Ипотека без первоначального взноса в 2024 году: как взять и что важно знать

Стремление приобрести собственное жильё может столкнуться с нехваткой финансовых ресурсов. В этом случае ипотечное кредитование часто выступает спасительным кругом. Однако банки обычно требуют внесение стартового взноса, который составляет порядка 15-20% от стоимости будущей недвижимости. Возникает вопрос: как поступить, если даже на эту сумму средств не хватает? Попробуем выяснить, возможно ли получить ипотеку без первоначального капитала и почему его наличие так критично.

Когда вы решились на приобретение недвижимости, важно заранее начать копить определённую сумму. Ваши сбережения могут стать вашим первичным взносом — это деньги, которые вы готовы внести сразу как ваш вклад при покупке недвижимости (будь то от застройщика или частного владельца). В большинстве случаев, этот взнос варьируется от 10% до 20% от общей цены объекта, но ограничения нет — чем больше вашему взнос, тем выше вероятность одобрения ипотеки со стороны банка и возможность снижения процентной ставки. Это означает, что в дальнейшем вам предстоит вернуть меньшую сумму.

Например, вы хотите купить жильё за 5 миллионов рублей и нашли ипотеку с годовой ставкой 10,5% и минимальным взносом в 10%. Если вы оплатите эти 10% — 500 тысяч рублей, то вам потребуется заем на 4,5 млн рублей. Если же вы готовы внести 20% — 1 млн рублей, займ составит 4 млн.

Для банков первичный взнос является маркером вашей финансовой надёжности и умения управлять денежными средствами, что повышает вероятность того, что вы будете регулярно погашать ипотечные платежи без просрочек.

Таким образом, начальный взнос выгоден для обеих сторон. Для банка это дополнительная гарантия возврата средств. Для вас это возможность получить ипотечное кредитование на более привлекательных условиях. Если же у вас нет первичного взноса, банк примет внимание все риски в виде более высокой процентной ставки.

Вероятность оформления ипотечного займа без начального капитала мала, однако она все же существует.

Вне зависимости от ваших отношений с финансовым учреждением, стандартные требования остаются неизменными. Условия могут варьироваться по разным банкам, но ключевые параметры таковы:

• возраст заемщика — от 21 до 65 лет (иногда до 75 лет) на момент полного погашения кредита;
• гражданство Российской Федерации;
• стаж работы на текущем месте — не менее полугода;
• ежемесячный платёж по ипотеке — не более 50–60% совокупного семейного дохода заемщика;
• наличие поручителей, которые чаще всего являются членами семьи заемщика.

Финансовые учреждения придают большее значение молодым семьям, где возраст обоих супругов не превышает 35 лет, имеющим высокий и стабильный доход, а также безупречную кредитную историю.

Важно заметить, что некоторые банки могут отказывать в ипотечном кредите определённым категориям заемщиков, например, индивидуальным предпринимателям и самозанятым гражданам.

Объем одобряемого ипотечного кредита зависит от ряда факторов. Основополагающими являются уровень дохода потенциального заемщика и регион его проживания. Эти два критерия зачастую взаимосвязаны. Обычно более значительные суммы утверждаются в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленобласти, так как заработные платы в этих зонах, как правило, выше.

В среднем, при ежемесячном доходе в 40 тысяч рублей можно рассчитывать на ипотечный кредит в размере 2 миллионов рублей; при доходе в 100 тысяч рублей — на сумму до 4 миллионов. Проведя анализ текущих банковских предложений, мы обнаружили, что минимальная сумма ипотечного кредита без первоначального взноса, которую может одобрить банк, составляет 300 тысяч рублей, однако такие случаи редки — минимальная сумма займа чаще начинается с 600 тысяч рублей.

Длительность ипотечного кредитования в банках не обусловлена наличием начального взноса. Обычно, срок погашения кредита варьируется от 15 до 25 лет, при этом максимальный период может достигать 30 лет. Однако точные условия определяются каждым банком индивидуально, исходя из детального обзора информации о клиенте.

Процентная ставка по ипотечным кредитам, предоставляемым без начальных вложений, как правило, выше, чем по займам с внесением первого взноса. Есть более предпочтительные варианты, но они сопровождаются дополнительными условиями. Например, вам может потребоваться являющийся существующим клиентом банка статус или предложить в залог уже имеющуюся недвижимость.

Ставки по ипотеке, финансируемой государством, значительно ниже (5% — для IT-ипотеки, 6% — семейная ипотека, 8% — на новостройки). Однако в этих ситуациях необходим первоначальный взнос в размере 20-30%. Поэтому, если у вас нет нужной суммы для данного взноса, придется принять условия, установленные банками.

Как уже упоминалось ранее, предложение ипотеки без первого взноса будет достаточно узким, и необходимо учитывать условия, продиктованные банком. Вполне вероятно, что кроме страхования недвижимости, потребуется также оформить страхование жизни, титульное страхование и страхование от потери работы.

Далеко не все финансовые учреждения ныне предоставляют программу "Ипотека без первого взноса". Наиболее часто встречаются альтернативные предложения, где начальный взнос можно заменить средствами материнского капитала, воспользоваться военной ипотекой, либо получить займ, заложив недвижимость или транспортное средство.

