Чек‑лист документов для семейной ипотеки в 2026 году: как подготовиться шаг за шагом

Базовые критерии участия

• Гражданство РФ у заёмщика(ов).
• Наличие хотя бы одного ребёнка‑гражданина РФ в возрасте до 6 лет включительно, либо ребёнка‑инвалида до 18 лет.
• Для малых городов с населением до 50 тыс. (по данным за прошлый год), а также в регионах с недостаточным строительством: право при наличии минимум двух детей до 17 лет включительно.

Прописка обычно не критична. Но если родители не в браке, некоторые банки могут запросить подтверждение совместного адреса регистрации/проживания ребёнка и заёмщика — уточняйте заранее.

Вторичный рынок (особый порядок): родители детей до 6 лет могут купить «вторичку» в городах, где по ЕИСЖС за год строится не более двух многоквартирных домов; дом — не старше 20 лет (дополнительно смотрят техническое состояние и отсутствие обременений).

Кого программа не покрывает

• Иностранные граждане (если супруг‑созаемщик не гражданин РФ — действует исключение по созаемщику, но не по праву на льготу).
• Семьи, у которых дети не подходят по возрасту/статусу на дату сделки.

📌 Важно: Возраст ребёнка считают на дату заключения кредитного договора. Если ребёнку скоро исполняется 6 лет, заключайте договор до дня рождения — иначе право может быть утрачено.

• Льготная ставка: до 6% годовых на субсидируемую часть.
• Лимит льготной части: Москва, Санкт‑Петербург, Московская и Ленинградская области — до 12 млн руб.; прочие регионы — до 6 млн руб.
• Максимум по сумме кредита (льготная + рыночная части): 30 млн руб. для Москвы/СПб/МО/ЛО; 15 млн руб. — для остальных регионов.
• Первоначальный взнос: минимум 20% (можно покрыть средствами материнского капитала).
• Срок: до 30 лет.
• Комбинированная (двухставочная) структура: часть кредита в пределах льготного лимита под 6%, остаток — по рыночной ставке банка. Банк обязан выдавать отдельные справки по каждой части (льготной/рыночной).
• Рефинансирование: допускается рефинансировать только рыночную часть без утраты льготы.

Таблица лимитов (для ориентира)

📌 Важно: Семейная ипотека без первоначального взноса не выдаётся. Планируйте взнос от 20% — собственные средства или материнский капитал.

Поддерживаемые цели

• Покупка квартиры у застройщика (ДДУ/ДКП первого собственника), включая таунхаусы и апартаменты, если объект соответствует жилому статусу банка и залоговой политике.
• Покупка у Фонда развития территорий или закрытого ПИФа.
• Покупка жилья у Московского фонда реновации.
• Строительство индивидуального жилого дома с подрядчиком с использованием эскроу (допускается включить участок).
• Покупка дома с землёй (ДКП) — при соответствии критериям банка и программы.
• Покупка вторички — при выполнении условий (см. раздел о праве на участие).

Ограничения

• Запрещены сделки с взаимозависимыми лицами (родители, супруг(а), братья/сёстры и др.) — банк проверит аффилированность.
• Для «вторички» в малых городах контролируют возраст дома (как правило, не старше 20 лет) и отсутствие строек в ЕИСЖС (≤2 МКД в год).
• Для коттеджей/ИЖС — критично наличие подрядчика и расчётов через эскроу при рефинансировании.

📌 Важно: Банк проверит, не является ли продавец взаимозависимым лицом. Заранее запросите у продавца полный пакет титульных документов и выписку ЕГРН для устранения рисков.

Итоговый перечень формирует банк, но универсальный набор почти всегда одинаков. Готовьте оригиналы и копии.

