Доля рыночной ипотеки достигла рекорда, но льготные программы продолжают доминировать

Доля рыночной ипотеки в общем объеме выдачи достигла максимума за последние четыре месяца. Вопреки этому, она значительно отстает от льготных программ, которые по-прежнему остаются основным двигателем рынка. Высокие процентные ставки затормаживают рыночную ипотеку, однако банки и застройщики смогли удержать ее на плаву благодаря совместным программам, которые, правда, могли привести к росту цен на недвижимость. Кроме того, теперь рыночная ипотека доступна только для заемщиков с запасом платежеспособности.

По данным БКИ «Объединенное кредитное бюро» (ОКБ), в июне доля рыночной ипотеки среди всех выданных ипотечных кредитов достигла своего пика с февраля и составила 38%. В целом эта доля за 2025 год зафиксировалась в диапазоне 35–37%, что меньше, чем в 2024 году, когда доля рыночных программ иногда превышала 50% в месяц, следует из данных ОКБ.

Небольшой рост доли происходит на фоне снижения процентных ставок по ипотечным программам банков. Так, согласно аналитическому центру АО «Дом.РФ», на 18 июля средняя ставка по ипотеке на новостройки составляла 24,5% годовых, что на 4,52 процентных пункта ниже, чем в начале года.

«Рост рыночной ипотеки в июне, вероятно, связан с ожиданием последующего снижения ставок к концу 2025 года и возможностью рефинансировать кредит на более выгодных условиях»,— отмечает зампред правления банка «Дом.РФ» Алексей Косяков.

Тем не менее, такие высокие ставки все еще ограничивают выдачи по рыночным программам, утверждают эксперты. «Рыночная ипотека остается малоэффективной в абсолютных цифрах именно из-за препятствующих ставок»,— говорит главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова. По мнению директора департамента «Домклик» в Сбербанке Алексея Лейпи, доля рыночных программ в банке «около 14–16% за первое полугодие». Так, по данным ОКБ, в июне выдано рыночной ипотеки на 57 миллиардов рублей, в то время как по льготным программам — на 232 миллиарда рублей.

В подобных условиях участники рынка стимулируют спрос на рыночную ипотеку разнообразными программами. Как отмечает директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина, в современных условиях «рыночный сегмент кредитования в основном формируется нестандартными сделками». Согласно ее словам, при таких высоких ставках «ипотеку зачастую берут клиенты с крупным первоначальным взносом или те, кто планирует погасить значительную часть кредита в ближайшем будущем, например, за счет продажи имеющейся квартиры».

В особенности, средний объем рыночного ипотечного займа в первой половине 2025 года был меньше среднего размера льготной ипотеки в 2,5–2,7 раза, согласно оценкам на основе данных ОКБ. В прошлом году разница составляла лишь 10–30%. Большинство выдач по рыночным ставкам в Сбербанке приходится на вторичное жилье (67%), что способствует росту рыночной ипотеки, как отмечает Алексей Лейпи.

Еще одной причиной увеличения доли рыночной ипотеки может быть переход клиентов с рассрочки на ипотеку. По словам Алексея Косякова, покупатели, приобретавшие квартиры в рассрочку, при завершении срока переносят оставшийся долг в ипотеку. Так как такие сделки часто не укладываются в условия льготных программ, оформляется именно рыночная ипотека.

Также размер среднего чека по льготным программам может быть повлиян предложением комбинированных ипотечных кредитов, отмечают банкиры.

Комбоипотека представляет собой сочетание льготной и рыночной ипотеки, где часть суммы, соответствующая лимиту госпрограммы, выдается по льготной ставке, а остальная — по рыночной процентной ставке.

По мнению банковских специалистов, комбоипотека дает возможность получить более высокий кредитный лимит для клиентов, соответствующих условиям государственных программ. С начала 2025 года доля комбоипотеки в общем объеме ипотечных займов в Сбербанке составила 0,7–1,1%.

По словам Екатерины Щурихиной, комбоипотека для банков представляет возможность продолжать кредитование в условиях низкого спроса и соблюдать ограничения по долговой нагрузке клиента в рамках их риск-политики. В то же время эксперт рынка ипотеки Сергей Гордейко отмечает, что дополнительные рыночные суммы могут быть меньше, чем основной льготный кредит и иметь незначительное влияние на общую статистику.

Тем не менее, в ВТБ средний размер суммы приобретения в рамках "семейной" программы составляет 19,3 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге и других регионах, и 7,8 млн рублей в остальных областях страны (максимальные лимиты для семейной ипотеки равняются 7,3 млн и 1,8 млн рублей соответственно).

Тем не менее эксперты утверждают, что значительного и опережающего роста объемов этого сектора не стоит ожидать до конца 2025 года.

"Это кредит с рядом ограничений — доступен только участникам государственных программ и тем, кто имеет финансовую возможность", считает Сергей Гордейко. По его мнению, объемы "комбоипотеки" могут увеличиться и стать доступнее для широкого круга заемщиков, когда рыночные процентные ставки снизятся до 12–15% годовых.