Гид по Покупке Земли на Торгах по Банкротству: Советы и Стратегии Успеха

Объявления аукционов банкротства зачастую обещают возможность приобретения жилища или автомобиля за долю их реальной стоимости — сэкономив до 90%. Эти заявления вызвали у меня сомнения относительно их достоверности.

С начала весны 2020 года я основательно занялась изучением таких аукционов. На первых этапах мне не удавалось даже зарегистрировать свою заявку, так как лоты быстро переходили к конкурентам. Однако к лету 2022 года мне повезло выиграть первые торги, и я стала обладателем 12 соток в Ленинградской области всего за 73 000 рублей, что более чем на 50% ниже рыночной цены. Через некоторое время я приобрела еще пять соток в Ивановской области за 45 000 рублей. С тех пор я регулярно приобретаю земельные участки и реализую их с надбавкой, предлагая покупателям выгодные условия для развития своих проектов.

Когда субъект не в состоянии покрыть денежные обязательства перед своими кредиторами, наступает процедура объявления о банкротстве. В рамках данного процесса судебное решение назначает арбитражного менеджера. Этот профессионал ответственен за создание конкурсной массы и детальное документирование всех активов банкрота, начиная от недвижимости и заканчивая драгоценностями и произведениями искусства.

Описанные активы объявляются для реализации через банкротные торги. Суд утверждает регламент и детали проведения таких мероприятий, а доходы от продаж распределяются для удовлетворения претензий кредиторов.

Управляющий размещает информацию о времени проведения аукционов на веб-портале ЕФРСБ, где также осуществляется собственно торговля. Я уже разъясняла методику приобретения недвижимости на аукционах с учетом скидок. В указанном ресурсе представлены детали разнообразных форм торгов, их особенности и процесс реализации.

Чаще всего торги проводятся как открытые аукционы или публичные распродажи. Давайте кратко рассмотрим их особенности.

Аукцион с повышением ставок. Здесь изначальную цену устанавливает организатор, а участники, делая ставки, стремятся перебить предыдущее предложение. Например, если первоначальная цена лота составляет 50 000 ₽, а минимальное повышение — 3000 ₽, то ставки увеличиваются поочередно на эти 3000 ₽ до завершения аукциона.

На закрытом аукционе выставляется срок окончания подачи заявок, каждый участник предлагает свои цены независимо, и победителем объявляется тот, кто предложил наибольшую сумму.

Открытые торги с понижением цены. Начальная цена здесь устанавливается на максимальном уровне, и если покупатели не появляются, она постепенно снижается. Шаги снижения могут быть установлены до десяти, опираясь на минимально возможную цену, на которую готов согласиться организатор.

На каждом этапе цена уменьшается на установленное значение. Например, если объект недвижимости выставлен за 200 000 ₽, и шаг уменьшения составляет 20 000 ₽, то без новых предложений до завершения этапа стоимость сокращается на этот шаг. Торг продолжается до момента, когда будет найден покупатель или пока не пройдут все установленные раунды.

В ходе понижающихся торгов участники вносят свои предложения, которые не должны быть ниже стоимости на текущем этапе. К примеру, если на четвертом этапе цена имущества составляет 140 000 ₽, начальные ставки участников должны быть выше этой суммы.

Торги по банкротству часто проводятся на специализированных электронных платформах для аукционов, называемых ЭТП. Эти веб-порталы задают определенные стандарты и условия для участвующих сторон. Чтобы принять участие в этих аукционах, кандидатам необходимо соответствовать установленным платформой правилам.

Процесс участия в аукционе обычно включает следующие шаги:

1. Оформление квалифицированной электронной подписи.
2. Регистрация на выбранной электронной платформе.
3. Выбор заинтересовавшего участка земли.
4. Запрос соответствующих документов.
5. Определение максимальной возможной ставки.
6. Внесение задатка для подтверждения участия.
7. Подача официального заявления на участие в аукционе.

Теперь давайте более подробно рассмотрим каждый из перечисленных этапов.

Это уникальная комбинация цифр, букв, и знаков, сформированная программным обеспечением, действующая как цифровой аналог вашей ручной подписи. У каждого пользователя она уникальна и известна под наименованием сертификата. Эти данные, вместе с ключом для их проверки, закрепляются на специализированном устройстве — токене. Возможно также поместить электронную подпись на обычный USB-накопитель, но это повышает вероятность хищения и компрометации данных.

