Ипотека на двоих: выгоды и риски

Ипотека с участием созаёмщика предполагает, что финансовую ответственность делят между собой два или более лиц. Часто такую форму кредитования выбирают супруги, где один становится инициатором займа на покупку жилья, а второй — его непосредственным участником.

Ключевые требования для оформления подобного займа выглядят следующим образом:

• участниками должны быть граждане Российской Федерации;
• супруги обязаны избегать заключения брачных контрактов, препятствующих возможности одного из них принимать ипотечные обязательства, либо урегулировать такие моменты в документах.

В контракте по ипотеке точно указывается, кто из заемщиков является основным, а кто вступает в роль созаёмщика. Обоих лиц обвязывают равные обязательства перед банком, независимо от доли собственности на жилое пространство. При невозможности справиться с платежами основного заемщика, его фискальная нагрузка переходит к созаёмщику.

Заключать ипотеку вместе необязательно только супругам; к совместному займу могут приступать и другие близкие лица, друзья или даже коллеги. Банку важно лишь наличие у участников реальной возможности погасить займ в установленные сроки.

В случае, когда созаёмщик не связан браком с основным заёмщиком, прав на приобретаемое жильё ему не предоставляется, за исключением особых условий, прописанных в дополнениях к договору.

Финансовые институты, с поддержкой государственных инициатив, создали уникальные ипотечные программы для семей. Например, Сбербанк внедрил ряд направлений в этой области.

• Семейная ипотека — от 5,3%. Эта программа предоставляет возможность семьям приобрести дома или квартиры в новых домах в Москве и Подмосковье до 12 миллионов рублей, а в других областях России — до 6 миллионов рублей. Она включает покупку жилья в новостройках, строительство отдельных домов, а также рефинансирование существующих ипотечных обязательств. Приобрести вторичное жилье можно только в сельской зоне Дальневосточного федерального округа. Основные требования: наличие российского гражданства и детей, рожденных после 1 января 2018 года, или наличие в семье детей-инвалидов.
• Ипотека с использованием материнского капитала. Фонды материнского капитала могут быть задействованы как для покрытия первоначального взноса, так и для досрочного закрытия кредита по ипотеке.

Каждое из ипотечных предложений от Сбербанка и других банковских учреждений предоставляет возможность включить в договор созаемщиков. В частности, ВТБ предлагает семейные ипотечные программы с процентной ставкой от 4,3% и возможностью использования средств материнского капитала для финансирования жилищных потребностей.

Оформление займа на жилье парами усиливает шансы на утверждение кредита, так как банки считают брачные союзы более надёжными заемщиками. Тем не менее, существуют специальные условия для таких клиентов.

1. Возраст каждого из супругов должен находиться в пределах от 18 до 70 лет к концу периода кредитования.
2. Официальная занятость обоих партнёров.
3. Достаточный доход для обслуживания кредита.
4. Желание супругов купить недвижимость совместно.
5. Полная дееспособность каждого супруга.

Необходимый пакет документов для заключения договора включает:

• паспорта обоих партнёров;
• сертификат о заключении брака;
• сведения о доходах, трудовые соглашения, номера налоговых деклараций.

Кроме того, заемщикам предстоит внести первый взнос, размер которого каждый банк определяет самостоятельно, но он не меньше 10% стоимости квартиры. Увеличение этой суммы способствует повышению шансов на получение кредита.

Особенности ипотеки при участии одного супруга

При заключении ипотечного соглашения банк определит кто из супругов станет основным заемщиком. В случае если вторая половина не участвует в покупке и отсутствует при оформлении документов, необходимо его нотариально заверенное согласие. Несмотря на то, что недвижимость будет зарегистрирована на имя одного, права на неё будут равными образом принадлежать обоим супругам, поскольку она приобретается во время брака. В случае невозможности выплаты долга, обязательства по возврату кредита также лягут на плечи непосредственно не участвующего в документации супруга, благодаря его согласию к займу.

В таком контексте рекомендуется заключение брачного контракта, который уточнит важные детали по сделкам с недвижимостью.

Шаг 1. Подача заявления в банк

Для начала следует цифровизировать и загрузить все необходимые документы в личный кабинет на сайте банка. Как правило, это включает сканы всех страниц паспорта и ИНН каждого из партнеров, а также свидетельство о браке.

