Ипотека достигла годового максимума
В августе 2025 года объем выдачи ипотечных кредитов достиг максимума за год. Основным двигателем этого роста по-прежнему остаются льготные госпрограммы, которые составили 80% от общего объема выдачи. Постепенное увеличение доли рыночной ипотеки объясняется снижением ставок, удовлетворением отложенного спроса и уменьшением компенсации банкам по льготным программам. Ученые прогнозируют значительное снижение доли льготной ипотеки не ранее чем в 2026 году, возможно, до 25%.
Сегмент ипотечного кредитования показывает стабильный рост, но в августе 2025 года темпы этого роста немного замедлились. По данным Frank RG, объем выдачи достиг 392,5 млрд рублей, превысив предыдущий месяц на 11%. При этом в июле рост составил 15,5%. Второй месяц подряд объем выдачи превышает прошлогодние показатели, а в августе превышение достигло 6,3%. Несмотря на это, показатели все еще ниже, чем в период с середины 2022 года по 2024 год, когда были активны две крупные программы льготной ипотеки.
В то же время, ипотечный сегмент продолжает опираться на льготные программы, прежде всего на семейную ипотеку. По данным аналитиков из центра "Дом.РФ", объем кредитования по льготным программам (включая семейную, дальневосточную, арктическую, IT-ипотеку) в августе составил 307 млрд рублей, что составило 80% общего объема выдачи.
Впрочем, доля рыночной ипотеки постепенно растет. В июле ее доля составляла 19% от объема и 35% от количества выдач, как следует из оценок на основе данных "Дом.РФ".
По данным аналитического центра "Домклик", доля льготных программ в Сбербанке третий месяц подряд сокращается, с 86% в мае до 80,3% в августе.
Согласно данным "Дом.РФ", средняя ставка по рыночным программам банков на новостройки и вторичное жилье на 5 сентября 2025 года составляла около 22,4% годовых, что на 0,7 п. п. ниже, чем месяцем ранее. Эксперты из Т-Банка считают, что снижение ставок является основным фактором роста доли рыночной ипотеки. По их мнению, заёмщики, взявшие ипотеку по текущим ставкам, намерены рефинансировать ее при дальнейшем снижении ключевой ставки, что будет способствовать активности в рыночном сегменте.
Ипотека: новые тенденции на рынке жилищного кредитования
Увеличение доли рыночной ипотеки обусловлено снижением уровня возмещения банкам по кредитам на жилье аналитиками Frank RG. Эти изменения сокращают доходы от ипотечных кредитов с государственной поддержкой, что заставляет банки ограничивать выдачу жилищных кредитов в рамках госпрограмм. Некоторые крупные банки (Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк) увеличили минимальный первоначальный взнос по льготным ипотечным программам до 30%, тогда как для рыночных программ данный показатель начинается от 20%.
В условиях стабильного увеличения стоимости жилья как на первичном, так и на вторичном рынке (по данным «СберИндекса»), сбор первоначального взноса в 30% представляет собой сложную задачу для заемщика, отмечают аналитики Frank RG.
Многие клиенты предпочитают рыночную ипотеку с меньшим первым взносом из-за более низкой процентной ставки, считает Сергей Гришунин из НРА.
Несмотря на это, говорить о значительном переходе спроса на рыночную ипотеку в настоящее время рано. По мнению Сергея Гордейко, для оценки ситуации следует сравнивать количество кредитов, а не суммы, так как изменения в денежном выражении могут искажать картину. По данным «Дом.РФ», доля льготных кредитов составляет 62% по количеству выдач. Аналитик считает, что доля льготной ипотеки сократится до 25% в 2026 году при увеличении доступности рыночных программ.
Прогнозируется, что доля ипотеки с государственной поддержкой останется на уровне 40–50% по количеству и 65–70% по объему в 2025 году. Некоторые банки ожидают, что доля госпрограмм составит около 75% в общем объеме продаж на рынке. Тем временем, в Т-Банке прогнозируют сокращение доли льготной ипотеки в новых выдачах на несколько десятков процентных пунктов к концу года.