Чек-лист «Документ | Примечание»

• Паспорт РФ заявителя и созаёмщика | Копии всех заполненных страниц.
• СНИЛС всех заёмщиков | Для идентификации и запросов.
• ИНН | По требованию банка.
• Свидетельства о рождении всех детей | Оригиналы + копии.
• Документ об инвалидности ребёнка | Если применяется соответствующая льгота.
• Свидетельство о браке/разводе | Для подтверждения статуса; с 01.02.2026 супруг — созаёмщик.
• Справка о регистрации ребёнка | При незарегистрированном браке — по требованию.
• Подтверждение дохода: 2‑НДФЛ за 12 мес., справка по форме банка | Для ИП — декларации (3‑НДФЛ/по УСН), книги учёта; для самозанятых — сведения из «Мой налог».
• Трудовая книжка/электронные сведения о стаже | По запросу.
• Документы по объекту: проектная декларация, ДДУ/ДКП, выписка ЕГРН | Для вторички — расширенная выписка с обременениями.
• Справка об отсутствии/наличии кредитов | По требованию банка.
• Справка из банка‑кредитора (если рефинансирование) | Детализация долга отдельно по льготной/рыночной частям.
• Материнский капитал: сертификат, заявление о распоряжении | При использовании в качестве взноса/погашения.
• Анкета и заявление на ипотеку | По форме банка.
• Нотариальное согласие супруга/супруги | По требованию банка/сделки (см. ст. 35 СК РФ).

Дополнительно банки часто просят

• Выписки по счетам за 3–12 мес., договоры вкладов.
• Налоговые уведомления/платёжки, подтверждение регулярных поступлений, договоры аренды (если сдаёте имущество).

📌 Важно: Запросите в банке актуальный перечень и образцы заполнения заранее. Несоответствие форме и отсутствие подписей — частая причина переносов сделки.

1. Проверьте право на участие: гражданство РФ, возраст детей, отсутствие «второй» льготы в семье после 01.02.2026.
2. Оцените бюджет: используйте ипотечный калькулятор, учтите 20% первоначального взноса и сопутствующие расходы (оценка, страховки, госпошлина).
3. Соберите базовые документы: паспорт, СНИЛС, свидетельства о рождении, 2‑НДФЛ/справка по форме банка.
4. Подготовьте пакет по объекту: выписка ЕГРН, ДДУ/ДКП, проектная декларация (для новостроек), справки об отсутствии обременений.
5. Если используете маткапитал — оформите распоряжение в ПФР (электронно через госуслуги или через банк‑партнёр).
6. Проверьте кредитную историю: запросите отчёт в БКИ (1 раз в год бесплатно) и закройте мелкие просрочки.
7. Сверьте комплект с требованиями выбранного банка; подайте предварительную заявку онлайн.
8. Подготовьте созаёмщиков (супруг обязателен с 01.02.2026) — их документы и подтверждение дохода тоже проверят.

Сроки: сбор пакета — 1–2 недели; проверка объекта — до 10 рабочих дней; одобрение — 1–10 рабочих дней.

Короткий чек-лист (10 пунктов на контроле)

• Паспорт, СНИЛС, ИНН.
• Свидетельства о рождении и СНИЛС детей.
• Свидетельство о браке/разводе.
• 2‑НДФЛ/справка банка за 12 мес.
• Выписка ЕГРН по объекту.
• ДДУ/ДКП/проектная декларация.
• Заявление и анкета банка.
• Сертификат маткапитала (если нужен).
• Нотариальное согласие супруга (при необходимости).
• Справка о кредитах/детализация долга (для рефинанса).

📌 Важно: Сделайте сканы всех документов заранее. Многие банки (Сбербанк, ВТБ, Альфа‑Банк, Тинькофф, Газпромбанк) принимают заявки дистанционно — это ускорит процесс.

Материнский капитал можно направить

• На первоначальный взнос (полностью или частично).
• На частичное/полное досрочное погашение основного долга.
• На погашение процентов по ипотеке (в рамках целевого использования на жильё).

Процедура

• Банк фиксирует целевое использование, формирует пакет и направляет в ПФР запрос о распоряжении.
• Средства перечисляются на счёт застройщика/продавца или на ипотечный счёт для погашения.
• Срок согласования — обычно от 1 до 4 недель; учитывайте это в графике сделки.

