При этом данные значительно различаются от города к городу. Например, если в Апатитах, Североморске и Воркуте одно-два здания соответствуют двадцатилетнему критерию, то в Урае, Пыть-Яхе, Арске и Магасе - более трех четвертей застройки подходит.
Помимо городов, существует еще не менее 150 сельских поселений, станиц и крупных деревень с недавно построенным жильем, но с малым числом новостроек. Однако они не подпадают под программу - жилье можно покупать именно в городах.
Программа "Семейной ипотеки" для вторичного жилья является значимой, но ограниченной, отмечает замглавы ипотечного отдела компании "Этажи" Татьяна Решетникова. Даже в небольших городах, по ее мнению, только 10-15% всего предложения подходит под нее.
Будут ли расти цены на "молодое" жилье из-за увеличения спроса на него? Многое будет зависеть также от условий банков, которые будут одобрять и выдавать такие кредиты, считает Решетникова. Возможность получить кредиты на "Семейную ипотеку" на первичном рынке без комиссий очень мала, и если в новостройках это зачастую решается застройщиками, заинтересованными в продажах, то в секторе готового жилья это будет сложнее, отмечает Решетникова. "Это может привести к тому, что владельцы начнут включать эти комиссии в цену своих объектов, что приведет к повышению стоимости квартир по крайней мере на размер указанных комиссий", - пишет эксперт. По ее словам, самая выгодная возможность приобретения вторичного жилья - в начале действия программы, до того, как рынок отреагирует на расширение "Семейной ипотеки".
Прогноз рынка жилья и ипотеки
Ожидается, что результаты программы дадут предпочтение объектам, соответствующим требованиям, что может повысить конкурентоспособность. Введение комиссий за льготные кредиты при продаже жилья может привести к увеличению цен на 10-15%, считает Решетникова. Для сдерживания роста цен требуется независимая оценка стоимости залогового объекта. Банки могут увеличить первоначальный взнос до 30-50% для снижения рисков.
В условиях ограниченного нового строительства цены на относительно новую вторичку обычно значительно превышают рыночные, указывает Чернокульский.
Некоторым семьям покупка жилья на вторичном рынке может оказаться выгоднее из-за более высокой стоимости новостроек. Однако предложения новостроек могут быть ограничены, что влияет на цены на вторичке. Важно отметить, что наличие трех новостроек на рынке Мурманска оказывает влияние на выбор покупателей.
Программа "Семейная ипотека" может оказать ограниченное влияние на рынок многоквартирных домов в небольших городах, где условия жизни и коммунальные расходы могут подорожать. Ограниченный спрос на жилье может быть вызван отсутствием инфраструктуры и невыгодными условиями жизни, что сдерживает спрос и строительство нового жилья.
Участие в программе покупки домов на вторичном рынке может стимулировать развитие строительства и бизнеса в городах, привлекательных для туристов, что способствует оживлению регионального рынка жилья.
В небольших городах Хасавюрте, цены на вторичное жилье зависят от типа домов. Старые панельные дома могут продаваться по более низким ценам, в то время как новые дома пользуются спросом, влияя на цены на вторичное жилье. Предложенные меры могут сдерживать рост цен на рынке жилья.
