Без ипотеки: 6 способов купить жильё

Ипотечное кредитование является превалирующим способом приобретения жилья в Российской Федерации. По данным Росстата, в июле 2022 года в столице было заключено более восьми тысяч соглашений по ипотеке.Однако далеко не каждый может воспользоваться этим финансовым инструментом. Ограниченный официальный доход или неудовлетворительная кредитная история могут стать значительным препятствием. Тем не менее, на рынке присутствуют альтернативные формы финансирования. В данной публикации мы рассмотрим разнообразные методы приобретения недвижимости и оценим плюсы и минусы каждого из них.

Потребительское кредитование характеризуется выдачей денежных средств в наличной форме. Этот тип кредита имеет преимущества по сравнению с ипотечным кредитованием:

• Закладываемая недвижимость остаётся в свободном пользовании владельца, не ограничивая его права владеть и распоряжаться ею;
• Срок кредитования существенно короче — обычно он насчитывает от пяти до семи лет;
• Отсутствие требований к первоначальному взносу: полная сумма предоставляется банком;
• Величина переплат гораздо меньше — в три раза меньше по сравнению с другими видами кредитования;
• Необходимость предоставления документов сведена к минимуму – зачастую достаточно только паспорта и подтверждения доходов;
• Скорость оформления выше из-за меньшего количества требуемых документов и отсутствия банковского аудита приобретаемой недвижимости.

Однако необходимо учитывать и определённые минусы: высокая процентная ставка (до 30% в год) и большие ежемесячные выплаты. Повышенные проценты обусловлены отсутствием залога, увеличивающим банковские риски. Тем не менее, при наличии хорошей кредитной истории, получении заработной платы через банк-кредитор или участии в акционных программах, можно ожидать умеренной процентной ставки — порядка 10-13% годовых и даже ниже.

Несмотря на то, что срок погашения краток по сравнению с ипотекой, месячная нагрузка возрастает значительно. Однако при достаточном финансовом благосостоянии потребительский кредит остаётся достойной альтернативой для рассмотрения.

С 2011 года гражданам предоставлена возможность приобретать жилые объекты методом рассрочки, известным как жилищный лизинг. Эта модель представляет собой аренду с правом последующего выкупа. Вы выбираете подходящее жилье, будь то апартаменты в новостройке или квартира на вторичке, затем лизинговая компания приобретает его, а вы начинаете арендовать объект у этой организации. Ваши ежемесячные взносы разделяются на сумму аренды и часть, направленную на погашение стоимости недвижимости.

Основное отличие от ипотеки заключается в том, что в течение всего периода действия договора лизинга право собственности остаётся за лизинговой компанией. По окончании выплат между вами и компанией заключается договор купли-продажи, после чего право собственности на квартиру переходит к вам.

Преимущества жилищного лизинга включают в себя:

• доступность для людей с плохой кредитной историей или другими трудностями в получении ипотеки;
• координирование процесса покупки осуществляется лизинговой компанией, с ежемесячным разделением платежей;
• возможность выбора индивидуальных условий оплаты, включая квартальные платежи;
• нет потребности в поиске поручителей, залогов и созаемщиков;
• отсутствие обязательств по оплате налогов и страховых вкладов на недвижимость в течение срока лизинга.

Тем не менее, среди недостатков выделяют:

• значительную переплату, обычно превосходящую затраты по ипотеке примерно в полтора раза;
• ограниченное время действия контракта, которое часто составляет не более десяти лет;
• ограничения на возможность пересдачи арендуемого имущества посредством субаренды.

Такой подход имеет ограниченную распространенность и не подойдет всем, но он выполним. Заинтересованный в приобретении недвижимости сотрудник может инициировать переговоры с руководством о покупке квартиры на его имя. В соответствии с заключенным контрактом, работодатель обязуется осуществлять перечисления договоренных сумм на приобретение дома для своего работника.

Среди преимуществ такой системы стоит выделить отсутствие требований к первоначальному взносу и автоматическую оплату из заработной платы. Недостатки же сосредоточены в том, что подобные условия чаще доступны в больших компаниях, представляющих значительные ресурсы для поддержки перспективных сотрудников. В этом случае сотрудник оказывается значительно более привязан к своему месту работы, нежели это было бы при других обстоятельствах.