Документы

• Сертификат маткапитала.
• Заявление на распоряжение.
• Реквизиты сделки/кредита, согласие второго родителя (при необходимости).

✅ Совет: Заранее согласуйте с банком, какой объём взноса покрывается маткапиталом, и имейте «подушку» на случай задержки перечисления. Банки зачастую требуют подтвердить наличие собственных средств на момент сделки.

📌 Важно: Если маткапитал — часть первоначального взноса, подтвердите источники оставшейся суммы документально до подписания ДКП/ДДУ.

Подтверждение дохода для ипотеки

• Наёмные сотрудники: 2‑НДФЛ за 12 мес., справка по форме банка, выписки по счёту (по требованию).
• ИП: декларации (3‑НДФЛ или по УСН), книга доходов и расходов, выписки за 12 мес., договоры с контрагентами.
• Самозанятые: сведения из «Мой налог», справка о поступлениях за 12 мес., выписки со счёта.
• Допдоходы: аренда, проценты — подтверждайте договорами и выписками.

Стаж/занятость: на текущем месте — обычно от 3–6 месяцев; общий стаж — от 1 года (уточняйте в банке). Важно отсутствие «провалов» и стабильность отрасли работодателя.

Кредитная история: банки запрашивают БКИ на основании ФЗ «О кредитных историях». Просрочки и высокая долговая нагрузка снижают лимит или ведут к отказу. Рекомендуется за 1–2 месяца до заявки проверить КИ, оспорить ошибки, закрыть мелкие долги, снизить лимиты по кредитным картам.

Доходы созаёмщиков суммируются. С 01.02.2026 супруг/супруга должны быть созаёмщиками, что влияет на платёжеспособность и скоринг.

📌 Важно: Готовьте подтверждение доходов за 12 месяцев по всем источникам. Если вы ИП/самозанятый — выбирайте банк с профильной экспертизой (есть лояльные практики расчёта дохода по оборотам счёта).

Типичные причины

• Неполный/ошибочный пакет документов.
• Низкий подтверждённый доход или нестабильная занятость.
• Плохая кредитная история, просрочки.
• Проблемы с объектом (взаимозависимость, аресты, несоответствие ЕГРН, дом старше лимита).
• Несоответствие критериям программы (возраст детей, дублирование льготы в семье).

Как избежать

• Проверить КИ и закрыть просрочки, снизить долговую нагрузку.
• Подготовить справки о доходах за 12 мес., подтвердить допдоходы.
• Запросить у продавца расширенную выписку ЕГРН, справки об отсутствии обременений и зарегистрированных лиц.
• Подать заявки в 2–3 банка и сравнить условия.

Шаги при отказе

• Запросить письменное объяснение причины.
• Устранить несоответствие (документ/доход/объект).
• Подать в другой банк; при необходимости привлечь поручителя/созаемщика с хорошей КИ.

📌 Важно: Требуйте официальный ответ банка с кодом причины отказа — это ускорит повторное одобрение в другом банке.

Суть: супруги обязаны быть созаёмщиками по семейной ипотеке; на семью допускается только один льготный кредит. Исключение — супруг без гражданства РФ не становится созаёмщиком автоматически, но право на льготу определяется гражданством получателя.

Последствия

• Нельзя оформить вторую семейную ипотеку после 01.02.2026 (если не закрыта первая и не выполнены условия повторности).
• «Донорские» схемы фактически закрыты.
• Нельзя вывести супруга с плохой КИ из сделки — он обязателен как созаёмщик.
• Для тех, кто планировал две льготные ипотеки, крайним сроком было завершить оформление до 01.02.2026.

Практика: если один супруг уже имеет семейную ипотеку до 01.02.2026, нужно оценить статус повторного участия: как правило, повторно — только после погашения и при рождении ещё одного ребёнка (для кредитов после 23.12.2023 — действует принцип однократности).

