Договор безвозмездного пользования квартирой в 2025: основные шаги и образец

1. Смысл и назначение соглашения безвозмездного пользования жильем
2. Обязательные элементы контракта
3. Скрытые тонкости и потенциальные опасности соглашения
4. Этапы заключения договора: пошаговая инструкция
5. Процедура расторжения контракта на пользование квартирой

Соглашение о безвозмездном пользовании жилым помещением - это договор между собственником (ссудодателем) и пользователем (ссудополучателем) о передаче жилья безвозмездно. Пользователь обязуется вернуть жилье в первоначальном состоянии или согласно условиям договора.

Этот тип договора широко используется для легального проживания, например, членов семьи или друзей. Он обеспечивает защиту обеих сторон: собственник утверждает, что не получает доход от недвижимости, а пользователь имеет законное право на проживание в жилье.

В соглашении следует обозначить:

• Участники;
• Информация о сторонах - данные о личности каждого из подписантов и их местах проживания.
• Права и обязанности;
• Условия, включая характеристики помещения и его состояние.
• Длительность. Может быть любой или бессрочным, с возможностью расторжения по уведомлению за определенный период;
• Ответственность;
• Особенности.

Обсудим некоторые из этих моментов детальнее.

Как лендер и заёмщик могут выступать как физические, так и юридические лица. Однако для компаний существуют ограничения, чтобы предотвратить конфликты интересов с учредителями и управляющими органами. Такие сделки могут быть признаны незаконными и недействительными.

Лендер должен передать жилое помещение заёмщику в срок. Тот обязан использовать его в соответствии с назначением. Например, жилье не может быть использовано как склад. Заёмщик должен вернуть помещение в оговоренном состоянии и следить за его уходом.

Договор может определить, кто проведет ремонт, кто оплатит коммунальные услуги и что считается нормальным износом.

Заёмщик несет ответственность за сохранность жилья и его содержание. В случае ущерба по его вине, он должен возместить ущерб. В других случаях восстановлением занимается лендер.

Например, если жильцы сами виноваты в повреждениях, они должны оплатить ремонтные работы. Лендер отвечает за передачу жилья в рабочем состоянии и уведомление об имеющихся проблемах, таких как ненадежная электропроводка или проблемы с отоплением.

При обнаружении недочетов, заемщик имеет право потребовать от кредитора устранения проблем в жилье или компенсации расходов на их исправление. Вдобавок, клиент может запросить досрочное завершение соглашения и возмещение понесенного ущерба.

Характеристики контракта

Для его заключения не требуется нотариальное удостоверение или внесение в Росреестр. Соглашение может быть оформлено самостоятельно в письменной форме.

Важно! Соглашение может быть достигнуто как устно, так и письменно. Для обеспечения защиты обеих сторон рекомендуется оформлять его письменно. Закон не обязывает присутствия свидетелей при устном соглашении, однако если хотя бы одна сторона представлена юридическим лицом, документация должна быть составлена в письменной форме.

"Если жилье, переданное безвозмездно, будет продано, новый владелец автоматически станет участником сделки безвозмездного пользования, с сохранением всех прав и обязанностей предыдущего собственника. В случае недоведения нового владельца об этом или его несогласия с условиями, это может привести к серьезным спорам", - отметила практикующий адвокат Зара Горбушина.

Другими словами, если жилье передано на безвозмездное пользование и потом продано, то новый владелец автоматически примет на себя все обязательства по договору. Это означает, что человек, живущий там бесплатно, может остаться на тех же условиях после продажи недвижимости.

Чтобы избежать таких ситуаций, новый владелец должен провести проверку объекта недвижимости перед совершением сделки:

• Получить выписку из ЕГРН через Росреестр;
• Запросить у продавца все договоры, связанные с объектом, включая соглашения об аренде или безвозмездном пользовании;
• Уточнить информацию о лицах, зарегистрированных в недвижимости.

В случае попытки продажи жилья собственником, жилец, не желающий покидать объект, может ссылаться на договор и требовать его исполнения (проживание до окончания срока или уведомления о необходимости выселения за определенный период).

Если новый владелец настаивает на освобождении объекта раньше установленного срока, жилец имеет право обратиться в суд для защиты своих интересов. Если срок действия договора указан, новый владелец обязан его соблюдать.

