Проблемы ипотеки в декабре 2023
Артур Хачатрян, аналитик компании «Рефинанс», делится своими наблюдениями о событиях в сфере ипотеки в декабре и их влиянии на дальнейшее развитие рынка.
Сохранение ключевой ставки на уровне 21%
Наиболее значимым событием на рынке стало заседание Центрального банка, которое прошло 20 декабря. Напротив ожиданий большинства экспертов и аналитиков, ЦБ решил оставить ключевую ставку на уровне 21% годовых. Это решение обусловлено более строгими условиями денежно-кредитной политики, чем предполагалось ранее, на октябрьском заседании. Следующая встреча, на которой будет обсуждаться уровень ключевой ставки, пройдет 14 февраля.
Увеличение ставок по ипотеке
С учетом ожиданий дальнейшего повышения ключевой ставки, некоторые участники рынка начали увеличивать ставки по ипотечным кредитам. Так, средняя ставка по рыночной ипотеке на 28 декабря составила 26,66% годовых, в то время как на 2 декабря она находилась на уровне 25,84% годовых. При этом послабления по верхней границе полной стоимости кредита, установленные на период с 10 октября 2024 года по 31 марта 2025 года, откроют перед банками возможность для дальнейшего увеличения ставок, что окажет негативное влияние на доступность ипотеки для потенциальных заемщиков. Кроме того, на рост ставок может повлиять ипотечный стандарт, который вступил в силу с 1 января, направленный на минимизацию распространения высокорисковых схем кредитования и обеспечение заемщиков полной информированности об условиях кредита и связанных рисках.
Сумма кредита:
Ежемесячный платёж от:
Новый механизм распределения лимитов по семейной ипотеке
Министерство финансов утвердило лимиты по семейной ипотеке на 2025 год на уровне 8,65 трлн рублей, что превышает лимит в 6,25 трлн рублей на 2024 год. Это решение вызвано тем, что к началу декабря почти все лимиты по семейной ипотеке были исчерпаны, включая дополнительно выделенные средства. Также был введен новый механизм распределения лимитов, который начал действовать с 15 декабря. Теперь распределение будет происходить после исчерпания 95% совокупного лимита, а оставшиеся 5% будет распределяться между кредитными учреждениями в соответствии с долей по выдаче кредитов за предыдущие шесть месяцев. Такой подход позволит значительно снизить риск остановки выдачи льготных ипотечных кредитов и обеспечит справедливое распределение лимита среди всех кредиторов.
Ставка по семейной ипотеке на 2025 год, с высокой степенью вероятности, останется на уровне 6% годовых. Кроме того, в рамках семейной ипотеки будет возможна покупка вторичного жилья в определённых населённых пунктах, где новое строительство практически не ведётся.
Предварительные итоги от ДОМ.РФ
По данным ДОМ.РФ, за первые две недели декабря банки выдали 22 тысячи кредитов (+6% по сравнению с аналогичным периодом ноября) на сумму 103 млрд рублей (+15%). Увеличение выдачи связано с тем, что основной объём кредитов выдавался по льготным программам. В период с 1 по 19 декабря было выдано 20 тысяч кредитов на сумму 118 млрд рублей, около 90% из которых составила «Семейная ипотека». Кроме того, согласно предварительным оценкам ДОМ.РФ, в 2024 году объём выдачи ипотеки составит 1,3 млн кредитов (-36% по сравнению с рекордным 2023 годом) на сумму 4,9 трлн рублей (-37% к 2023 году), что приблизительно на уровне 2022 года, а ипотечный портфель на конец года достигнет 20,1 трлн рублей, увеличившись на 1,9 трлн рублей за год (+4,1 трлн рублей в 2023 году).
Борьба ЦБ с льготным периодом в ипотеке
Также в декабре Центральный банк анонсировал увеличение резервов банков до запретительного уровня в целях ограничения резкого роста ежемесячных платежей по ипотеке от застройщиков. Данное решение связано с высокими рисками дефолта заемщиков по новым схемам, предусматривающим низкие ежемесячные взносы в течение первого до пятого года (льготный период) с последующим более чем двукратным увеличением. В частности, ЦБ предлагает повысить резервы для банков, выдавших кредиты с увеличением платежей более чем на 20% в год и ограничить льготный период тремя годами. Например, если хотя бы один платеж за первые три года превышает среднюю величину платежа за предыдущие 12 месяцев на 20%, размер резерва увеличивается на 50 процентных пунктов. В дальнейшем рост платежей также приведёт к увеличению резервов на до 50 п.п. Кроме того, ЦБ не исключает повышения резервов и по другим ипотечным кредитам, которые не подпадают под новые стандарты, подчеркнув, что введение этих стандартов должно уменьшить распространение рискованных схем, однако увеличение резервов приведёт к существенному снижения таких схем.
Предложения банков по семейной ипотеке:
- Ипотека с государственной поддержкой для семей с детьми в Совкомбанке
- Семейная ипотека в ВТБ
- Семейная ипотека в Банке ДОМ.РФ
- Семейная ипотека в Альфа-Банке