Способы получения подписи включают в себя:

1. Физические лица могут оформить подпись в аккредитованном центре, включённом в официальный список. Ориентировочная цена такой услуги — около 3500 рублей.
2. Компании и индивидуальные предприниматели имеют возможность получить подпись через налоговую инспекцию или уполномоченного агента. При этом подпись выдается бесплатно, однако необходимо оплатить лицензию на программное обеспечение и токен. Стоимость лицензии начинается с 1125 рублей, зависящая от условий лицензирования на разные периоды (годичный или повсеместный) и количество пользователей (индивидуальный или множественный доступ). Токен можно приобрести начиная с 1750 рублей.

Для управления электронной подписью требуется специализированное ПО, например, «КриптоПро». После его загрузки и настройки сертификат нужно активировать, следуя рекомендациям сертификационного центра.

Я строго придерживаюсь инструкций, и при наличии проблем обращаюсь за помощью в службу поддержки, где сотрудник предоставляет ассистенцию через удаленное подключение к моему ПК.

Последним шагом является проверка работоспособности подписи, выполнимая с использованием плагина «КриптоПро».

Чтобы стать участником онлайн-аукциона, необходима интеграция в систему специализированной торговой платформы, регламентирующей процессы аккредитации.

Первоначальный этап включает заполнение базовой регистрационной анкеты, где вносится информация о личной электронной почте, создается логин, устанавливается пароль и осуществляется верификация почты через ссылку в отправленном письме.

Процесс продолжается разработкой детальной анкеты для аккредитации на аукционе, которая включает следующие данные:

1. Идентификационная информация участника.
2. Адрес, по которому зарегистрировано юридическое лицо.
3. Паспортные данные.
4. Электронная почта для связи.
5. Номер телефона для контактов.

К заявке прилагается цифровая копия необходимых документов, указанных в условиях платформы, к примеру, паспорт, СНИЛС и ИНН.

Посылка всех бумаг требует официальной проверки на срок от трех до пяти рабочих дней, платформы часто используют максимально возможные временные рамки. Так, пакет, переданный в пятницу в 17:00, может быть обработан к следующей пятнице.

Оперативное ускорение процесса регистрации предусматривает рассмотрение в пределах от трех часов до одного дня, что варьируется в стоимости от 10 000 до 15 000 ₽, согласно тарифам платформы.

Ожидание вердикта от площадки. Результат будет направлен на указанный электронный адрес.

Некоторые платформы не сообщают напрямую о результате аккредитации, а ограничиваются общением через новости в профиле пользователя на ЭТП.

Корректировка замечаний. В случае отказа администратор укажет причину; при неполноте данных или некачественных копиях необходим повтор предоставления исправленных документов.

Изучение условий торгов. Объявление уточняет:

1. Формат проведения торга.
2. Исходная цена торгового лота.
3. Величина минимального шага ставки.
4. Количество этапов для публичных предложений.

Организаторы предоставляют всю необходимую информацию о лоте, включая площадь и цену, а также порядок выплаты гарантийного взноса. Этот взнос возвращается проигравшим участникам, а победителям идет в зачет оплаты покупки.

К информационному извещению прикладывают проект договора и, возможно, иные документы по лоту.

Данные о лоте без сопровождающих документов доступны в объявлениях о проведении аукционов на сайте ЕФРСБ — официальном ресурсе с информацией о банкротствах.

Рынок предлагает обширный выбор территорий. Есть участки, уже подготовленные к строительству: ограждённые, с установленными коммуникациями, бытовками и гаражами. Они отлично подходят для немедленного начала строительства дома, но их перепродажа может быть не столь прибыльной, ведь они часто уходят на начальных этапах аукционов по высоким ценам.

Также существуют заброшенные земли, например, участки, перешедшие по наследству, которыми не управляли, или территории, расположенные далеко от основного места жительства владельца. Они со временем поросли бурьяном и дикими растениями.

Реконструкция таких территорий потребует удаления растительности, планировки территории и добавления плодородного грунта. Часто такие земли предлагаются на продажу через аукционы для покрытия задолженностей перед кредиторами.

Среди них можно найти привлекательные объекты для перепродажи. Расскажу о критериях, которые я учитываю при выборе участка.

Классификация территорий. На торгах представлены участки различного предназначения:

1. Аграрного назначения.
2. Жилищного использования.
3. Индустриального применения.

