Рынок недвижимости в Москве и Подмосковье: тенденции роста и спада
Рынок уже готовых жилых комплексов в Москве и области продолжает расти. На середину апреля 2025 года количество доступных квартир и апартаментов достигло 8 тыс. в столице и 7,9 тыс. в Подмосковье. Продажа готовых площадей осложняется тем, что покупатели теряют доступ к льготным ипотечным программам, которые являются ключевым фактором продаж. Чтобы помочь застройщикам, власти предлагают возможность рассрочки на готовое жилье, однако эксперты считают, что эти схемы несут слишком много рисков.
К середине апреля 2025 года предложение квартир и апартаментов в уже построенных новостройках Москвы увеличилось на 2,4% год к году, до 8 тыс., согласно данным сервиса Dataflat.ru. Тем временем предложение в новостройках, которые еще находятся в процессе строительства, сократилось на 14%, до 62,1 тыс. лотов. В Подмосковье предложение в готовых комплексах выросло на 24,3%, до 7,9 тыс. лотов, а общий объем недвижимости в новостройках увеличился на 22%, до 49 тыс.
Этот рост связан с уменьшением спроса на новостройки. По данным центра "Дом.РФ", объем продаж жилья в новостройках по России сократился на 6% за январь-март 2025 года, до 5,3 млн кв. м. Это привело к увеличению доли нераспроданного жилья. В марте 2025 года доля нераспроданного жилья в многоквартирных домах с планируемым сроком ввода в текущем году достигла 47%, что стало самым высоким значением за последние шесть лет.
Продажа квартир в уже построенных жилых комплексах всегда представляет собой сложную задачу, в том числе из-за повышенных цен по сравнению со стартовыми. Разногласия в цене могут достигать 30%, отмечает Людмила Костяйкина, руководитель отдела продаж в ГК "БЭЛ Девелопмент".
Также стоит отметить, что на готовое жилье не распространяется льготная ипотека, которая является основным механизмом продаж для застройщиков. По данным Dataflat.ru, в марте 2025 года более половины всех сделок на первичном рынке жилья в Москве и Подмосковье были совершены с использованием ипотеки, при этом 60% от общего объема выданных жилищных кредитов были частью льготных программ.
Рост непроданных площадей и выдача рассрочек в жилищную сферу
Расширение объемов невостребованных площадей вызвало беспокойство среди властей. Министр ЖКХ Марат Хуснуллин высказал предложение об осмыслении предоставления отсрочки при покупке жилья по заселении, при условии полной оплаты застройщиком банку, а также возможности устанавливать ипотеку на данный объект. В настоящее время рассрочка пользуется особым спросом среди покупателей. Если в марте 2024 года этот инструмент был использован не более чем 30% покупателей жилых комплексов Москвы, а в марте 2023 года доля его использования не превышала 5%, то в первом квартале текущего года доля операций с его участием в некоторых проектах уже достигала уровня выше 60%, считают в компании "Инком-Недвижимость".
Идея предоставления рассрочек может способствовать стимулированию спроса, однако в настоящий момент несет слишком много рисков для застройщика, предупреждает коммерческий руководитель компании "Альфастройинвест" Юрий Балабанов.
При продаже в рассрочку застройщик обязан немедленно оформлять сделку и уплачивать налоги, несмотря на то, что деньги поступают частями, подчеркивает он.
Основной риск для застройщика заключается в возможном дефолте со стороны плательщиков за квартиры. В случае невыплаты, застройщику придется расторгнуть договор и вернуть покупателю деньги за вычетом штрафов, отмечает руководитель отдела маркетинга и аналитики в компании Asterus Денис Бобков. Однако возврат недвижимости может стать проблемой, если в момент возврата в квартире будут зарегистрированы новые владельцы, предупреждает директор по продажам в компании "Гранель" Лариса Маслюкова. В этом случае потребуется вмешательство суда.
Кроме того, застройщик фактически берет на себя обязанности, схожие с банковскими: финансирование плательщиков, контроль оплаты, взыскание долгов, подчеркивает Юрий Балабанов. Правовой опыт работы с рассрочками в сданных домах остается довольно незначительным, поэтому застройщики зачастую избегают такой возможности, несмотря на ее допустимость в настоящее время, отмечает исполнительный директор "Метриума" Руслан Сырцов. Развитию такого механизма способствовало бы только наличие поддерживающей инфраструктуры, такой как государственные гарантии или налоговые льготы, считает г-н Балабанов. Однако глава Центробанка Эльвира Набиуллина ожидаемо выступает против рассрочек, призывая застройщиков избегать их использования из-за рисков неуправляемого роста задолженностей граждан.