Действия дольщика при банкротстве застройщика: инструкция и советы

Часто инвестор, выбирая объект недвижимости в новостройке, руководствуется сниженной стоимостью, продуманной конфигурацией помещений, новыми инженерными системами и превосходным расположением.

Изначально строительство нового дома происходит динамично: первые четыре этажа возводятся быстро, и сразу за ними — пятый. Но внезапно процесс затихает и через месяц строительная компания оказывается объявленной банкротом. Перед участниками долевого строительства теперь стоит вопрос о дальнейших действиях.

Мои наработки в сотрудничестве с Дом-рф позволили мне глубоко разобраться в вопросах защиты прав дольщиков. В этой статье поделюсь основными мерами, которые необходимо предпринять в случае банкротства застройщика.

Оформляя покупку квартиры у застройщика, инвестор заключает договор долевого участия, передавая свои средства на финансирование строительства объекта. Застройщик, в свою очередь, берет на себя обязательства по его завершению в установленные сроки. Однако случается, что строительная фирма попадает в экономическую ловушку и теряет способность выполнять свои обязанности.

Закон 214-ФЗ обновляется настолько регулярно, что за время строительства одного дома правила могут существенно измениться. Внедрение компенсационного фонда и перехoд к системе эскроу-счетов может радикально повлиять на ситуацию. Если с застройщиком произойдет форс-мажор, дальнейшие шаги участника долевого строительства зависят от даты подписания договора.

Строительная организация признаётся неплатежеспособной, когда её ресурсы оказываются недостаточными для погашения задолженностей. Это решение выносится арбитражным судом.

Инициировать процедуру банкротства могут сам застройщик, фискальные службы или кредиторы, среди которых могут быть финансовые учреждения, поставщики стройматериалов или другие участники строительного процесса.

Финансовые неудачи застройщиков предопределяются рядом причин:

1. рост цен на стройматериалы и услуги строительных компаний;
2. снижение покупательной способности населения;
3. затраты на выполнение решений судов, такие как компенсации за задержки в сдаче объектов, что приводит к искам со стороны дольщиков.

Из-за этих препятствий строительные проекты приостанавливаются, возрастают непредвиденные издержки, срываются сроки, что вызывает судебные разбирательства со стороны инвесторов и усложняет процесс привлечения новых инвестиций. В итоге, при отсутствии возможности финансирования, застройщик подвергается процедуре банкротства.

Когда застройщик перестаёт выполнять свои обязательства по кредитам, банки, другие кредиторы или надзорные органы могут обратиться с иском в арбитраж. Арбитражный суд по итогам разбирательства может признать застройщика банкротом.

Банкротство юридических лиц проходит через серию стадий. Изначально, судья определяет период наблюдения для анализа экономического состояния компании. После этого, суд либо завершает процесс, либо объявляет о начале конкурсного производства, официально фиксируя состояние банкротства.

Однако для застройщиков процедура упрощена и включает немедленный переход к конкурсному производству после подачи заявления. Назначается конкурсный управляющий, который формирует перечень требований кредиторов и их приоритеты. В список кредиторов попадают дольщики, поставщики, подрядные организации, государственные учреждения и банковские учреждения.

Имущество застройщика продается, а вырученные средства идут на удовлетворение требований кредиторов. По закону, срок конкурсного производства ограничен одним годом, но он может быть пролонгирован арбитражным судом на шесть месяцев.

Если конкурсный управляющий видит перспективу в восстановлении платёжеспособности застройщика, он может созвать совещание кредиторов для обсуждения возможности прекращения конкурсного производства и перехода к внешнему управлению. Арбитраж рассматривает такое предложение, назначает внешнего управляющего и передаёт ему полномочия для завершения строительства.

Также банкротство может быть прекращено в случае достижения соглашения между должником и кредиторами, например, о погашении задолженности в течение десяти лет. В таком случае заключается мировое соглашение, которое правовым образом закрывает дело о банкротстве.

