Тенденции на рынке офисов
В отрасли офисной недвижимости наблюдается изменение динамики: если раньше офисы приобретались в основном конечными пользователями, то сейчас растет число инвесторов, скупающих площади в бизнес-центрах для последующей сдачи в аренду. Этот тренд отразился на статистике: в первом квартале 2025 года доля инвестиций под аренду увеличилась до 44%, что втрое больше, чем ранее. Эксперты не прогнозируют стабильности такого положения в долгосрочной перспективе из-за сокращения объемов строительства офисов.
По данным компании Nikoliers, доля инвестиций в офисы с целью получения дохода от аренды в России за январь—март 2025 года выросла на 28 п. п. по сравнению с концом 2024 года, достигнув уровня в 44%. Этот тренд может говорить о смене направления сделок на рынке офисов, которые ранее заключались главным образом с крупными корпоративными пользователями.
Подъем доли сделок с целью получения арендного дохода в первом квартале объясняется крупными инвестициями, в частности, сделкой по выкупу активов KR Properties у Росимущества компанией «КР плюс» под руководством Александра Клячина. Без этой сделки доля инвестиционных покупок составила бы лишь 9%, по словам главы департамента рынков капитала в Nikoliers, Дениса Платова.
Рост числа инвесторов связан с увеличением предложения офисных площадей, утверждает руководитель отдела аренды коммерческой недвижимости в компании Invest7, Ксения Харкевич. По оценкам компании Ricci, объемы ввода офисов в Москве в текущем году удвоятся по сравнению с предыдущим и составят 1,2 млн кв. м.
Несмотря на несоответствие доходности данного сегмента банковским депозитам, инвесторы продолжают рассматривать недвижимость как надежный актив, замечает Дмитрий Антонов, директор по сделкам с офисной недвижимостью в Ricci. Чаще всего инвесторы предпочитают покупку небольших офисных зданий без привлечения банковского финансирования, добавляет Микаэл Казарян, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций в IBC Real Estate.
Тем не менее, к концу года объемы нового строительства офисов могут уменьшиться на 30%, прогнозирует компания Ricci. Это связано с увеличением сроков завершения проектов девелоперами, сообщает Ксения Харкевич. Согласно экспертам, это может привести к замедлению сделок на рынке офисов с конечными пользователями к концу 2025 года. Согласно прогнозам Дениса Платова, в текущем году доля инвестиционных покупок офисов для арендного дохода не превысит 25%, что на 9 п. п. больше, чем в прошлом году.
Стабильный рост складской недвижимости
В отрасли складской недвижимости наблюдается повышение доли инвестиционных операций с целью генерации арендного дохода: за первый квартал текущего года этот показатель достиг 98%, что на 34 п.п. превышает показатель конца 2024 года, информируют в организации Nikoliers. Кроме того, арендные ставки складов стремительно возрастают, что является благоприятным для инвесторов: к концу текущего года ожидается увеличение на 10,5%, до 13,8 тыс. рублей за квадратный метр.
Рост числа инвестиционных сделок также способствовал усилению тенденции по покупке складских объектов через закрытые инвестиционные фонды, выделяет Микаэл Казарян. Согласно его оценкам, с января по март 2025 года такие операции составили около 73% от общего объема инвестиций, что в денежном эквиваленте увеличилось на 17% по сравнению с предыдущим годом, достигнув 19 миллиардов рублей.
Партнер Invest7 Александр Перфильев прогнозирует дальнейший рост числа инвестиционных операций со складской недвижимостью в перспективе. Тем не менее, согласно мнению руководителя инвестиционного отдела CORE.XP Ирины Ушаковой, показатели в сегменте складов могут подвергнуться корректировке к концу 2025 года из-за высокой ключевой ставки Центробанка.