Суд взыскал с застройщика 194 млн руб. за недоделки в квартире

Выявлен необычный случай взыскания значительной неустойки с застройщика из-за недочетов в проданной квартире. Женщина обнаружила проблемы с отделкой и подала иск. Судебное разбирательство длилось долгие годы, и в итоге разработчика обязали устранить дефекты и уплатить неустойку в размере 1% от стоимости жилья (30 миллионов рублей) за каждый день задержки с ремонтом. Сумма пеней достигла уже 194 миллионов рублей и продолжает расти. Проигравший застройщик пытается оспорить решение, обвиняя истца в "потребительском экстремизме". Юристы утверждают, что максимум, на что может рассчитывать застройщик, — это снижение суммы пеней, но и для этого придется доказать факт недопуска рабочих в жилое помещение для проведения ремонта.

Спор о рекордной неустойке развернулся между ООО "АРСП Фрунзенского района" (входит в группу ФСК) и Ксенией Мгарь. В феврале 2023 года гражданка приобрела у АРСП за 30,2 миллиона рублей квартиру в Москве по договору купли-продажи. Через некоторое время она обнаружила проблемы с отделкой и небольшое отклонение по площади. Конфликт не удалось уладить, и тогда клиентка обратилась в суд.

В сентябре 2023 года спор рассмотрел Бутырский районный суд Москвы. Претензии к площади имущества первая инстанция отклонила, так как договор позволял изменения площади, но признала некачественную отделку. В итоге застройщика обязали устранить проблемы и уплатить неустойку в 250 тысяч рублей.

Истец требовала неустойку в размере 7,3 миллиона рублей за период с 24 апреля по 17 мая 2023 года, а за последующие дни задержки с ремонтом — по 1% от стоимости квартиры в день, то есть более 9 миллионов рублей в месяц.

Судебные действия развернулись вокруг величины неустойки. В июне 2024 года апелляционный суд направил дело на пересмотр в апелляцию из-за неясности, "за какой конкретно период" и от какой суммы были снижены пени.

В рамках апелляции Мосгорсуд в августе 2024 года определил неустойку по ст. 23 закона "О защите прав потребителей" — 1% от цены квартиры за каждый день задержки выполнения ремонта для устранения дефектов отделки. За период с апреля по сентябрь 2023 года (до решения Бутырского райсуда) сумма пеней составила 43,2 миллиона рублей, что апелляция учла несоизмеримым и снизила до 806,8 тысяч рублей. Однако помимо этого Мосгорсуд обязал застройщика уплатить неустойку в полном объеме (1% от стоимости имущества в день) "на будущий период" — с сентября 2023 года по момент "выполнения ответчиком обязательств по устранению дефектов в квартире".

В октябре 2024 года организация обратилась в апелляционный суд, аргументируя "потребительскую злобу", утверждая, что гражданка не разрешает вход в жилище для ремонта. Застройщик заявил, что неоднократно пытался связаться с истцом по телефону и отправлял ей телеграфы, но просьбы были проигнорированы. Документы о неразрешении входа в квартиру с сентября 2023 года были представлены компанией. Однако в январе 2025 года апелляционный суд отклонил жалобу.

Застройщик не удовлетворился таким результатом и предпринял новые усилия по уменьшению неустойки.

Так, в марте организация просила Мосгорсуд пересмотреть дело из-за новых обстоятельств, но была отклонена, так как суд полагал, что застройщик фактически пытался оспорить уже принятое решение. Кроме того, в апреле ответчик обратился в Верховный суд РФ, чтобы оспорить решение о неустойке, эта жалоба пока не была рассмотрена. В то же время девелопер подал иск о снижении неустойки против Ксении Мгарь в Бутырский суд, слушание назначено на август.

Сумма штрафа на 17 июня, рассчитанная на основании судебного решения, составляет 194,17 млн рублей, что в шесть раз превышает стоимость квартиры. Более того, сумма продолжает расти, поскольку ремонт до сих пор не выполнен. Ксения Мгарь вынуждена обратиться к приставам для вынужденного взыскания неустойки с застройщика, на данный момент удалось собрать лишь 1,3 млн рублей, сообщил юрист Илья Григорьев, отстаивающий интересы истца. Он считает, что нет причин для пересмотра дела и утверждает, что никаких препятствий для ответчика не существовало. ФСК не ответили на запрос.

Адвокаты уверяют, что штрафы за дефекты товаров на практике редки, и взыскание неустойки в разы превышающей стоимость товара является редким явлением. Многие отмечают, что размер штрафа для застройщиков может быть определен типом сделки. Если речь идет о долевом участии в строительстве, размер неустойки ограничивается стоимостью устранения дефектов. Однако при продаже квартиры по договору купли-продажи и неустранении дефектов годами, штрафы начинают превышать стоимость квартиры.

Согласно юристам, выбор сделок обусловлен стремлением застройщиков избежать гарантийных обязательств, предусмотренных законом для долевого участия в строительстве. Другие причины могут быть связаны с завершением строительства дома и последующей продажей квартир по договорам купли-продажи.

Юридические специалисты считают, что вероятность пересмотра дела у застройщика невелика.

Согласно закону, права потребителя защищены, и попытка защиты ответчика путем введения "новых" актов о недопуске в квартиру является неэффективной, по словам господина Каирова. Однако Владислав Стрелков утверждает, что суд лишь установил процедуру начисления неустоек, и конкретные расчеты штрафов должны проводиться приставами в ходе исполнительного производства. По его мнению, необходимо представить документы, подтверждающие недопуск в жилье, для уменьшения размера штрафа.

Согласно господину Стрелкову, вероятность удовлетворения иска застройщика об уменьшении неустойки сомнительна, поскольку ответчик старается изменить уже принятое судебное решение, что является недопустимым. Он считает, что ограничение начисления неустойки до даты исполнения судебного решения противоречит целям этого механизма.

В целом, чтобы избежать значительных штрафов, юристы рекомендуют застройщикам своевременно предоставлять доказательства препятствий к доступу в жилье. Для этого можно привлечь правоохранительные органы, управляющие компании жилых домов, поставщиков ресурсов, а также использовать видеозаписи. Однако если суд обнаружит, что доказательства недопуска в квартиру были подготовлены "наспех", они могут быть отвергнуты, предупреждает Сослан Каиров.

Ян Назаренко, Дарья Андрианова