Факторы, настораживающие участников рынка недвижимости:

1. Остановка строительных работ. Обрыв строительного процесса не является нормой — обычно на стройплощадке активно действуют техника и строители, поскольку простой приводит к значительным убыткам для застройщика. Важно регулярно контролировать процесс на объекте: посещать его или использовать унитарную информационную систему жилищного строительства для наблюдения, поскольку закон обязывает застройщика ежемесячно обновлять информацию о продвижении работ. Часто застройщики также оборудуют объект веб-камерами для постоянной онлайн-трансляции на своих веб-ресурсах.
2. Завершение срока действия лицензий и разрешений на строительство или других необходимых документов. Это может спровоцировать финансовые затруднения и временный застой в строительных работах. Проверить документацию можно в ЕИСЖС или на официальных сайтах застройщиков.
3. Отсутствие публикации финансовой отчётности на официальном сайте проекта.
4. Отсутствует аккредитация от крупных банков для предоставления ипотечных займов: банковские структуры регулярно проверяют застройщиков и финансовую устойчивость проектов для выдачи ипотеки.

Если соблюдение заявленных дедлайнов строительства нарушается и деятельность на участке приостановлена, рекомендуется опросить застройщика для получения разъяснений. В случае игнорирования вашей проблемы, необходимо инициировать оформление инцидента в реестре проблемных объектов и провести анализ на предмет возможного банкротства застройщика.

Будучи в курсе несостоятельности застройщика вовремя, вы значительно увеличиваете шансы на сохранение финансов и владения жилплощадью. Вот несколько надежных источников, которые помогут вам получить нужную информацию:

От конкурсного управляющего. Этот специалист задолжен оповестить дольщиков о факте банкротства в течение 15 дней после начала своей работы. Это происходит в случае, если застройщик передал управляющему перечень инвесторов. Тогда управляющий анонсирует возможность подачи претензий и сообщает об окончательном сроке для их регистрации. Однако, если вы подозреваете скорое банкротство вашего застройщика, не стоит ждать официального уведомления, а следует проявить инициативу.

В издании «Коммерсант» или на его интернет-ресурсе. Здесь вы найдете данные о строительной компании, её юридическом адресе и ИНН, информацию о арбитражном суде, рассматривающем дело, номере процесса, дате принятия решения о банкротстве и начале конкурсного этапа, сроке для подачи требований кредиторов, а также контактные данные конкурсного управляющего.

Через реестр арбитражных дел. В данной онлайн базе данных, доступной на соответствующем портале, хранится вся информация о завершенных и продолжающихся арбитражных процедурах РФ. Вы сможете ознакомиться с поданными исками, жалобами и иными правовыми документами, а также отслеживать статус и динамику дела на всех стадиях его прохождения.

Через единый федеральный реестр данных о банкротстве — тут размещается информация обо всех процедурах банкротства в РФ, включая детали по строителям, предоставленные конкурсным управляющим: описания о должнике, решениях суда, результатах заседаний кредиторов, проведении оценки активов должника и результаты торгов.

Если застройщик предприял процедуру банкротства, покупателю квартиры следует незамедлительно обратиться к арбитражному управляющему, уполномоченному соответствующим арбитражным судом. Информацию о таком управляющем можно получить на портале «Коммерсант». Далее необходимо зафиксировать желание внесения данных о праве на недвижимость или о возврате вложенных средств в список требований кредиторов.

Сущность реестра кредиторов. Список требований кредиторов - это официализированный регистр, содержащий информацию о лицах с финансовыми исками к застройщику, а также подробности самих претензий. К числу таких кредиторов относятся участники долевого строительства, поставщики товаров и услуг, подрядные компании, госструктуры и финансовые организации.

Процесс формирования реестра кредиторов. Создание реестра начинается с принятия решения арбитражным судом. Реестр становится доступным для ознакомления после объявления о начале процедуры банкротства и перехода в стадию разбирательства, а его деятельность прекращается через три месяца. Всякий желающий внести свои требования должен подать заявление конкурсному управляющему, который направляет его в арбитражный суд.

Заявление подается в течение двух месяцев после получения уведомления о начале конкурсных процедур, независимо от текущего статуса реестра. В случае подачи требований по истечении указанного времени, суд все равно примет их к рассмотрению, хоть и возможности получения финансовой компенсации минимальны, так как платежи таким кредиторам осуществляются в последнюю очередь.

Уполномоченный конкурсным управляющим участник долевого строительства имеет право предъявить следующие виды исков:

1. Претензии о переходе прав собственности на жилые или деловые помещения.
2. Экономические иски: такие как требование о возвращении вложенных финансов по соглашению о долевом участии или иски, нацеленные на признание соглашения недействительным с требованием последующей компенсации потерь.

Если участник строительного проекта желает предъявить иные требования, он должен обратиться за судебной защитой в арбитражный суд, специализирующийся на случаях банкротства. Например, если объект строительства уже существует, но застройщик не оформил право собственности, то актуальной становится просьба о признании права собственности.

