Ипотечный взнос: необходимые суммы и изменения в 2024 году

Первоначальный взнос по ипотеке — это денежные средства, которые заемщик вносит в качестве части стоимости жилья. При утверждении кредитной заявки банк выделяет оставшуюся часть денежного объема, необходимую для приобретения недвижимости. Данное имущество, приобретаемое за счет ипотечного финансирования, остается заложенным у кредитора на весь период до конечной выплаты задолженности.

Упомянутый вклад является процентным эквивалентом стоимости собственности, который передается продавцу. В качестве начальных средств могут быть задействованы как самостоятельно накопленные финансы, так и помощь от государства — например, использование материнского капитала, предоставление жилищных сертификатов или различные субсидии. Возможно комбинирование нескольких источников финансирования для формирования первоначального взноса.

Для убеждения кредитной организации в наличии начальных средств, будущий владелец жилплощади должен предъявить подтверждение финансовых активов, накопленных на счетах. Банк зачастую требует справку о состоянии счета до заключения сделки и подтверждение изъятия суммы в виде квитанции от продавца или документ о потоках средств после покупки.

Размер платежа, внесенного при оформлении ипотеки, оказывает существенное воздействие на масштабы предоставляемого банковского займа. Понижение требуемой с банка суммы открывает перспективы уменьшения как продолжительности заемного периода, так и величины месячных обязательств. Это, в свою очередь, ведет к уменьшению объема переплат и стоимости требуемого страхования при покупке жилья в долг.

Кроме того, внесение существенной суммы на начальном этапе часто поощряется финансовыми учреждениями посредством предложений о снижении процентных ставок. Увеличение начального взноса также способствует повышению шансов на одобрение кредитной заявки.

Эти понятия выполняют разные функции. Авансовый взнос предусмотрен преимущественно в контексте оформления ипотечного кредита.

Задаток же используется для укрепления коммерческих связей между продавцом и потенциальным покупателем. Когда объект желанен для покупателя, он может заключить с продавцом соглашение о задатке, которое подтверждает серьезность его намерений к приобретению. Таким образом, продавец прекращает все рекламные акции по объекту и гарантирует, что недвижимость больше не будет предложена другим заинтересованным сторонам.

В случае отступления от сделки любой из сторон, задаток может быть либо удержан, либо возвращен вдвое увеличенной сумме, в зависимости от обстоятельств распада переговоров. Размер задатка и условия возврата обычно прописываются в первичном контракте купли-продажи или в индивидуально разработанном протоколе.

В рамках покупки недвижимости с использованием ипотеки, предоплаченный задаток входит в состав итоговой суммы первоначального взноса.

Для финансовой устойчивости кредитующей структуры первоначальный взнос выступает как мерило финансовой надёжности заёмщика. Наличие сбережений и достойный уровень дохода являются верными показателями материального положения будущего клиента. Следовательно, объём средств, которые клиент способен внести как начальный капитал, напрямую влияет на шансы одобрения его кредитной заявки.

С перспективы заёмщика, значительный начальный вложение действует как решающий элемент для поднятия вероятности одобрения его ипотечной заявки и для получения предложений с более привлекательными процентными ставками.

Формально реализация такой возможности не предусмотрена, но имеются некоторые косвенные пути. Однако зачастую такой подход оказывается дорогостоящим для заёмщика.

Отдельные кредитные организации предлагают услугу, известную как «ипотека без первоначального взноса», которая включает кредит, обеспеченный собственностью заёмщика. В других случаях могут быть выданы потребительские кредиты под предлог покрытия расходов на модернизацию жилья, которые фактически становятся частичным покрытием начального вклада.

Агентства по недвижимости иногда предлагают специфические решения, создающие видимость наличия первоначального взноса для кредитных институтов. Однако такие манипуляции переполнены повышенными рисками и могут привести к финансовым потерям. Заёмщикам следует тщательно анализировать свои возможности, поскольку в случае финансовых затруднений приобретённая недвижимость рискует быть конфискованной в счёт погашения задолженности.

Государственные программы, такие как льготные, семейные ипотеки, IT-ипотека и другие, предусматривают обязательное наличие первичного взноса. Впрочем, иногда существует возможность миновать это ограничение с помощью, к примеру, сертификата на материнский капитал.

Начальный вклад при получении ипотечного займа не установлен на уровне законодательства. Банковские организации самостоятельно задают его рамки, которые обычно варьируются от 10 до 30 процентов от общей стоимости объекта недвижимости.

В рамках государственных программ, направленных на удовлетворение жилищных нужд (предоставление кредитов сниженной процентной ставкой или компенсация разницы в выплатах из государственного бюджета), минимальный предел взноса составляет 20%. Однако такие условия применимы только к новостройкам от застройщиков.