📌 Важно: Если ваш кейс «на стыке дат», письменно уточните у банка дедлайны и правовой статус заявки: после 01.02.2026 дооформить «вторую» льготную сделку для семьи нельзя.

Компоненты расчёта:

• Сумма кредита: льготная часть (до 6% годовых) + рыночная часть (ставка банка).
• Первоначальный взнос: не менее 20%.
• Срок: до 30 лет (чем дольше срок — тем ниже платёж и выше переплата).
• Страхование: жизни/титула/имущества (комиссий по льготной части нет — расходы в тарифах страховых).

Рекомендация: используйте ипотечный калькулятор с «двухставочной» логикой — введите отдельно параметры льготной и рыночной частей. Это позволит быстро оценить выгоду и сценарии рефинансирования рыночной части.

Пример A (регион)

Цена квартиры: 6 000 000 ₽. Взнос 20%: 1 200 000 ₽. Кредит: 4 800 000 ₽ (полностью льготная часть под 6%). Срок 20 лет: платёж ≈ 34 400 ₽/мес. (аннуитет). Срок 30 лет: платёж ≈ 28 800 ₽/мес.

Пример B (Москва)

Цена: 18 000 000 ₽. Взнос 20%: 3 600 000 ₽. Кредит: 14 400 000 ₽, из них льготная часть 12 000 000 ₽ под 6%, рыночная 2 400 000 ₽ под 10%.

Срок 20 лет: платёж по льготной части ≈ 86 000 ₽/мес., по рыночной ≈ 23 200 ₽/мес.; итого ≈ 109 200 ₽/мес.

Срок 30 лет: льготная ≈ 72 000 ₽, рыночная ≈ 21 100 ₽; итого ≈ 93 100 ₽/мес.

💡 Пример: Увеличение срока с 20 до 30 лет снижает платёж на 10–15 тыс. ₽/мес. в примере B, но суммарная переплата растёт. Оптимизируйте срок под целевой платёж, а после стабилизации доходов — досрочно гасите рыночную часть.

📌 Важно: Если банк выдаёт комбинированную ипотеку, требуйте отдельные справки по льготной и рыночной частям. Это упростит точный расчёт выгоды и последующее рефинансирование.

Этапы

1. Подготовка документов и предварительная заявка.
2. Предварительное одобрение лимита и параметров.
3. Поиск/согласование объекта (или подтверждение выбранного).
4. Проверки банка: ЕГРН, обременения, застройщик/проектная декларация, оценка.
5. Окончательное одобрение и выпуск кредитной/ипотечной документации.
6. Подписание ДКП/ДДУ, регистрация перехода права и ипотеки в Росреестре (ФЗ № 218‑ФЗ «О госрегистрации недвижимости»).
7. Перечисление средств продавцу/застройщику и выдача ключей/акта.

Сроки

Предварительное решение: 1–10 рабочих дней. Оценка и правовые проверки: 3–10 рабочих дней. Регистрация в Росреестре: обычно 5–9 рабочих дней (электронно). Планируйте суммарный цикл «одобрение → регистрация» — 3–4 недели.

Документы, которые банк запрашивает в процессе

• Расширенная выписка ЕГРН с историей переходов и обременениями.
• Проектная декларация/выписки ЕИСЖС (для новостроек и малых городов).
• Справки застройщика, страхование, оценочный отчёт.

📌 Важно: Заложите запас времени не менее 1 месяца от одобрения до регистрации права. Задержки чаще всего связаны с неполным пакетом продавца и доработкой ДДУ/ДКП.

Новое в 2026: разрешено рефинансировать только рыночную часть комбинированного кредита. Льготная часть сохраняет ставку 6% и условия. Это делает рыночную часть «гибкой» к снижению ставок без риска потерять субсидию.

Когда выгодно

• Рыночная часть оформлена значительно дороже текущего рынка (например, 12–13% → можно снизить до 9–10%).
• Срок и платёж нужно адаптировать без изменения льготной части.

