Инструкция по обмену квартир в 2025: советы экспертов и необходимые документы

1. Суть обмена недвижимости
2. Процесс обмена частной квартиры
3. Обмен муниципального жилья
4. Обмен квартиры по ипотеке
5. Требуемые документы для обмена жилья
6. Налоги при сделке обмена жилья
7. Возможные проблемы при обмене жилья

При обмене каждый участник сделки выступает и в роли "продавца", и в роли "покупателя", при этом деньги в сделке могут и не участвовать. Жилье просто переходит из рук в руки: участники меняются местами проживания.

Существуют два варианта сделок по обмену:

• жилье считается равноценным: и по площади, и по условиям проживания, и по расположению, и по стоимости. В этом случае денежные средства не требуются;
• одно из помещений все же стоит дешевле. Например, оно меньше по размеру, находится в менее престижном районе, не освещается солнцем и т. д. В таком случае покупатель доплачивает установленную сумму.

При обмене собственности заключается договор мены. С юридической точки зрения такая сделка очень похожа на обычную куплю-продажу. Главное преимущество заключается в том, что никто не рискует своими деньгами.

Для осуществления обмена необходимо:

• составить и подписать договор мены,
• зарегистрировать право собственности в уполномоченном органе или,
• внести дополнительную плату, если это необходимо.

Процедура обмена зарегистрированных и незарегистрированных домов имеет свои особенности. Как совершить обмен собственностью? Существует несколько методов.

Обмен без доплаты

Обмен без доплаты предполагает обычный контракт обмена. Например, семья Ивановых с ребенком проживает в однокомнатном доме в Санкт-Петербурге рядом со станцией метро "Площадь Восстания". Скоро планируется прибавление, поэтому семье нужен дом с двумя спальнями. Финансовой возможности для доплаты нет, но супруги готовы рассмотреть варианты в других районах города.

Есть шанс найти подходящий объект недвижимости. Ключево, чтобы обе стороны (семья Ивановых и владелец другого двухкомнатного дома) согласились о равноценности помещений, которые они готовы обменять.

При наличии согласия, сделка проходит без лишних проблем. Просто необходимо заключить и зарегистрировать контракт обмена.

Обмен жильем может осуществляться как в пределах одного города, так и между городами. В каждом случае требуется заключение контракта обмена.

Сделка обмена домами без доплаты достаточно безопасна. Права собственности на новый дом переходят к новым владельцам только после выполнения всех условий. Однако найти два идентичных варианта, которые удовлетворяли бы обе стороны, представляется сложной задачей.

Соглашение о мене требует нотариального удостоверения в случае долевой собственности или участия несовершеннолетнего.

Важно учитывать, что с альтернативными сделками сложнее процедура.

Обмен с доплатой

Процедура обмена с доплатой включает в себя заключение договора мены и дополнительной оплаты.

Этот метод предоставляет возможность улучшить жилищные условия быстрее, чем через продажу и покупку.

Однако встречаются трудности в поиске подходящих вариантов и профессионалов, специализирующихся на таких сделках.

Принимая доплату за жилье, необходимо уплатить налог на доходы физических лиц, но возможно использование налоговых льгот.

Кроме того, помимо денежных средств, в качестве доплаты могут выступать и другие имущественные ценности.

Применяется концепция трейд-ина в сфере недвижимости. Это относится к обмену старой недвижимости на новую. Застройщик оценивает старое жилье, покупает его, и при необходимости жители доплачивают разницу, чтобы переехать в новое жилье в будущем.

Следует учитывать, что при покупке застройщик обычно немного снижает стоимость старой недвижимости, но при использовании этой схемы также могут быть дополнительные скидки от застройщика на новую недвижимость (до 2%).

Этот способ также является безопасным. Людям не нужно самим заниматься поиском жилья, они несутся по агентствам и выясняют, где можно заселиться. Всем этим занимается застройщик.

Правовым образом трейд-ин не является обменом. По словам Старшова, в таком случае стороны заключают два отдельных договора купли-продажи. Первый - о передаче права на продажу вторичной недвижимости, а второй - о предоставлении застройщиком жилья в новостройке тому же человеку. Обычно все проводится в удобном для клиента режиме.

Существует значительное количество граждан, которые до сих пор проживают в муниципальных, неприватизированных жилищах. Они лишены возможности отчуждать свое имущество, но обмен остается доступным вариантом.

Возможны следующие варианты:

• обменять квартиру на аналогичное жилье в пределах одного региона,
• осуществить обмен жильем в разных городах.

Чаще всего это право используют люди, которым предстоит переезд по служебным обстоятельствам в другой регион, и которые не желают или не могут приватизировать жилье.

Столький следует иметь в виду:

• обмен муниципального жилья возможен только на аналогичное муниципальное, а приватизированное жилье в процессе не участвует,
• одобрение обмена требуется от каждого члена семьи.

Процедура обмена неприватизированной квартиры осуществляется через местные управленческие органы - администрацию или жилищный департамент. Для этого требуется подать заявление, предоставить необходимые документы и получить согласие городской администрации - владельца муниципального имущества.

Процесс обмена муниципального жилья включает в себя 5 основных этапов.