Также в договор можно внести условие о запрете продажи недвижимости в определенный период. Однако необходимо согласование обеих сторон, и собственник вправе отказаться от включения данного условия.

"Договор безвозмездного пользования часто используется для замаскирования возмездных операций, например, при сдаче жилья в аренду без уведомления налоговых органов. Однако суды тщательно проверяют наличие реальных признаков безвозмездности. Появление косвенных признаков возмездности может привести к признанию сделки недействительной", - подчеркнула Зара Горбушина.

Возмездные операции - это соглашения, при которых одна сторона получает что-то ценное в обмен на свои услуги или имущество.

Косвенные признаки возмездности:

• Заемщик предоставляет услуги кредитору. Например, заемщик регулярно проводит ремонт в доме за свой счет, оплачивает утилиты за кредитора или помогает с переездом или обновлением в другом доме. Такие действия могут указывать на то, что он на самом деле оплачивает использование дома, хотя не деньгами, а работой.
• Имеются подтверждения передачи денег или других ценностей.
• Условия соглашения выглядят подозрительно. Например, если на заемщика возлагаются излишние обязанности. Например, обязательство сделать ремонт во всем доме.

Если суд признает, что договор бесплатного пользования был прикрытием для возмездной сделки, он может считать его недействительным.

• Стороны должны вернуть друг другу все полученное.
• Могут быть наложены штрафы или дополнительные налоги.

Если одна из сторон понесла убытки, она может потребовать их возмещения. Например, если одна из сторон была вынуждена обратиться в суд для защиты своих интересов, она может потребовать возмещения затрат на судебные расходы (госпошлина, услуги адвокатов, экспертиза и т. д.).

К суду обращаются, если одна из сторон или государственные органы (например, налоговая инспекция) выявляют признаки фиктивной сделки. Иск могут подать:

• Налоговые органы, если подозревают уклонение от уплаты налогов.
• Одна из сторон договора, если считает, что ее права нарушены.
• Третьи лица, если их интересы затронуты.

Для оформления соглашения безвозмездного пользования в письменной форме необходимо:

• Подготовить необходимые документы:
• Удостоверения личности заемщика и заимодавца,
• Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (договор купли-продажи, наследство и т. д.),
• Выписки из реестров ЮЛ или ИП (если собственник квартиры является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем).
• Составить текст соглашения.
• Прописать в тексте основные условия.

В случае бессрочного соглашения обе стороны могут прекратить его в любое время. При этом уведомление о расторжении должно быть направлено другой стороне за 1 месяц, если иной срок не указан в договоре.

При заключении срочного договора право отказа обычно принадлежит арендатору, который также обязан уведомить собственника жилья за 1 месяц.

Собственник имеет право досрочно расторгнуть срочный договор без согласия арендатора, если тот:

• не использует помещение по назначению или нарушает условия контракта;
• не поддерживает помещение в надлежащем состоянии;
• повреждает жилье в значительной степени;
• сдает жилье третьим лицам без согласия арендодателя.

При желании одной из сторон завершить договор, необходимо:

• отправить другому лицу уведомление о прекращении договора за месяц до окончания. Уведомление о завершении договора безвозмездного пользования может быть оформлено в свободной форме. Тем не менее, оно должно содержать адрес недвижимости, дату прекращения и информацию о самом договоре.
• в дальнейшем необходимо вернуть помещение. Стороны могут составить документ об приеме-передаче имущества для подтверждения возврата и отсутствия претензий. В случае неурегулированных разногласий стороны могут обратиться в суд с заявлением о прекращении договора. Заявление должно включать в себя суть конфликта между сторонами, основания иска, требования истца.

При несогласии сторон и затягивании дела в суде собственник недвижимости не вправе выселить жильца до официального окончания договора и вступления решения суда в законную силу. Также собственник жилья не имеет права требовать оплату за пользование квартирой, даже если жилец продолжает жить в ней после уведомления о расторжении. Тем не менее, в случае задержки жильца с выселением, собственник может потребовать возмещение убытков через суд.

Жилец, в свою очередь, вправе покинуть жилье в любое время после уведомления о расторжении договора.