Брачный договор для ипотеки в 2024 году: зачем нужен и как оформить

Брачный договор формируется на основе обоюдного согласия супругов и задаёт правила для управления имущественными правами. Супруги достигают консенсуса по вопросу деления нажитого в браке имущества в перспективе возможного расторжения брака. Все договорённости зафиксированы в юридически обязывающий документ, который заверяется в нотариальной палате.

При обретении жилья через ипотеку, данное имущество регистрируется за заемщиком, но также оно продолжает быть закладным имуществом для кредитора-банка. Для предотвращения трудностей при разводе, связанных с разделом заложенного имущества и задолженностей по ипотеке, жизненно важно заключать брачное соглашение по этой недвижимости. Это действие осуществимо в нотариальной конторе или же непосредственно в кредитном учреждении в процессе подписания ипотечного контракта.

Банк, предоставляющий ссуду на жилье, может настаивать на заключении брачного соглашения, видя в этом способ минимизации рисков. Эта мера позволяет финансовому учреждению снизить вероятность утраты дохода заемщиков при разводе и, как следствие, уменьшения платежеспособности. С поддержкой брачного контракта банку проще регулировать потенциальные сложности.

1. Глава доходов в одном лице. Если один из супругов является основным кормильцем и выплаты по ипотеке осуществляются из его средств, брачный договор защитит второго партнера от имущественных притязаний.
2. Более высокая вероятность одобрения ипотеки. В той ситуации, когда доход одного супруга недостаточен для получения ипотечной ссуды, брачный контракт может предоставить кредитору уверенность в способности пары справиться с обязательствами по выплатам.
3. Несогласие второго супруга на ипотеку. В соответствии с законодательством, для оформления ипотеки требуется согласие обоих супругов. Наличие брачного договора позволяет преодолеть это требование и оформить кредит без согласия второй стороны.
4. Ипотека на недвижимость до брака. По закону, имущество, приобретенное до брака, не подлежит разделу при разводе. Подписание брачного соглашения относительно ипотечного жилья поможет справедливо распределить права на квартиру или дом, даже если недвижимость была куплена до регистрации брака.

Стоит учитывать, что существуют ситуации, при которых брачное соглашение может быть признано недействительным. Причины для этого могут быть различными.

• документ не имеет нотариального удостоверения;
• соглашение подписано под принуждением, угрозами или обманом;
• договор заключен недееспособным лицом;
• условия контракта нарушают права одного из супругов.

В таких случаях брачный договор может быть аннулирован судом, что приведет к невозможности защиты интересов супругов и справедливому распределению имущественных долей.

В брачном соглашении по ипотечной недвижимости следует отразить все значимые положения распределения залогового имущества, обязанности по погашению кредита банку и другие важные аспекты.

Основные пункты

Брачный контракт может быть составлен в произвольной форме, однако в нем должны быть прописаны обязательные элементы для обеспечения его юридической силы.

• паспортные данные супругов;
• их статус по отношению к банку (заемщик/созаемщик);
• информация о первоначальном взносе (материнский капитал или другие источники);
• данные о ежемесячных платежах (сумма, кто оплачивает);
• условия выплаты долга банку после развода (кто из супругов платит и на каких условиях);
• условия раздела ипотечного жилья при расторжении брака;
• штрафные санкции за нарушение условий договора;
• условия расторжения брачного договора;
• прочие важные положения.

Для брачного договора, касающегося ипотечного жилья, необходимо указать данные о банке, реквизиты ипотечного кредита, а также четко описать характеристики залоговой недвижимости.

Закрепление условий раздела ипотечного имущества

Важно закрепить в договоре, каким образом будет осуществляться владение недвижимостью при разводе.

1. При **совместном владении** оговаривается, какая доля в процентах принадлежит каждому из супругов. В случае развода квартира будет поделена в соответствии с этими долями. При невыплате ипотеки заемщиком задолженность взыскивается с созаемщика.
2. **Раздельное владение** предполагает, что все обязательства по кредиту берет на себя только один из супругов, и квартира становится целиком его собственностью. В случае неоплаты ипотеки с супруга, не участвующего в кредите, банк взысканий не будет производить.
3. **Совместная собственность** — когда жилье в ипотеку оформляется на обоих супругов и при разводе делится пополам. В случае прекращения выплат заемщиком долг будет взыскан с созаемщика.

