Альтернатива ипотеке: что мы знаем о ссудо-сберегательных кассах

Для начала обозначим: в России существует 6 альтернатив ипотеке (без специальных льготных условий).

1. Потребительский кредит.

   Деньги «на руки». В этом случае купленное жилье не становится залогом банка, срок кредитования меньше — в пределах 5-7 лет, не нужен первоначальный взнос, общая переплата ниже (как правило, в три раза). При этом процентная ставка и ежемесячный платеж высокие.

2. Лизинг жилья.

   Аренда жилья на длительный срок с последующим выкупом. Владелец недвижимости и арендатор заключают договор аренды. В нем прописывают условия выкупа жилья: арендатор вносит ежемесячные платежи за съем, коммунальные платежи и выкупную стоимость квартиры частями. Минимальный размер первоначального взноса варьируется — 10% до 40% стоимости жилья. Срок договора не должен превышать 10 лет.

3. Помощь от работодателя.

   Крупные компании порой идут навстречу своим ценным сотрудникам. Между работником и работодателем заключается договор, согласно которому, компания покупает квартиру сотруднику, а у него из зарплаты вычитается определенная сумма. Альтернатива малопопулярна.

4. Жилищные кооперативы.

   Объединения людей, которые помогают друг другу купить жилье за счет взносов. Их уплачивает каждый млен кооператива. Кооперативы покупают квартиры для своих участников в порядке очереди.

   Так жилье можно купить в рассрочку, без процентов и с использованием государственных субсидий. Есть и минусы — очереди на получение жилья (для крупных комплексов достигают трех лет) и высокие риски.

5. Валютная ипотека.

   Такая же ипотека, но деньги выдаются не в рублях, а в евро или долларах. С одной стороны, можно сэкономить приличную сумму из-за низкой процентной ставки. С другой — курс рубля давно не стабилен. Из-за чего могут возникнуть риски и финансовые потери.

   До кризиса в 2008 году валютная ипотека была очень популярна.

6. Исламская ипотека.

   В 2019 году в республике Татарстан АК Барс Банк запустил проект — исламскую ипотеку. Она базируется на законах шариата — мусульманам нельзя давать деньги под проценты.

   Банк покупает дом или квартиру на вторичном рынке и продает ее заемщику в рассрочку. Не по рыночной стоимости, а с наценкой. Переплата в среднем остается стандартной.

Ссудо-сберегательные кассы позволят приобрести жилье на льготных условиях.

Механизм действия выглядит так:

1. Гражданин открывает специальный счет и регулярно пополняет.
2. Ссудо-сберегательная касса начисляет проценты — как в банковском вкладе.
3. При накоплении на счете определенной суммы, гражданин может оформить квартиру в собственность. При этом недостающую сумму можно занять у банка. Если деньги потрачены не на жилье — проценты аннулируются.

Детали и нюансы еще не обнародованы и не утверждены Госдумой. Однако, идею еще год назад поддержал минфин:

«К кассам мы относимся хорошо в целом. У нас даже, по-моему, в какой-то дорожной карте прописан пункт о том, что их надо возродить. Все, что помогает покупать гражданам квартиры и при этом не вредит их финансовому здоровью — это хорошо», — сообщил на Петербургском международном юридическом форуме Алексей Моисеев, на тот момент замминистра.

На Всероссийском съезде строительных саморегулируемых организаций 2023 года президент Национального объединения строителей Антон Глушков отметил, что в правительстве обсуждалось три направления, которые могли бы помочь гражданам улучшить жилищные условия.

Первое направление — развитие кредитования индивидуального домостроения. ИЖС в России стремительно развивается — доля частных домов в объеме ввода выросла до 58% в 2023 году. Тренд наблюдается с 2020–2021 годов. А доля ипотечных кредитов на строительство и покупку готовых индивидуальных домов за 9 месяцев 2023 году приблизилась к 15% общего объема жилищного кредитования.

Второй путь — продажа жилья в рассрочку. В этом сценарии застройщик становится своеобразным конкурентом для банка: если строительная компания получает более дешевые кредиты, то она, оставаясь собственником жилья, может передать квартиру гражданину, который обязан ее выкупить в течение нескольких лет.

Третий механизм — ссудо-сберегательные кассы.

Однако, не все эксперты считают, что выбранная альтернатива работоспособна. Например, «Московский комсомолец», цитируя руководителя Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, написал, что главная проблема рынка жилья сегодня — высокие цены на недвижимость, что делает квартиры недоступными для покупателей.

«Квартиры в крупных городах страны за последние 3-4 года подскочили в цене примерно вдвое, опережая инфляцию и проценты по депозитам. Когда цены растут такими темпами, человек сможет накопить на квартиру с помощью каких-либо специальных сберегательных вкладов только в том случае, если ставки по ним будут значительно выше, чем по обычным. Не на 1% или 2%, а на порядок. Способов обеспечить такие ставки в законопроекте, насколько я понимаю, не прописано».