В дальнейшем, заполните анкету, указывая ключевые детали кредита, включая данные о поручителях, со-заёмщиках, уровне доходов и месте работы. Затем отправьте заполненное заявление на рассмотрение. О решении вы будете уведомлены по электронной почте или через SMS на контактный номер, указанный при регистрации.

Шаг 2. Выбор недвижимости

После утверждения заявки на ипотеку, банк дает до трех месяцев для подбора подходящего объекта жилья. Выбранный объект следует зарегистрировать в банке.

Если вы приобретаете квартиру в новострое, за все подготовительные процедуры к покупке отвечает менеджер застройщика. Для вторичного жилья банк предоставляет инструкции по процедуре покупки, включая необходимость оценки имущества и оформления страховки.

Шаг 3. Оформление сделки

Банк назначает дату финализации покупки. В этот день со-заемщики должны явиться в банк, предоставить оригиналы документов, подписать необходимые соглашения, оплатить первоначальный взнос и открыть кредитный счет.

Контракт устанавливает условия владения долями в квартире или отсутствие долевой собственности.

Шаг 4. Регистрация сделки

Оформленные договоры отправляются для регистрации в Росреестр, что можно выполнить через банковский сервис или в МФЦ.

Через семь рабочих дней покупатель получит уже оформленные документы, которые необходимо предоставить в банк для завершения финансовой транзакции и перевода средств продавцу или на эскроу-счет при покупке в новостройке.

Погашение ипотечного займа осуществляется по графику, причем все платежи проходят через один и тот же счет, а со-заёмщики согласовываются, кто какую часть обязательств берет на себя.

Основные выгоды совместной ипотеки

• Доступ к программам с уменьшенными процентными ставками и эксклюзивными условиями.
• Вероятность получения увеличенной кредитной суммы за счёт комбинирования доходов соискателей.
• Разделённые платежи по кредиту снижают финансовое бремя, особенно при сокращении доходов одного из заёмщиков.
• Обладатели ипотеки могут вдвое увеличить получаемый налоговый вычет до 520 000 рублей.
• Определение долей устанавливается в контракте без нужды законного оформления брака, что открывает доступ к преимуществам долевой собственности.

Трудности ипотечного кредитования на двоих

• Созаемщики понесут коллективную ответственность перед банковской структурой.
• Необходимо, чтобы у каждого заёмщика была безупречная кредитная история; прошлые финансовые ошибки могут стать препятствием к получению кредита.
• Изменения в жизненных обстоятельствах могут осложнить или отложить процесс продажи имущества без согласия всех участвующих сторон.

Для кредитных учреждений вопрос распределения жилища между бывшими партнёрами остаётся внешним. Обязанности по кредиту лежат на плечах каждого со-заемщика в отдельности для урегулирования объёма жилплощади, которая ему причитается.

Имеется несколько способов урегулирования кредитных обязательств и прав на недвижимость при разводе.

1. Продолжение платежей по существующему кредитному договору с последующей продажей объекта и разделом средств. Альтернативно, возможно досрочное погашение ипотеки с намерением продавать, но часто бывает дефицит необходимых ресурсов.
2. Один из заёмщиков берёт на себя обязательства по выплате долга, а второй отказывается от прав на имущество. Такой порядок фиксируется путём составления соглашения о разделе имущества или договора дарения.
3. Переоформление ипотечного кредита на одного из супругов. Финансовые обязанности перекладываются на того, кто обладает высшей финансовой устойчивостью, и этому человеку переходит право собственности на квартиру. Второй созаёмщик может потребовать компенсацию за внесённые ранее платежи из семейного бюджета, подтвердить что можно справками о доходах за определённый период.
4. Осуществляется разделение обязательств по ипотеке. Кредитное заведение заключает новое соглашение, регистрация собственности обновляется на основе кадастровых данных — документы оформляются отдельно для каждой стороны. При невыполнении финансовых обязательств одной из сторон, банк может предложить другой выкупить её долю, в случае отказа, объект недвижимости будет выставлен на аукцион. Исключение составляют малогабаритные квартиры, например студии, где деление невозможно, и требуется переоформление кредита на одного из супругов.
5. Продажа квартиры.

Приобретение недвижимости в совместную собственность на условиях ипотеки может стать рациональным решением, которое не только предоставляет шанс воспользоваться преференциями по кредитованию, но и удваивает шансы на получение налоговых вычетов, а также снижает вероятность финансовых диссонансов. Однако данный шаг гарантирует успех исключительно при полной уверенности в добросовестности и стабильности вашего партнера по ипотеке.