Резкий рост вторичного жилья в кредитах
Доля субсидии в общих ипотечных выплатах в апреле 2025 года стремительно возросла, впервые за полгода превысив 50%. Подъем интереса к данному сегменту кредитования произошел из-за понижения процентных ставок, запуска программы семейного ипотечного кредитования на вторичном рынке в некоторых регионах и утверждения новых ипотечных норм, которые ограничили преимущества ипотеки на строящиеся объекты. Суждено специалистами дальнейшее увеличение доли вторичного жилья в секторе ипотеки.
В последнем месяце процент ипотек, выданных на покупку вторичного жилья, превысил 56%, вновь обогнав показатель первичного рынка. За месяц показатель возрос на 8,5 процентных пункта. Об этом свидетельствуют данные ОКБ. По информации «Дом.РФ», в апреле было предоставлено 73 тыс. кредитов, из которых 38 тыс. были направлены на вторичное жилье, а 35 тыс. — на первичное. В валютном эквиваленте, согласно оценке ОКБ, доля кредитов, выделенных на вторичное жилье, продолжает оставаться ниже, чем на новостройки, — 43% (прирост на 8,5 п.п.), хотя это лучший результат с октября 2024 года.
Изменение структуры ипотечных кредитов произошло на фоне оживления рынка. По информации Frank RG, в апреле общий объем выданных кредитов достиг 285 млрд рублей, отметив новый рекорд с октября 2024 года. За месяц показатель возрос на почти 15%, а с начала года увеличился более чем в 2,3 раза.
Банковские работники также зафиксировали повышенный интерес клиентов к вторичному жилью. Небольшой рост доли ипотеки на вторичное жилье был замечен в Сбербанке. В ВТБ прирост составил 8 п.п. как по количеству, так и по сумме кредитов на вторичое жилье по сравнению с предыдущим месяцем. В Абсолют-банке процент заявок на ипотеку для покупки вторичной недвижимости в апреле увеличился с 10,4% до 14,5% по сравнению с мартом. В банке "Санкт-Петербург" отмечают "расширение сферы вторичного жилья в ипотечных операциях в валютном эквиваленте" на 6 п.п., достигнув 37%. "Это связано с понижением базовой ставки по программе ипотечного кредитования. В последнем месяце банк уменьшил базовую ставку до 22,5% годовых, что обусловило рост операций со вторичным жильем по базовой программе", — отмечают там. Согласно данным "Дом.РФ", в апреле, кроме банка "Санкт-Петербург", ставки снизили Сбербанк, ВТБ, Совкомбанк, Абсолют-банк, АТБ, "Кубань-Кредит". На начало мая средние ставки по ипотечным кредитам на вторичном рынке среди двадцати крупных банков составили 26,74%, уменьшившись за месяц на 2,4 п.п. Сотрудники ВТБ связывают рост "с введением программы "Семейная ипотека" на вторичном рынке в нескольких городах".
Данные о рынке недвижимости соответствуют данному тренду. По информации управления Росреестра Москвы (общероссийские данные пока недоступны), за первые четыре месяца 2025 года количество сделок с квартирами на вторичном рынке столицы с начала года показало рост близкий к 5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. И уже третий месяц подряд число актов собственности остается выше 10 тыс. сделок.
Оживление вторичного рынка также связано с активацией с 1 января ипотечного стандарта, в рамках которого было прекращено субсидирование ставок застройщиками. Как подчеркивает руководитель отдела розничных продуктов Абсолют-банка Виталий Костюкевич, "это снизило доступность ипотечных кредитов на новое жилье для покупателей, не удовлетворяющих условиям государственных программ".
Динамика рынка вторичного жилья
По мнению высшего руководителя отдела оценки финансовых учреждений АКРА Ирины Носовой, запрос на вторичное жилье будет постепенно увеличиваться из-за более привлекательной стоимости за квадратный метр по сравнению с первичной недвижимостью.
Разрыв между ценами на вторичку и первичку слишком значителен — 50–60%. Следовательно, сумма кредита для приобретения жилья в новостройке гораздо больше, чем на вторичном рынке. По информации ОКБ, средний размер ипотечного кредита на покупку квартиры в новостройке в апреле достиг 5,61 млн руб., тогда как на рынке жилья вторичного рынка — 3,38 млн руб.
Будущую динамику долей первичного и вторичного рынка на рынке ипотеки специалисты связывают с доступностью льготных программ, а также тенденцией ставок по кредитам. По словам директора отдела оценки финансовых учреждений агентства НКР Егора Лопатина, «при формировании у участников рынка ожиданий устойчивого снижения процентных ставок возможно укрепление позиций вторичного рынка, учитывая различие в ценах с первичным рынком недвижимости».
Как подчеркивает самостоятельный ипотечный специалист Сергей Гордейко, «исторически, когда рынок более или менее спокоен и нет давления льготных программ, доля новостроек составляет 30–33% в количественном измерении». Однако в конце 2024 — начале 2025 года на фоне фактически запретительных ставок по ипотеке эта доля приблизилась к 70% по объему выдачи. В настоящее время доля новостроек постепенно восстанавливается к обычному распределению. Однако, согласно мнению господина Гордейко, «при ключевой ставке в 21% этот процесс будет очень медленным и нормальная доля новостроек (треть рынка) вернется только в 2026 году».