Моё предпочтение — аграрные участки, предназначенные для ведения садоводства и огородничества, а также территории в населённых пунктах, пригодные для ведения хозяйства и индивидуального строительства.

Обязательно проверяю целевое использование участка, обычно оно указано в оповещении о торгах. Если данные отсутствуют, уточнить назначение можно на сайтах электронных аукционов типа «Торги России» или «Пробанкрот», где также доступна сортировка лотов по нужным критериям. Эти же платформы предоставляют детальные выписки по участкам, доступные также через публичную карту Росреестра.

Для глубинного анализа участка использую публичную кадастровую карту, вводя кадастровый номер, указанный в уведомлении о торгах. Сервис выдаст выписку, включающую следующую информацию:

1. Тип — земельный участок.
2. Категорию и допустимые виды использования, например, земли населенных пунктов для личного хозяйства.
3. Площадь участка.
4. Адрес.

Наибольшую выгоду предоставляют участки, предназначенные для строительства жилищ или хозяйственных построек. Такие земли обладают потенциалом перепродажи по высокой стоимости.

Инфраструктура и демография. Анализирую открытые данные, например, через «Яндекс-карты» о размере населённого пункта, наличии магазинов, школ, доступности транспорта, станций. Справочные ресурсы и электронные площадки информируют о численности населения, что критично для оценки перспектив региона. Земли в развивающихся сёлах продаются легче, чем в уединённых деревнях, хотя наличие новых проектов в округе, как строительство коттеджного поселка, может значительно повысить их стоимость.

Если информация в интернете скудна, я изучаю объявления о продаже в этом же районе или соседних, чтобы выявить особенности инфраструктуры.

Коммуникации. Идеален участок, уже оборудованный электричеством, водой и газом, но такие предложения редки. Если коммуникации отсутствуют, нужно выяснить возможность их подключения. Оценщики порой указывают на невозможность подключения электричества, что может значительно снизить шансы на успешную перепродажу.

Часто информация о коммуникациях не раскрывается в оповещении, и приходится самостоятельно обращаться к арбитражному управляющему. Если контактные данные владельца отсутствуют, запрашиваю их у администратора. Встречается, что администратор не отвечает на запросы, или должник предпочитает избегать контактов. В подобных случаях владельцу может быть выгодно, если участок останется без внимания.

Дополнительный метод получения информации о коммуникациях — личное посещение участка, если его расположение это позволяет.

Для меня критично заранее подтвердить легитимность права владения текущего собственника, будь то через наследство, покупку или дарение. Именно поэтому я направляю запрос на получение юридически значимых бумаг и выписки из Единого государственного реестра недвижимости к арбитражному управляющему.

Наиболее удобный метод коммуникации с управляющим — это электронная почта. Реквизиты для связи обычно находятся на странице аукциона или в Едином федеральном реестре информации о банкротствах, где доступна информация о должнике и ходе процесса банкротства.

Также имеется возможность связаться с управляющим по телефону, но это менее желательно по двум причинам: арбитражные управляющие часто не отвечают с первого раза и могут игнорировать повторные попытки дозвона.

Электронная переписка позволяет зафиксировать всю корреспонденцию, которая может оказаться полезной в спорных случаях, например, при подаче жалобы на недобросовестные действия или задержки со стороны арбитражного управляющего.

Если отклик управляющего не поступает, я повторно напоминаю о своем запросе на следующий день. Пока не было такого, чтобы мое обращение проигнорировали.

В ответной реакции управляющий, как правило, присылает только выписку из ЕГРН и регламент проведения аукциона. Фотографии объекта предоставляются редко и они могут быть не отражать реального состояния территории. Обычно это снимки ухоженных участков, тогда как на деле местность может быть занятаная сорняками.

Торги за право приобретения могут проводиться как в формате аукциона, так и через процедуру подачи открытых заявок.

Стратегии участия в аукционных состязаниях. В рамках аукциона присутствующие стремятся постепенно повысить цену предмета торгов, каждый раз увеличивая её на минимально допустимый порог. Ключевым является определение максимальной цены, которую вы готовы предложить за лот, а также принятие решения о том, прекратите ли вы торговаться, если эта цена будет превышена, или же продолжите участие в дальнейшем повышении ставок.

Вступление в публичные аукционы. В таких аукционах ценник на лот снижается с каждым этапом. Выбор подходящего момента, когда цена становится приемлемой, крайне важен. Важно также стратегически спланировать свои действия на случай, если ваш противник решит принять участие в торгах до вас. Представьте, что вы хотите сделать ставку на покупку участка на четвертом этапе торгов за 50 000 ₽, но если конкурент вступит в игру на третьем этапе при стоимости 55 000 ₽, вы столкнетесь с выбором: либо увеличивать свою ставку, либо отступать.

