Трансформация мер поддержки жилищного строительства
На заседании президиума Госсовета 15 апреля обсуждалась ситуация в сфере жилищного строительства — с учетом высоких ставок по кредитам и снижения спроса на жилье власти видят риски торможения отрасли. На этом фоне регионы и правительство предлагают ряд мер для поддержки рынка, начиная от донастройки льготной семейной ипотеки до точечного снижения финансовой нагрузки на застройщиков. Еще один инструмент — поиск и расширение предложения земель для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), оно поддерживает ввод жилья в плюсе в годовом выражении. Предложения предстоит еще проработать — основные сложности, судя по обсуждению, связаны с балансировкой рисков для бюджета и с ограничением роста кредитной нагрузки на граждан.
Одной из тем заседания президиума Госсовета стала ситуация в секторе жилищного строительства — как отметил президент Владимир Путин, с учетом текущей конъюнктуры есть риски торможения отрасли (уже сейчас более 2 тыс. проектов реализуются с переносом сроков сдачи на полгода). Опасения вызывают сокращение спроса из-за высоких рыночных ставок по ипотеке, а также снижение запуска новых проектов на 24% (см. от 10 апреля).
Отметим, по данным Росстата, в первом квартале этого года сдано в эксплуатацию 31,9 млн кв. м жилья, что почти на 9% больше, чем годом ранее (в марте — 10,5 млн кв. м, плюс 21%). Тренд, однако, прежний: ввод многоквартирных домов остается в минусе: в январе—марте — 7,3 млн кв. м, что на 37% меньше, чем годом ранее, а в марте — 2,7 млн кв. м (минус 19%), рост же обеспечен сектором ИЖС (в первом квартале — 24,6 млн кв. м, что на 20% выше, чем годом ранее, а в марте — 7,8 млн кв. м, рост на 43,5%). На 2025 год совокупные прогнозы пока остаются довольно оптимистичными (ввод не менее 100 млн кв. м), беспокойство же властей вызывают перспективы ввода домов с 2027 года, их и обсуждали на Госсовете.
Предложенные меры делятся на несколько направлений — это поддержка спроса, самих застройщиков, а также стимулирование развития растущего ИЖС.
Представленные идеи еще предстоит проработать: как показало обсуждение, основные развилки связаны с наличием в предложениях рисков для бюджета и опасностью чрезмерной кредитной нагрузки на граждан.
Стимулирование спроса обсуждалось в виде расширения охвата семейной ипотеки под 6%. Напомним, после отмены с 1 июля 2024 года массовой льготной ипотеки на новостройки эта программа стала основным инструментом субсидирования стройки. Глава Татарстана и председатель комиссии Госсовета «Инфраструктура для жизни» Рустам Минниханов предложил, в частности, дифференцировать предельный размер кредита в зависимости от стоимости «квадрата» в регионах и количества членов семьи, сославшись на то, что действующий лимит (6 млн руб.) покрывает только половину стоимости самых востребованных двухкомнатных квартир и де-факто половину площади граждане покупают в кредит уже по рыночной ставке.
Финансовый сектор в России
Реакция финансового отрасли была ожидаема: лидер Минфина Антон Силуанов подчеркнул, что начиная с текущего года выдача ипотечных кредитов семьям увеличилась на 10%, а субсидирование ставок в текущем периоде обойдется в 2 трлн рублей при плановом дефиците бюджета в 1,2 трлн рублей. Текущая динамика кредитования на жилье удовлетворяет как правительство, так и Центральный банк, что, вероятно, может стать главным препятствием для расширения льготных программ, прежде регулятор целился в замедление выдачи ипотеки, что привело к росту цен. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина заметила, что по итогам года прогнозируется рост выдачи на 3–8%, «это, конечно, не 30%, как раньше, но также рост».
В условиях ограничения возможностей ипотеки вице-премьер Марат Хуснуллин предложил активизировать альтернативные способы приобретения жилья, такие как механизмы жилищно-накопительных сбережений и расширение возможностей рассрочки от застройщика. Согласно вице-премьеру, следует исследовать предложение о предоставлении рассрочки при покупке жилья после сдачи объекта в эксплуатацию, если застройщик полностью погасил кредит в банке (на данный момент механизм рассрочки применяется до завершения строительства), с возможностью установки залога на такое имущество. Идея вице-премьера о «нулевой ипотеке от застройщика» не получила поддержки ЦБ, Эльвира Набиуллина рекомендовала «не рисковать» из-за опасностей неуправляемого увеличения долгов граждан (риски существуют также и для застройщиков).
Предложения оказать помощь застройщикам в условиях повышения процентных ставок по проектному финансированию (в настоящее время в среднем 10%) из-за уменьшения обеспечения их долга средствами на эскроу-счетах также прозвучали.
Среди предложений — восстановление субсидирования процентной ставки по кредитам застройщиков, упрощение рефинансирования и введение временного запрета на штрафы со стороны банков в случае изменения условий проекта.
С целью развития индивидуального жилищного строительства, которое обеспечивает более половины нового жилья в стране, Марат Хуснуллин предложил принять меры для обеспечения этой отрасли землей, с целью устранения дефицита участков, оснащенных инфраструктурой. В связи с этим предложено включить в черты населенных пунктов дополнительные территории, включая сельскохозяйственного назначения, если они не имеют особой ценности (инициатива по поиску доступных участков, напомним, обсуждалась на заседании Росимущества; см. от 19 марта).