Сразу после появления ребенка (и получения соответствующего сертификата) можно использовать материнский капитал для улучшения жилищных условий. Для этого потребуется собрать ряд документов:

• паспорт и СНИЛС заемщика;
• документы созаемщика или поручителя (если таковые имеются);
• сертификат на материнский капитал;
• справка из Пенсионного фонда об остатке средств;
• свидетельство о браке или о его расторжении;
• свидетельства о рождении или усыновлении ребенка;
• договор купли-продажи недвижимости;
• документация на приобретаемое жилье (выписка БТИ, технический паспорт, выписка из домовой книги);
• заявление о регистрации нового жилья на всех членов семьи.

После заключения договоров с продавцом и банком нужно обратиться в Пенсионный фонд для перевода средств на первоначальный взнос. Однако может случиться так, что материнского капитала окажется недостаточно. В этом случае потребуется внести собственные средства. Например, размер материнского капитала на первого ребенка в 2023 году составляет 586 946 рублей. Если семья планирует приобрести квартиру за 4 миллиона рублей, а банк требует первоначальный взнос в 20%, то семье придется добавить еще 213 054 рубля.

Банки зачастую требуют обеспечение в виде имеющейся недвижимости при рассмотрении заявки на ипотеку без первоначального взноса. Это может быть другая квартира, дом, гараж, склад, офис или земельный участок, принадлежащий заемщику или третьим лицам (родственникам, супругам), при этом недвижимость должна отвечать следующим требованиям:

• на момент подачи заявки квартира не должна быть заложена или находиться под арестом;
• в залоговом жилье не должны быть прописаны дети или люди с ограниченными возможностями;
• у объекта недвижимости должен быть отдельный вход, туалет и подключенные коммуникации;
• дом не должен числиться в списках на снос или ремонт с переселением жильцов;
• стоимость имущества в залоге должна быть высокой;
• не подходят комнаты в общежитии или коммунальной квартире, а также здания 60-х и 70-х годов постройки.

В качестве альтернативы залогом могут выступать драгоценности, автомобиль, ценные бумаги и прочие активы.

Этот способ подходит для военнослужащих старше 21 года, имеющих контракт с Министерством обороны и участвующих в накопительно-ипотечной системе не менее трех лет.

На счете военнослужащего ежегодно накапливаются средства из государственного бюджета (в 2023 году сумма взноса составляет 349 614 рублей, с учетом ежегодной индексации). Через три года данные средства можно использовать для покупки жилья. Понятно, что выбор квартир за несколько миллионов может быть ограничен, поэтому военную ипотеку можно дополнить накопленными средствами для первоначального взноса. Пока военнослужащий находится на службе, государство будет погашать кредит.

Почему не рассмотреть возможность оформления потребительского кредита для первоначального взноса по ипотеке? Такой подход сопряжен с рядом сложностей.

Во-первых, процентные ставки по потребительским кредитам обычно выше, чем по ипотечным, что увеличивает кредитную нагрузку и переплату. Во-вторых, банк, получая информацию из бюро кредитных историй, узнает о ваших долгах. Если он решит, что ваш доход недостаточен для погашения одновременно и потребительского кредита, и ипотеки, он откажет в выдаче. Можно попробовать взять потребительский кредит на жену, а ипотеку на мужа, однако супруги часто являются созаемщиками. В этом случае кредитная нагрузка останется на месте, и банк, оценивая финансовое положение семьи, может уменьшить сумму одобряемого кредита.

Иногда застройщики совместно с банками запускают программы, предлагающие жилье без первоначального взноса. Однако такие предложения обычно кратковременны, и за ними необходимо следить. Кроме того, выбор жилья будет ограничен предложением конкретного девелопера.

Банковские учреждения часто сотрудничают с девелоперами, поэтому оформить ипотечный кредит без первоначального взноса легче всего при покупке нового жилья.

Получение ипотеки без авансового взноса на покупку вторичного жилья более затруднительно. Придется убедить банк в своей финансовой надежности и способности без проблем погашать кредит.

Набор документов, которые банк попросит для предоставления ипотечного кредита, остается непоколебимым независимо от отсутствия у вас первоначального капитала. Специфический перечень документов будет озвучен банком в каждом конкретном случае, но обязательно понадобятся:

• анкета-заявление на предоставление кредита;
• паспорт РФ;
• заверенная копия трудовой книжки;
• трудовой договор;
• документ, подтверждающий доходы (справка по форме 2-НДФЛ, налоговая декларация, выписка по зарплатному счету и т. д.);
• страховое свидетельство государственного пенсионного страхования.

Как указано в начале этой статьи, ипотечный кредит без авансового взноса для банковской организации сопряжён с повышенными рисками, поэтому процент отказов по подобным заявкам значительно выше сравнительно с теми, где имеется стартовый капитал.

Кредиторы могут также отказать вам из-за нестабильного финансового положения, недостаточного уровня дохода, неблагоприятной либо отсутствующей кредитной истории, высокой долговой нагрузки или простого несоответствия кредитным стандартам банка — список причин здесь мало чем отличается от тех, которые приводят к отказу в ипотеке, даже при наличии первоначального взноса.

В конечном итоге, отсутствие первоначального взноса само по себе может послужить основанием для отказа. Более того, банки, стараясь минимизировать свои риски, могут установить такие условия, которые побудят вас накопить на первичный взнос, прежде чем подавать заявку на ипотеку.