Спрос на размещение и динамика торгов
В ходе SPO МКПАО «Эталон Груп» привлекла 18,4 млрд руб., в результате чего доля мажоритарного акционера АФК «Система» выросла с 48,5% до 71% капитала девелопера.
Вторичное размещение затронуло 399,7 млн акций. На выкуп 17,3 млрд руб. пришлась покупка акций со стороны АФК «Система», ранее объявившей о намерении участвовать на такую сумму. Дополнительно 22 млн акций (около 1 млрд руб.) были приобретены дочерней структурой для программы долгосрочной мотивации менеджмента.
Назначение привлеченных средств
Миноритарные акционеры подали заявки преимущественно на 11,4 млн акций, однако их не стали выкупать. Часть поданных заявок осталась неоплаченной, после чего выставленные на продажу бумаги через биржу реализовались в объеме лишь 32 тыс. акций. В результате рыночные инвесторы приобрели менее 1% от объема размещения.
Цена размещения была установлена на уровне 46 руб. за акцию, что предполагало премию порядка 7–15% относительно котировок вторичного рынка. По мнению представителей инвестиционных компаний, для розницы логичнее покупать акции на бирже при наличии дисконта к цене размещения, что могло снизить интерес к SPO.
Участники рынка также оценивают размещение как преимущественно внутреннюю реструктуризацию капитала внутри группы, а не попытку привлечь широкую базу внешних инвесторов.
Финансовые последствия и структура сделки
Из выручки от SPO планируется направить 14,1 млрд руб. на приобретение АО «Бизнес‑Недвижимость», которое в полном объеме принадлежит АФК «Система».
Оценки стоимости приобретаемого актива варьируются. С учетом средней исторической рентабельности по EBITDA на уровне 20% справедливая стоимость с учетом погашения долговых обязательств в размере 4 млрд руб. оценивается в диапазоне 12,7–18 млрд руб. Это сопоставимо со стоимостью инвестиционной недвижимости АФК «Система», которая на середину 2025 года составляла 18,7 млрд руб.
Налоговые и регуляторные эффекты
Суммарные сопутствующие расходы группы — биржевые и депозитарные комиссии, юридическое и аудиторское сопровождение, налоговые издержки — оцениваются в диапазоне 300–700 млн руб. При этом организация покупки за счет долгового финансирования могла бы привести к росту годовых процентных расходов примерно на 2–2,5 млрд руб.
Формат SPO в режиме cash-in позволяет расширить земельный банк без увеличения долговой нагрузки, что учитывается при выборе структуры сделки.
Влияние на бизнес и дальнейшие планы
После завершения размещения АФК «Система» будет владеть более чем 50% акций «Эталона» свыше 365 дней, что делает дивиденды от дочерней компании облагаемыми по ставке 0% в соответствии со ст. 284 НК РФ.
Кроме того, внутригрупповые операции при определенных условиях могут проводиться по упрощенным правилам, а передача активов между материнской и дочерней компанией может осуществляться без признания налогооблагаемого дохода в соответствии со ст. 251 НК РФ, что расширяет возможности реструктуризации портфеля.
Требования по оферте и реакция рынка
На данный момент «Эталон» владеет 42 объектами в Москве и Санкт‑Петербурге. Приобретение «Бизнес‑Недвижимости» должно помочь группе выйти на сегмент премиального строительства, где у компании пока ограниченное присутствие.
Оценки девелоперского потенциала участков превышают 200 тыс. кв. м. Эксперты ожидают, что объединение активов позволит сократить административные и проектные издержки при строительстве и эксплуатации многофункциональных объектов.
Часть приобретенных участков, наиболее пригодных под жилую застройку, планируется оставить в портфеле «Эталона», а часть проектов может быть реализована другим девелоперам.