Альтернативы ипотеке и предложения по развитию индивидуального жилищного строительства

Высокие ставки по рыночной ипотеке делают этот инструмент недоступным для многих семей, однако существуют иные способы накопления на собственный дом, а также меры, позволяющие снизить стоимость строительства и упорядочить оформление загородных поселков. Эти подходы и предложения по выстраиванию стандартов для малоэтажного строительства изложены председателем Наблюдательного совета Ассоциации малоэтажного и индивидуального жилищного строительства и председателем профильного комитета Торгово-промышленной палаты РФ Ефимом Басиным.

Ассоциация провела опрос более 1 280 жителей малоэтажных поселков в 21 регионе, выявила ключевые жалобы и лучшие практики и направила рекомендации в Государственную думу. В числе основных предложений — упрощение процедур получения земли под застройку и создание в регионах операторов ИЖС, ведущих земельный банк и участвующих в подготовке территорий.

Подготовка участков включает обеспечение коммунальной инфраструктурой — электроснабжение, водоснабжение, газификацию, канализацию, отопление — и устройство дорог. Муниципалитеты могут заранее выделять зоны для малоэтажной застройки в генпланах; примером работы по такому принципу названа Белгородская область.

В качестве резервов земель для ИЖС рассматриваются неиспользуемые промзоны, сельскохозяйственные угодья, заросшие поля бывших колхозов, низкоэффективные лесные угодья и неиспользуемые земли Министерства обороны. Закон о комплексном развитии территорий (КРТ) позволяет перерабатывать заброшенные участки, но крупным застройщикам зачастую невыгодно развивать ИЖС из‑за требуемых по нормативам социальных объектов.

Текущая плотность заселения в стране невысока: населённые пункты занимают лишь 1,17% территории России, что указывает на потенциал для более равномерного освоения регионов и развития индивидуального жилья в малых и средних городах.

Среди предложенных мер — льготные земельные аукционы на сельских территориях для молодых специалистов со сниженной стартовой ценой и поддержка индустриального домостроения: заводское производство модульных, каркасных и деревянных домокомплектов.

Государство уже компенсирует поставщикам домокомплектов скидку в размере 10% для покупателей; развитие этой поддержки и расширение сети заводов по изготовлению комплектов может ускорить сроки, повысить предсказуемость стоимости и упростить банкам кредитование таких проектов. Типовые проекты домов, создаваемые профильными структурами, обычно распространяются бесплатно.

Уровень использования древесины в домостроении в России оценивается примерно в 10%, тогда как в Германии около 40% домов деревянные. Современные технологии устраняют прежние проблемы сборных конструкций и позволяют возводить качественные и энергоэффективные дома даже в несколько этажей.

Хотя индивидуальные дома требуют прокладки более протяжённых дорог и сетей, в расчёте на квадратный метр они часто оказываются дешевле городской квартиры в малых и средних городах. При этом действующие нормативы на социальную инфраструктуру для небольших поселков считаются завышенными: нормы по школам превышают потребность в 3–4 раза, по детским садам — в 1,5 раза, по коммерческой инфраструктуре на первых этажах малоэтажных зданий — в 4,9 раза. В результате за пять лет действия закона о КРТ доли малоэтажного жилья и ИЖС в проектах КРТ составили 0,08% и 0,4% соответственно.

Практика кластерного подхода предполагает объединение нескольких поселков и строительство общих социальных объектов — школ, поликлиник, крупных детских садов — что позволяет оптимизировать затраты и использовать школьные автобусы и общественный транспорт для связи с центром. Такой подход внедряется, в частности, в Московской области.

Возрождение заброшенных деревень осложнено историческими решениями, в том числе ликвидацией около 220 тысяч неперспективных деревень в советскую эпоху, что привело к утрате хозяйственной и социальной инфраструктуры. Программы типа «Дальневосточного гектара» дают населению землю, но нередко в неудобных местах без дорог и основных сетей, что снижает их эффективность.

Для уже начатых и недостроенных поселков требуется решение проблем с подведением сетей и оформлением земельных участков; в отдельных случаях такие поселки нуждаются в достройке или консолидации ресурсов.

В Госдуме рассматривается законопроект об управлении общим имуществом в малоэтажных поселках, предусматривающий три возможных модели управления: самоуправление собственников (кооперативы или товарищества), найм управляющей компании по конкурсу или передача управления муниципалитету. Расходы на содержание дорог, котельных и прочих общих объектов предлагается распределять между собственниками пропорционально занимаемым земельным участкам.

На практике встречаются проблемы с эксплуатацией общей собственности: закрытые проезды, перекрытые шлагбаумами дороги, частный контроль над источниками воды. Для новых поселков разрабатываются стандарты, включающие требования к дорогам с твёрдым покрытием и централизованному водоснабжению; такие нормы уже прорабатываются в Московской области и рекомендованы для распространения по регионам.

Существующие садоводческие некоммерческие товарищества (около 12 тысяч в Московской области) и поселки с домами, пригодными для круглогодичного проживания, нуждаются в дополнительных инвестициях и правовом оформлении для полноценной эксплуатации зимой и в межсезонье.

С марта этого года вступил в силу закон о возможности применения счетов эскроу при строительстве частных домов; за прошедшие полгода применение эскроу заметно растёт, а число застройщиков, перешедших на проектное финансирование, увеличивается. Ранее зафиксировано более 11 тысяч обманутых заказчиков строительства, в том числе среди тех, кто привлекал аккредитованные банки.

Эскроу даёт право покупателю выбирать защищённый механизм финансирования, однако его использование не является обязательным. Дополнительные финансовые инструменты, предложенные для поддержки ИЖС, включают жилищно-строительные кооперативы, лизинг с последующим выкупом и накопительные строительно-сберегательные кассы.

Есть региональные практики накопления «в метрах» в Башкортостане, Белгородской области и Татарстане, когда сумма взноса фиксируется в пересчёте на квадратные метры по текущей цене, что служит защитой от инфляции. Проект закона о строительно‑сберегательных кассах прошёл первое чтение в прошлом году и может распространяться на индивидуальное жилищное строительство.

Развитие арендного жилья рассматривается как инструмент повышения мобильности населения и поддержки бюджетников и сотрудников крупных предприятий, при этом законодательство предусматривает защиту долгосрочных арендаторов.