Сдвиг модели финансирования
Стратегия вложений в недвижимость сместилась от кредитного плеча и быстрой перепродажи к большей доле собственных средств и долгосрочному удержанию объектов. Сейчас инвесторы используют в среднем 61% собственных средств, при этом менее 40% покупок финансируются ипотекой или рассрочкой, а полностью оплачивают объекты около 30% покупателей.
Портрет современного инвестора
Ранее покупатели чаще брали ипотеку, рассчитывая на рост цен и быструю перепродажу. В текущих условиях кредиты применяются реже: ипотеку рассматривают преимущественно при уверенности в возможностях быстрого погашения, например за счёт продажи другого жилья, либо с намерением потом рефинансировать при снижении ставок.
Типы лотов и ожидаемая доходность
Сейчас среди покупателей преобладают люди 36–55 лет, уже имеющие собственное жильё и планирующие держать приобретённую недвижимость минимум пять лет после оформления прав. Такие инвесторы предпочитают минимизировать риски, выбирая готовые или почти готовые квартиры, пригодные для немедленной сдачи в аренду.
Три года назад на рынок приходили в основном более молодые покупатели 30–45 лет, готовые к риску ради быстрой прибыли и чаще приобретавшие студии и однокомнатные квартиры без отделки на ранних стадиях строительства.
Изменение предпочтений по локации
На рынке новостроек наиболее востребованы евро‑двухкомнатные квартиры площадью до 37 квадратных метров в состоянии, готовом к проживанию. При текущих уровнях арендных ставок расчётная доходность таких вложений находится в районе 6–7% годовых.
Ипотечные программы для новостроек
Раньше основным фокусом для инвестиций служили Москва и ближнее Подмосковье. Сейчас спрос смещается в Московскую область вдоль линий МЦД и в районы с крупными транспортными узлами.