Ипотечный рынок в январе 2026 года: макропруденциальные изменения и ключевые показатели

В обзоре за январь 2026 года приведены основные события и тренды на ипотечном рынке, а также планируемые в краткосрочной перспективе изменения в макропруденциальной политике.

Приведены сведения о решениях по установленным лимитам на рискованные виды кредитования, динамике объема выдач, средней сумме кредита, уровне просрочек у застройщиков и поведении заемщиков при досрочном погашении.

Центробанк установил макропруденциальные лимиты (МПЛ) на II квартал 2026 года по ипотечным кредитам на приобретение строящегося и готового жилья в многоквартирных домах, при этом макропруденциальные надбавки остались без изменений.

Действующие с 1 июля 2025 года МПЛ ограничивают выдачу наиболее рискованных ипотек, к которым отнесены кредиты с показателем платежей по отношению к доходу заемщика (ПДН) выше 80% или с первоначальным взносом менее 20%.

Для ипотек на приобретение строящегося жилья (по ДДУ) допустимая доля наиболее рискованных кредитов во II квартале 2026 года установлена на уровне 7% от общего объема (в I квартале — 5%). Для кредитов на готовое жилье (не по ДДУ) доля таких кредитов увеличена с 10% в I квартале до 20% во II квартале 2026 года. Под наиболее рискованными также понимаются кредиты с соотношением основного долга к стоимости залога (LTV) выше 80%.

Установление МПЛ на вложенной основе на II квартал 2026 года направлено на сохранение жесткости ограничений на уровне I квартала при одновременном увеличении гибкости в распределении выдач между категориями с разным риском.

Для кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) МПЛ во II квартале 2026 года ужесточены только для наиболее рискованного сегмента: кредитов с ПДН выше 80% — их доля не должна превышать 10% от общего числа таких кредитов (в I квартале было 20%).

В сегменте нецелевых потребительских кредитов под залог недвижимости МПЛ для одной из категорий снижены с 15% до 10%. При этом доля кредитов с ПДН более 50% увеличена с 20% до 25%.

Ожидается, что в дальнейшем значения МПЛ в этих сегментах будут постепенно сближаться с уровнями, характерными для классической ипотеки и необеспеченных потребительских займов соответственно.

В январе 2026 года выдано 81,9 тысячи ипотечных кредитов на сумму 421,2 млрд рублей, что на 49,4% и 47,5% меньше декабря 2025 года соответственно.

Год к году рынок показал значительный рост: количество выданных кредитов увеличилось на 210,7%, объем — на 245,9% по отношению к январю 2025 года.

Средний размер выдаваемого ипотечного кредита в январе 2026 года составил 5,14 млн рублей, что на 3,6% выше декабрьского уровня и на 11,2% выше уровня января 2025 года.

За год просроченная задолженность по кредитам застройщиков выросла более чем на 50% и достигла 346,3 млрд рублей по состоянию на 1 декабря 2025 года, тогда как годом ранее этот показатель составлял 218,6 млрд рублей (рост 58% год к году).

При суммарной задолженности по строительным ссудам, равной 5,2 трлн рублей в декабре, уровень просрочки превышает 6% от общего объема портфеля в этом сегменте.