Ответственный за проведение аукциона устанавливает необходимую сумму задатка и анонсирует её в тексте объявления. В этом же документе приводятся реквизиты для выполнения платежей.

Ориентировочная величина задатка чаще всего лежит в пределах 10—20% от начальной цены объекта торгов. При организации аукциона как открытого тендера возможно снижение размера задатка в ходе процедуры.

У меня есть два дня на выполнение оплаты. Например, если дедлайн для внесения задатка назначен на 12:00 среды, я провожу транзакцию не позже вечера понедельника. Тем не менее, временные рамки обработки платежа могут отличаться в зависимости от банка, при этом перевод зачисляется обычно в течение одного-двух часов.

В то же время, на определенных площадках, таких как МЭТС, ЦДТ или «Сбер А», пополнение задатка осуществляется не напрямую к организатору, а через персональный счет участника. Вначале нужно зачислить средства на свой аккаунт на ЭТП, а после этого приступить к оплате задатка на выбранные аукционы.

Процесс подачи заявки обычно не вызывает затруднений. Чаще всего достаточно активировать специализированную кнопку на веб-странице выбранного лота. Тем не менее, на отдельных платформах, таких как «Сбер А», этот элемент может быть не предусмотрен. Чтобы принять участие в аукционе, требуется следовать нескольким шагам:

1. Авторизоваться в своём персональном профиле.
2. Найти нужный лот в разделе «Процедуры», особое внимание уделив нахождению его в списке активных аукционов, а не в общем перечне.
3. Перейти на страницу лота — после этого должна появиться возможность подачи заявки.

Рекомендуем ознакомиться с процедурой подачи заявки заранее. Также целесообразно изучить обучающие видео, доступные на множестве платформ. В видеоматериалах подробно разъясняются вопросы регистрации, пополнения баланса в личном кабинете, подачи заявки на участие в торгах и общего взаимодействия с платформой.

В случае возникновения проблем я обычно обращаюсь в службу поддержки клиентов, где консультант помогает разрешить мои индивидуальные вопросы.

Способы проведения торговых мероприятий различаются, включая аукционы и открытые тендеры.

Аукционные торги. Необходимо подать заявку перед истечением срока, указанного в уведомлении.

На закрытом аукционе участник определяет наибольшую приемлемую цену в своем предложении. Важно, чтобы эта цена была выше минимальной установленной стоимости. Победитель определяется по предложению с наибольшей ценой.

В рамках открытого аукциона участники следят за предложениями конкурентов в режиме онлайн и увеличивают свои ставки на заранее определенный минимум. Аукцион происходит до тех пор, пока продолжается активное участие в повышении ставок, и выигрывает тот, чья окончательная ставка остаётся непревзойдённой.

Торги с публичным предложением. Цена снижается с каждым новым этапом. Лично мне эти аукционы знакомы, здесь я обычно дожидаюсь момента, когда цена становится приемлемой.

Бывают моменты, когда другой участник выигрывает лот раньше. Если таких ситуаций не происходит, я вношу предоплату и подаю предложение с ценой, которую считаю справедливой за лот, при условии, что она соответствует или выше текущего ценового порога. Занижать цену недопустимо.

Кульминация аукционных торгов наступает с момента предложения максимальной цены участником. Механизмы определения победителя варьируются в зависимости от специфики проводимых торгов.

Закрытый аукцион. В анонсе торгов организатор указывает дату определения победителя. На следующий день после закрытия торгов распространяется протокол, который удостоверяет участие и итоги состязания.

Открытый аукцион. За один или два дня до начала торгов организатор публикует протокол, удостоверяющий допущение участников. По итогам торгов высылается протокол с итогами.

Публичное предложение. Есль в процессе аукционной стадии появляется кандидат, или несколько, оглашающие свою цену, торги признаются завершенными. Следующий рабочий день послужит временем для публикации двух важнейших документов: о допуске к участию и о присуждении победы.

Иногда бывает так, что и на следующий день результаты еще не опубликованы. В таких случаях я инициирую обращение к организатору для напоминания о необходимости публикации протокола итогов. Этот документ критически важен для подтверждения правомерности вашего триумфа в случае возможных споров.