Жилищные кооперативы — это союзы лиц, задачей которых является коллективная поддержка в приобретении апартаментов и домов. Средства для этого накапливаются за счет регулярных вкладов от всех участников. Распределение квартир между членами происходит по системе очередности и регулируется согласно статье 110 Жилищного кодекса РФ.

Преимущества:

• возможность купить жилье в рассрочку без нарастания процентов;
• обычно первоначальный взнос бывает весьма умеренным;
• используется поддержка государства, включая применение материнского капитала;
• при отказе от участия в кооперативе, члену возвращают все внесенные платежи, а субсидии отправляются обратно в бюджет.

Недостатки:

• необходимость ждать доступ к своему жилью длительное время: для больших жилищных комплексов этот срок может достигать от одного до трех лет;
• существует риск вовлечения в аферы из-за отсутствия достаточного опыта в данной области.

Ипотечный заем в иностранной валюте представляет собой кредит на приобретение недвижимости, схожий с обычной ипотекой. Однако его предоставляют не в рублях, а чаще всего в долларах или евро. В этом заключается главная угроза для заемщика: с одной стороны, можно значительно сэкономить благодаря более низким процентным ставкам. С другой – возможные колебания обменного курса могут существенно сказаться на вашем финансовом положении.

До мирового экономического кризиса 2008 года ипотека в иностранной валюте пользовалась широкой популярностью. Однако, когда курсы валют начали неуклонно расти, серьезные проблемы возникли как у заемщиков, так и у государства – лишь немногие смогли погасить свои долги, и правительство старалось поддержать граждан, компенсируя увеличение задолженностей по ипотечным кредитам. Сегодня подобные займы предоставляются крайне редко, что вполне объяснимо, поскольку они несут значительный риск для всех участников, кроме тех, чьи доходы привязаны к курсу доллара или евро – что тоже не является редкостью.

Однако имеются и положительные моменты: банки предлагают по таким займам очень низкие процентные ставки – в среднем от 2% годовых, в отличие от 6-11% по краткосрочным ипотечным кредитам в рублях. И если курс валюты понижается, заемщик может сэкономить на ежемесячных выплатах.

Пример: вы оформили ипотеку в долларах при курсе 60 рублей за доллар. Ваш ежемесячный платеж составляет 500 долларов (30 000 рублей). Если доллар падает до 55 рублей, месячная выплата уменьшается до 27 500 рублей. Но если курс резко возрастет, выплаты возрастут соответственно, как это уже происходило в 2008, 2014 годах и в определенные периоды 2022 года. В данном случае увеличивается не только ежемесячный платеж, но и общий размер задолженности перед банком.

В 2019 году в России, в частности в Республике Татарстан, Банк «АК Барс» инициировал пилотный проект — исламскую ипотеку. Она базируется на принципах шариата, которые запрещают мусульманам брать ссуды под проценты.

Шариатская (разрешённая) ипотека работает следующим образом: финансовое учреждение приобретает жильё у продавца и перепродает его покупателю в рассрочку. Однако не по текущей рыночной цене, а с надбавкой. В итоге, переплата по исламской ипотеке сопоставима с традиционной. Сэкономить вряд ли удастся, а доступность этого займа для представителей иных вероисповеданий пока остается под вопросом. Но, судя по требованиям к заемщикам, опубликованным на сайте банка, никакого специального подтверждения религиозных предпочтений не требуется.

В результате, если традиционные условия ипотеки не удовлетворяют покупателя, существует множество иных способов стать обладателем собственности. Безусловно, каждый метод имеет свои преимущества и недостатки:

• потребительский кредит предоставляет возможность оперативно погасить долг без предоставления квартиры в качестве залога банку;
• лизинг идеально подходит для тех, кто не получил ипотечное одобрение;
• помощь от работодателя удобна для тех, кто собирается работать в одной компании длительное время;
• жилищный кооператив предназначен для тех, кто не стремится к ипотеке, но готов ждать своей очереди;
• валютная ипотека позволяет сэкономить благодаря низкой процентной ставке;
• исламская ипотека станет решением для тех, кто по религиозным мотивам не желает выплачивать проценты банкам;

Самое главное — возможность обзавестись собственным жильём почти всегда присутствует. Важно выбрать наиболее подходящий вариант согласно индивидуальным обстоятельствам каждого покупателя.