Мы анализировали условия ведущих банков по минимальным взносам для ипотеки без государственной поддержки на вторичное жильё. Сбербанк устанавливает порог в 10,1% от стоимости объекта, Открытие предусматривает не менее 15%, ВТБ начинает с 15,1%, Альфа-Банк с 20,1%, а Газпромбанк требует минимум 30%.

Максимальный размер первоначального взноса также не определён законом. Для банков не выгодно принимать слишком большие начальные взносы, так как основная прибыль формируется за счёт процентов по кредиту. Тем не менее, многие финансовые учреждения устанавливают верхнюю границу до 80% от стоимости приобретаемой недвижимости.

Кроме того, банки определяют минимально возможный размер ипотечного займа, который часто ограничивается суммой в 300-500 тысяч рублей. Любая сумма, превышающая этот минимум, засчитывается как начальный взнос.

В рамках программ государственного содействия ипотечному кредитованию начальная плата сегодня составляет 20%. Однако Минфин выдвинул предложение о повышении ее до 30%, целью которого является замедление роста цен на жилище и направлено на стабильность рыночной конъюнктуры.

«Бесспорно, все мы осведомлены о перегреве в сфере ипотеки. Это давно известный факт. По этой причине мы обязаны ввести регуляторные меры для уравновешивания рынка, исключая риск возникновения финансовых "пузырей"», — заявил финансовый министр Антон Силуанов во время форума «Россия зовет!».

Екатерина Торопова, специалист по рынку недвижимости, считает, что участникам рынка предстоит искать обходные пути для минимизации воздействия новых размещенных требований.

«Желание иметь собственный угол является одним из базовых стремлений человека, и потребность в улучшении жилищных условий остается актуальной. Я скептически отношусь к тому, что увеличение минимального взноса до 30% станет решением для стабилизации рынка. Без сомнения, агенты и застройщики найдут пути адаптации», — поделилась своим мнением Торопова.

Кроме того, по словам этого же эксперта, заемщики начнут активнее привлекать материнский капитал и другие государственные жилищные субсидии для формирования начального взноса.

«Банковские учреждения проявляют известную гибкость в данном вопросе. Ранее требовалось обязательное присутствие личных средств, но теперь это требование ослаблено», — указала Екатерина Торопова. — «Прогнозируется, что с февраля 2024 года размер материнского капитала может быть увеличен до одного миллиона рублей, что станет значительной поддержкой для множества семей».

Обычно будущие владельцы квартир и домов формируют необходимую сумму за счёт личных сбережений. Так, для покупки жилья стоимостью 5 миллионов рублей необходимо выделить как минимум 1 миллион рублей в качестве первоначального взноса, что равно 20% от полной стоимости.

При отсутствии достаточных накоплений, можно рассмотреть следующие варианты:

1. Применение сертификата на материнский капитал, который можно использовать спустя некоторое время после рождения ребенка. Размер материнского капитала ежегодно корректируется государством. В 2023 году он варьируется от 586 тыс. до 775 тыс. рублей, в зависимости от количества детей и времени их появления на свет.
2. Использование государственных социальных программ поддержки. Например, инициатива «Молодая семья» предлагает финансовую поддержку на приобретение жилья для семей с детьми, если оба родителя (или один из них) не старше 35 лет и официально признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.
3. Изучение местных субсидий. Дотации для молодежи и многодетных семей часто доступны на уровне муниципалитетов.
4. Заимствование средств у близких или друзей, которые могут предложить долгосрочный беспроцентный займ.
5. Продажа имущества, в том числе автомобиля, земельного участка или других ценных активов, может рассматриваться как способ формирования начального капитала для ипотеки.
6. Если вы владеете другой недвижимостью, её можно использовать в качестве залога.

Оплата первоначального взноса необходима при получении кредита на жилье. Минимальный порог для такого вложения на вторичном рынке начинается от 10% от цены недвижимости, а при инвестировании в жилье новостроек — от 20%. Однако предполагается, что в следующем году минимальный лимит может возрасти до 30%. Так, если сейчас для покупки апартаментов на 5 миллионов рублей требуется минимум 1 миллион рублей собственного капитала, то скоро потребуется уже 1,5 миллиона.

При сборе первоначального взноса по ипотеке можно воспользоваться различными формами государственной помощи: это могут быть жилищные сертификаты, различные субсидии или материнский капитал.

Рекомендуется дополнить государственные инициативы собственными сбережениями. Также не исключено использование потребительского займа для дополнения первоначального капитала. Важно тщательно анализировать свои финансовые возможности, чтобы удостовериться в способности управлять обязательствами по обоим кредитам.

Увеличение размера первоначального взноса повышает вероятность одобрения кредита, а также влияет на уменьшение месячных платежей и срок кредитования. В то же время, конкретных ограничений на максимальный размер взноса не существует, каждый финансовый учреждение определяет этот параметр индивидуально.