Условия

• Текущий банк обязан выдать детализацию долга отдельно по льготной и рыночной частям.
• Новый банк оценивает объект и заёмщика по своим стандартам; закладывает только рыночную часть.

Процесс

1. Запросить в текущем банке справку с разбивкой на части и графики.
2. Подобрать банк для рефинансирования рыночной части; рассчитать экономию.
3. Подать заявку, пройти скоринг, согласовать условия.
4. Закрыть старую рыночную часть, оформить новую; льготная часть — без изменений.

📌 Важно: Детализация по частям — ключ к рефинансированию. Без неё новый банк не сможет корректно выделить рыночную часть долга.

Повысить шансы

• Устраните просрочки за 2–3 месяца до заявки; проверьте КИ в БКИ.
• Подготовьте подтверждение стабильных доходов за 12 месяцев, покажите «белые» поступления.
• Привлеките созаёмщика с высоким доходом (супруг обязателен по новым правилам).
• Подайте документы в несколько банков и сравните решения (условия и страховки отличаются).
• Рассмотрите помощь ипотечного брокера с аккредитациями в крупных банках — это ускоряет согласование.

Сэкономить

• Сравнивайте доли льготной/рыночной части у разных банков — маржа по рыночной части заметно варьируется.
• Используйте маткапитал как взнос — это снижает долг.
• Рефинансируйте рыночную часть при снижении ставок.
• Оптимизируйте страховые полисы: выбирайте нужные покрытия, избегайте ненужных допуслуг.
• Учтите имущественный вычет по НК РФ (ст. 220): до 260 000 ₽ с базы 2 млн ₽ и до 390 000 ₽ по процентам — это косвенно снижает стоимость кредита.

📌 Важно: Не принимайте первое предложение «как есть». Запросите у банков письменные оферты и сравните: ставка, ПСК, страхование, комиссия за выдачу (по льготной части комиссий быть не должно).

• Если я уже брал льготную ипотеку, могу ли снова оформить семейную? Если кредит получен после 23.12.2023 — повторно можно только после полного погашения и при рождении нового ребёнка. Для кредитов до этой даты действуют иные переходные правила — уточняйте в банке.
• Можно ли купить вторичку в Москве по семейной ипотеке? Возможность ограничена условиями программы и банка; базово — вторичка допускается в малых городах с низким строительством. В столичном регионе — фокус на первичном рынке (уточняйте у банка‑участника).
• Что делать, если у супруга плохая КИ? С 01.02.2026 супруг — обязательный созаёмщик. Работайте над восстановлением КИ, погасите просрочки, подайте заявку в банк с лояльным скорингом и предоставьте дополнительные гарантии дохода.
• Как быстро ПФР перечисляет маткапитал? В среднем 1–4 недели. Закладывайте запас времени и имейте резерв на взнос.
• Нужна ли прописка в регионе покупки? Как правило, нет. Важно гражданство РФ и объект в РФ. В отдельных случаях банки проверяют адрес ребёнка и родителя (при отсутствии брака).

📌 Важно: Не нашли ответ? Оставьте заявку на консультацию ипотечного специалиста и воспользуйтесь ипотечным калькулятором — рассчитаем ваш платёж и соберём пакет документов под требования конкретного банка.

Семейная ипотека 2026 остаётся самым доступным способом улучшить жильё семьям с детьми: ставка до 6%, предсказуемые лимиты и понятные требования. Новое правило «одна ипотека в одну семью» сокращает пространство для ошибок и схем, но повышает требования к качеству подготовки — документам, подтверждению дохода и выбору объекта. Действуйте по чек‑листу: проверьте право, рассчитайте бюджет через ипотечный калькулятор, заранее оформите материнский капитал и соберите полный пакет — и у вас будут высокие шансы на одобрение в ведущих банках.

Готовы начать? Запишитесь на бесплатную консультацию и получите персональный список документов для вашей семейной ипотеки.