Этапы оформления брачного контракта

Банк, выдавший ипотеку, должен быть уведомлен о составлении брачного договора. Рекомендуется предоставить документ банку до его подписания. Если в договоре указаны условия, противоречащие ипотечному соглашению, то он может быть признан недействительным.

1. Согласование условий брачного контракта. Изначально обсудите все возможные сценарии с супругом. Как будет оплачен первоначальный взнос, кто будет выплачивать кредит в случае развода, какие доли будут у каждого в квартире при расторжении брака. Составьте черновик договора.
2. Составление и подписание брачного договора. Зафиксируйте все достигнутые договоренности. Если возникают сомнения в правильности документа, обратитесь к нотариусу. Специалист поможет дополнить его необходимыми пунктами и сразу заверит.
3. Обращение к нотариусу. Даже если договор был составлен самостоятельно, нотариальное заверение необходимо, иначе документ не будет иметь юридической силы. Стоимость заверения — 500 рублей. Если нотариус составлял контракт, услуга обойдется в 7 000–10 000 рублей.

Брачный договор на ипотечное жилье составляется в нескольких экземплярах — для каждого из супругов, нотариуса и банка. Банковский экземпляр необходимо сразу предоставить для дальнейшего оформления ипотечного договора.

Документы для заверения брачного договора:

• паспорта обоих супругов;
• свидетельство о браке;
• предварительный договор купли-продажи жилья;
• договор по ипотеке (если контракт заключается после получения кредита);
• квитанция об уплате государственной пошлины;
• и другие документы по запросу нотариуса.

Приобретенная с применением материнского капитала недвижимость, взятая в ипотеку, делится в совместную либо долевую собственность обоих супругов и их детей. Если брачный договор предусматривает, что единственным собственником залоговой недвижимости становится заемщик, второй супруг имеет право претендовать на часть, равную использованному материнскому капиталу.

В остальных случаях доли устанавливаются по взаимной договоренности. Супруги могут отказаться от своей доли в пользу детей, не ущемляя их интересов.

Программа «Военная ипотека» предусматривает, что кредит оформляется исключительно на военнослужащего, вне зависимости от его семейного статуса. Участник НИС является единственным собственником недвижимости, так как ипотека оплачивается государственными средствами.

Однако, в случае развода, супруга/супруг военнослужащего может претендовать на часть жилья, приобретенного в браке. Поэтому военнослужащим настоятельно рекомендуется заключить брачный контракт, чтобы сохранить залоговую квартиру в своей единоличной собственности.

• жилье приобреталось с использованием средств накопительно-ипотечной системы обеспечения жильем военнослужащих;
• участник НИС единственно владеющий имуществом и берет на себя все обязательства перед кредитным учреждением;
• если супруг(а) принимал(а) участие в погашении кредита, например, выплатил(а) первоначальный взнос, в договоре оговаривается размер финансовой компенсации в случае развода.

Законодательство не запрещает военнослужащему передавать ипотечное жилье и кредитные обязательства супруге. Однако для этого потребуется согласие кредитной организации и Росвоенипотеки.

Прекращение действия брачного соглашения в условиях ипотеки возможно в любое время, но обязательно до официального расторжения брака. Крайне важно, чтобы эта процедура осуществлялась по обоюдному согласию супругов. В таком случае, при разводе имущество, приобретенное посредством ипотечного кредита, делится поровну, поскольку брачный договор утрачивает свою юридическую силу.

При наличии непогашенной ипотеки для аннулирования брачного соглашения необходимо согласие кредитора, который, в свою очередь, может изменить условия кредитного договора. Финансовое учреждение также может потребовать досрочного возврата остатка средств.

• одна из сторон не соблюдает обязательства по брачному договору;
• один из супругов числится пропавшим без вести (требуется судебное постановление);
• одна из сторон признана недееспособной по решению суда;
• один из супругов умер (предъявляется свидетельство о смерти).

Аннулирование брачного соглашения, как и его заключение, должно быть удостоверено нотариусом, что предписано законом. Услуга стоит 200 рублей.