1. Подача заявления на обмен. Заполните форму и отправьте в соответствующий орган управления жилищным фондом или в администрацию муниципалитета, указав причину обмена и наличие детей.
2. Поиск подходящей квартиры. Поиск нового жилья может показаться сложным, поэтому рекомендуется обратиться к профессионалам в области недвижимости, придется оплатить услуги риелторов.
3. Оформление договора на обмен. Согласно соглашению, право пользования жильем передается другому лицу. Важно ознакомиться с образцом договора на mos.ru.
4. Подготовка документов. Список документов включает в себя: заявление, паспорта всех проживающих, свидетельства о рождении детей, подтверждение права на жилье, нотариально заверенное согласие членов семьи, справку о составе семьи и отсутствии задолженностей за жилищно-коммунальные услуги.
5. Фиксация расторжения старого и заключение нового договора на аренду.

При одобрении обмена муниципалитетом, новый договор заключается в соответствующем органе управления жильем владельца жилья.

Однако, необходимо учитывать, что муниципалитет может отказать в обмене по нескольким причинам, таким как иски и оспаривание права собственности, состояние жилого помещения, включенного в программу сноса, и другие.

Регистрация обмена для неприватизированных квартир проводится в муниципалитете без необходимости обращения в Росреестр.

Возможно обменять квартиры, взятые в кредит. На это нужно разрешение банка, выкупившего жилье. Обмен залога нужно согласовать по закону.

Новая квартира должна быть стоимостью не ниже предыдущей. Оставшаяся сумма кредита - до 80% от ее оценки.

Процесс обмена:

1. Подать заявление в банк.
2. Собрать необходимые документы.

Среди них:

• паспорт,
• справка о доходах,
• трудовая книжка,
• выписки о недвижимости,
• оценка жилья,
• выписки из домовых книг,
• справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги.

Банк проверит новое жилье. При одобрении можно заключать договоры купли-продажи или мены. Банк зарегистрирует новую квартиру в залог, снимая бремя с предыдущей.

Плюсы обмена ипотечного жилья:

• иметь возможность приобрести более просторное жилье, сократив расстояние до работы или школы, обустроить помещения для детей до полной выплаты ипотеки;
• рассмотреть вариант перехода на экономичное жилье (при условии одобрения банком). Это позволит снизить кредитную нагрузку, а сэкономленные средства направить на погашение ипотеки.

Среди недостатков:

• необходимость затратить время. Сначала нужно получить согласие банка, затем выбрать подходящее жилье и провести сделку;
• расходы на услуги агента, оценщика, нотариуса и других профессионалов, на оформление документов.

В зависимости от типа обмена, могут потребоваться следующие документы:

• личные документы двух участников обмена,
• сведения из ЕГРН, содержащие информацию о жилье, данные из технической документации, оценку стоимости, информацию о владельцах,
• кадастровые паспорта или технические чертежи квартир,
• документы об отсутствии задолженности за коммунальные услуги,
• справки формы 9 или информация из домовой книги, содержащая данные о прописанных в квартире людях,
• нотариальное согласие супруга, если одна из квартир была приобретена в браке,
• квитанция об уплате налога за регистрацию сделки,
• разрешение органов опеки, если в семье есть несовершеннолетние дети.

Процедура обмена квартир рассматривается законом как сделка купли-продажи. Налоговая служба признает обе стороны сделки как продавцов, которые получают доход в виде имущества.

Таким образом, лица, совершившие обмен жильем, обязаны уплатить налоги. Каждая сторона должна заплатить 13% от стоимости обмениваемого имущества как налог на доходы физических лиц.

Однако существуют способы избежать налогов:

• необходимо иметь в собственности квартиру не менее 3-5 лет (в зависимости от условий приобретения);
• возможно воспользоваться имущественным вычетом (до 1 миллиона рублей в год);
• если есть дети, семья освобождается от уплаты налога при условии, что после продажи жилья в ближайшее время приобретается новое жилье.

Достоинства обмена квартир связаны с минимальными рисками. В случае неудачи каждый сохраняет свое жилье, поэтому никто не теряет, подчеркивает юрист Ангелина Трусова. Кроме того, легко определить, где искать предыдущего владельца - по его бывшему адресу.

Среди недостатков:

1. Трудно найти двух людей, полностью удовлетворенных своими квартирами для обмена.
2. Сделка обмена квартирами - редкость, так что сложнее найти профессионала в этой области.
3. При обмене муниципальными квартирами вариантов мало из-за приватизации жилья.
4. Третьи стороны, такие как муниципалитет или банк, могут замедлить процесс обмена.

Работая со многими агентствами недвижимости, у Ангелины Трусовой есть много примеров длительных обменов.

Пример из практики: первый случай

Елена и Виктор жили раздельно уже полгода. Жена осталась в двухкомнатной муниципальной квартире с дочерью. Муж с новой женой собираются завести ребенка и живут по соседству.

Елена решила обменять квартиру на аналогичную, но в другом районе, чтобы избежать контактов с бывшим супругом и его семьей. Однако Виктор был зарегистрирован в старой квартире и не давал согласия на обмен. Он опасался, что не сможет видеть часто пятилетнюю дочь, если та переедет в другую часть города. Процесс переговоров и сделки был затяжным. После того как супруги развелись, бывший муж выписался, и лишь после этого они смогли договориться, и Елена обменяла квартиру. Согласно мнению Ангелины Трусовой, обмен оказался невыгодным для Елены, так как она переехала из хорошего района близко к центру в удаленный район.