Ипотека на коммерческую недвижимость: пошаговая инструкция для физических лиц

Коммерческая недвижимость представляет собой объекты, предназначенные не для личного проживания, а для извлечения прибыли через аренду или перепродажу.

Инвестиции в такие объекты привлекают возможностью получения значительного дохода, особенно от сдачи в аренду или продажи по увеличенной стоимости в будущем. Доход от коммерческой недвижимости обычно превосходит доход от аренды жилых помещений в два раза. В дополнение, поддержание состояния такой недвижимости часто ложится на плечи арендаторов, которые адаптируют помещения под свои нужды, минимизируя расходы владельца на ремонт.

Доступ к ипотечным займам открыт для частных лиц, которые могут демонстрировать стабильный доход и занятость, а также для самозанятых граждан.

Требования к заемщикам включают наличие не менее трех месяцев работы на текущем месте занятости. Возрастные рамки для кандидатов — от 21 до 75 лет, при условии российского гражданства.

Лица, которые не могут претендовать на получение кредита по этой программе:

• Самозанятые граждане (СЗГ)
• Высший исполнительный состав/директора
• Бизнес-владельцы с участием свыше 25%
• Правопреемники
• Лица без доказательства дохода

Эти критерии применяются к различным категориям лиц, чьи доходы влияют на оценку их кредитной способности.

• Капитал - в пределах от 500 тыс. до 100 млн рублей
• Минимальный первоначальный взнос - от 30,1%
• Максимальный период погашения - до 25 лет
• Процентная ставка - начиная с 18,2% в год

Предложение по кредитованию предусматривает обеспечение в виде залога приобретаемой коммерческой недвижимости. В случае если недвижимость находится в стадии строительства, требуется залог прав на будущую собственность до завершения строительных работ. Варианты использования других обеспечений, таких как поручительство или залог альтернативного имущества, не допускаются в рамках этой программы.

В рамках проводимой кредитной политики займы предназначены для покупки жилища на вторичном рынке по условиям договора купли-продажи или инвестиций в возведение жилья на первичном рынке через механизм долевого участия.

Кредит на покупку жилой недвижимости выдаётся исключительно на приобретение объектов в новостройках, которые находятся под аккредитацией Сбербанка.

Программа не позволяет приобретать коммерческую недвижимость, находящуюся в процессе строительства, с использованием договора уступки прав требований, договора передачи и предварительного договора купли-продажи.

Роль продавца могут исполнять как физические лица, так и индивидуальные предприниматели или юридические лица.

Критерии к коммерческой недвижимости

Программа допускает покупку единственного объекта, который должен быть расположен в одном из регионов или городов, охватываемых программой.

Объект должен быть чётко определён и мотивирован, находиться на первом, цокольном, 0, 1 или 2 этаже жилого многоэтажного здания и иметь площадь не более 270 квадратных метров.

Специфические требования к объекту недвижимости:

• наличие индивидуального входа с улицы или через зоны общего пользования
• не быть объектом, защищённым как культурное наследие
• отсутствие юридических обременений, арестов, запретов или активных договоров аренды
• не иметь незаконченных перепланировок, касающихся несущих стен и границ здания
• расположение не в здании, предназначенном для сноса или реконструкции
• отсутствие элементов из дерева в наружных стенах и перекрытиях
• год постройки не раньше 1900 в Москве и Санкт-Петербурге и не ранее 1955 в других регионах

Особые условия для помещений, находящихся ниже первого этажа:

• не быть единственным доступом к общим зонам дома
• не содержать коммуникаций или оборудования, обслуживающих здание
• в описании в ЕГРН или технической документации указано, что помещение не используется для обслуживания здания

• Облегченная процедура. Подача заявления на кредит практически идентична процессу стандартной ипотечной покупки жилья.
• Доступность для частных лиц. Нет необходимости в регистрации как юридическое лицо или индивидуальный предприниматель - предложение открыто для граждан, стремящихся подтвердить свои доходы и место работы.
• Минимальный набор документов. Заемщикам от СберБанка достаточно предоставить лишь паспорт и справку о доходах. Для полноценной операции требуется добавить справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам и обустройству объектов жилой недвижимости. Перечень документов схож с тем, что необходим при стандартной ипотеке, включая приобретение готовых объектов на первых двух этажах строения. Для собственности, расположенной ниже первого этажа, потребуется дополнительное подтверждение.
• Банк не учитывает потенциальный доход от владения коммерческой недвижимостью.

— Можно ли купить коммерческую недвижимость в объекте, находящемся на стадии строительства?

Да, это осуществимо при условии использования одобренных программ Сбербанка.

— Кто имеет право на участие в программе?

Коммерческую ипотеку могут получить юридические лица, подтвердившие свои финансовые показатели и профессиональные компетенции, включая самозанятых индивидуумов.

— Для кого программа является недоступной?

Программа не предусмотрена для индивидуальных предпринимателей, высших управленческих работников и других собственников бизнеса с долей управления более 25%, бенефициаров и клиентов, не имеющих подтверждения дохода.

— Возможно ли оформить коммерческую ипотеку на юридическое лицо или ИП?

Покупка коммерческой недвижимости как юридическому лицу или ИП доступна через программу СберБизнес.

— Реально ли заключить сделку на основе предварительного договора?

Нет, приобретение строящейся коммерческой недвижимости проводится исключительно на основе завершенного договора участия в строительстве. Альтернативные соглашения в рамках инвестиций в стройку не действуют.

— Если из жилого помещения сделали коммерческое, можно ли заключить на него коммерческую ипотеку?

Да, при условии, что объект соответствует всем критериям банка, применимым к коммерческой недвижимости.

— Какие объекты недвижимости исключены из программы?

Запрещено приобретать отдельные строения, склады, автосервисы, офисы в деловых центрах или торговые площади, арендуемый бизнес или участки земли.

— Каковы общие ограничения программы?

В рамках данной программы запрещено использовать:

• материнский (семейный) капитал
• получать налоговые вычеты