Кроме того, через суд осуществляется процесс по подаче исковых требований о наложении штрафов, неустойки, компенсаций за нанесенный моральный ущерб. По результатам судебных слушаний, эти претензии будут внесены в реестр кредиторских требований согласно решению суда.

В самом начале учитываются текущие платежи, не попадающие в список требований кредиторов. Сюда относят необходимые затраты на судебные процедуры по банкротству, гонорары арбитражного управляющего, а также заработную плату работников, задействованных по законодательству о банкротстве.

Далее следует оплата требований, оформленных в реестре кредиторов, в такой очередности:

1. Выплата компенсации за вред здоровью работников застройщика, полученного при исполнении служебных обязанностей.
2. Расчеты по заработной плате персонала застройщика.
3. Отчисления в пользу участников долевого строительства в соответствии с долевым соглашением, исполнение требований Фонда защиты дольщиков, компенсация фактического ущерба и выплаты в виде штрафов, неустойки, моральной компенсации.
4. Погашение задолженностей перед остальными кредиторами, включая банковские учреждения.

Привилегии инвесторов в долевом строительстве перед другими кредиторами. В отличие от других задолжников, которые могут претендовать исключительно на денежные выплаты, участники долевого строительства имеют право выбора между возвратом инвестиций или передачей объекта недвижимости.

При объявлении застройщика банкротом, дольщик вправе односторонне расторгнуть договор и уведомить застройщика о своих требованиях, которые рассматриваются на третьем этапе рассмотрения обязанностей. Важно понимать, что финансовые возможности застройщика могут не покрыть все предъявленные требования, что приводит к утрате прав на приобретение жилой площади. Если же стройка будет завершена другим застройщиком, дольщик с расторгнутым договором не сможет требовать жилье в этом же объекте.

Величина компенсационных выплат устанавливается с учетом внесенных дольщиком средств по контракту и размера понесенного ущерба.

Реальный ущерб выражается как дисбаланс между суммой, внесенной дольщиком за приобретение жилья, и текущей рыночной ценой объекта на дату объявления банкротства застройщика. В случае, если дольщиком была оплачена лишь часть стоимости, размер ущерба определяется пропорционально вложенной сумме. Как бы ни изменялась рыночная стоимость недвижимости со временем, минимальный размер финансовых требований не будет меньше, чем фактически переведенные дольщиком денежные средства.

Современную рыночную стоимость квартиры определяет независимый эксперт-оценщик, которого нанимает конкурсный управляющий на средства застройщика. Оценка проводится на основе общей площади помещения и актуальной стоимости квадратного метра объекта.

По завершении процесса оценки, конкурсный управляющий информирует дольщика о результатах и представляет отчет в арбитражный суд. В случае несогласия с оцененным размером требований, дольщик может оспорить его, представив в суд свою экспертную оценку.

Если время ожидания ввода объекта недвижимости в эксплуатацию увеличивается, закон предусматривает обязанность девелопера выплатить инвестору пеню, равную 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день задержки передачи помещения.

Право на пеню появляется, когда оплата за помещение по договору долевого строительства осуществлялась застройщику напрямую. При покупке недвижимости через систему эскроу пеню получить невозможно. В этой ситуации денежные средства не были собственностью застройщика, следовательно, у него нет оснований для выплаты пени.

Для возмещения пени необходимо точно определить сумму и направить претензию застройщику о её выплате. В случае отсутствия ответа следует инициировать процесс в суде.

Суд учитывает требования к девелоперу о выплате пени за нарушение сроков, включает их в реестр финансовых требований, а также рассматривает вопросы о возмещении убытков, компенсации за моральный ущерб, покрытии судебных затрат и наложении штрафа в размере 50% от пени.

Важно помнить, что с 25 февраля 2022 по 30 июня 2023 размеры процентов, штрафов и пени рассчитываются согласно действующей на данный день ключевой ставке ЦБ, которая не может превысить 9,5% — ставку на 25 февраля 2022 года.

Также, в периоды с 3 апреля 2020 по 1 января 2021 года и с 29 марта 2022 по 30 июня 2023 года, пеня не начисляется.

Пример из судебной практики. Заявитель требовал возмещение убытков, взыскание морального ущерба, оплаты судебных издержек, пени и штрафа. Суды трёх инстанций посчитали, что требования заявителя были несоразмерны, и отклонили их, указав, что подобные действия являются злоупотреблением правами. Верховный суд не согласился с этим решением.