Ипотека оживает: число заемщиков приблизилось к 10 млн, что дальше?

Рынок достигает новой количественной вехи, что говорит о его устойчивости и масштабе.

• Ключевой показатель: По данным ЦБ РФ и рейтинговых агентств, на II квартал 2025 года количество действующих ипотечных заемщиков в России достигло отметки около 9,8 – 9,9 млн человек. Это физические лица, имеющие непогашенную задолженность по жилищным кредитам.
• Динамика роста: За последние два года прирост составил порядка 7-8%, что свидетельствует о выходе из стагнации, вызванной предыдущими экономическими шоками. Общий объем ипотечного портфеля превысил 16 трлн рублей.
• Учет созаемщиков: Важно понимать, что за цифрой в ~10 млн заемщиков стоит еще несколько миллионов созаемщиков (чаще всего супруги или родственники). Их учет показывает, что ипотека так или иначе затрагивает финансовое планирование значительно большего числа семей — фактически, каждого седьмого-восьмого взрослого россиянина.

Рост числа заемщиков — не единственный индикатор. Оживление носит комплексный характер.

• Выдачи рыночной ипотеки: После периода затишья банки фиксируют рост количества заключенных договоров. Объемы квартальных выдач по рыночным программам (в отличие от льготных) демонстрируют уверенный рост, что говорит о возвращении на рынок более финансово устойчивых заемщиков, не рассчитывающих только на господдержку.
• Увеличение ипотечного портфеля: Совокупная задолженность населения по ипотечным кредитам продолжает увеличиваться, даже с учетом досрочных погашений. Это прямое следствие роста выдач и свидетельство того, что новые объемы кредитования перекрывают закрытие старых долгов.
• Цифровизация сделок: Произошел качественный скачок в обслуживании. Доля онлайн-ипотеки, особенно на первичном рынке жилья, где застройщики активно интегрируются с банковскими API, превысила 50%. Это означает, что значительная часть сделок проходит без визита в банк, на основе удаленной идентификации и электронных подписей, что радикально снижает транзакционные издержки и ускоряет процесс.

Сложился комплекс условий, который подтолкнул покупателей активизироваться.

• Стабилизация и мягкое снижение ставок. Хотя ключевая ставка ЦБ остается на relativamente высоком уровне, банки, предвосхищая ее будущее снижение, начали предлагать более привлекательные условия по рыночным программам. Появились предложения со ставками ниже 15% годовых для надежных заемщиков, что стало психологически важным рубежом.
• Адаптация льготных программ. Государственные программы (например, семейная ипотека, ипотека для IT-специалистов) не только продолжили действие, но и были скорректированы, чтобы охватить более широкую аудиторию. Это поддерживает устойчивый спрос в своем сегменте.
• Повышенный интерес к вторичке. В ряде регионов покупатели, разочарованные ценниками новостроек или сроками сдачи, переориентировались на вторичный рынок, где можно сразу заселиться и увидеть реальное состояние объекта. Это оживило данный сегмент.
• Накопленный спрос и рост доходов. За период высокой стоимости кредитов сформировался пул семей, которые откладывали покупку. Частичное восстановление экономики и рост зарплат в отдельных секторах (госуправление, ВПК, IT) дали им необходимую финансовую уверенность для реализации отложенных планов.

Несмотря на позитивные сигналы, путь к полноценному докризисному состоянию рынка еще долог.

• Высокие ставки по рыночным программам. Для большинства россиян ставки в диапазоне 14-16% годовых остаются неподъемными. Без существенного снижения ключевой ставки ЦБ массового перехода с льготных программ на рыночные не произойдет.
• Рост цен на жилье. Девелоперы и продавцы на вторичном рынке, видя оживление спроса, начали активно повышать цены. Это «съедает» эффект от возможного снижения ставок, так как для покупки той же квартиры требуется более крупный кредит и, что критично, более крупный первоначальный взнос.
• Страхи и инфляционные ожидания. Потребители опасаются, что новое ухудшение экономической конъюнктуры или всплеск инфляции могут подорвать их способность обслуживать долгосрочный кредит. Это сдерживает тех, кто находится на грани принятия решения.
• Дисбаланс предложения. Во многих регионах, особенно за пределами миллионников, существует дефицит качественного и современного жилья по адекватным ценам. Предложение не успевает за меняющейся структурой спроса.

Дальнейшая динамика рынка будет зависеть от реализации одного из трех сценариев.

• Сценарий 1: «Мягкая посадка» (Вероятность 50%). Ключевая ставка ЦБ начинает плавно снижаться во второй половине 2025 – начале 2026 года. Это приводит к постепенному, но устойчивому снижению рыночных ипотечных ставок до 12-13%. Рынок растет умеренными темпами, доля льготной ипотеки постепенно снижается с текущих ~60% до 40-45%.
• Сценарий 2: «Стагнация» (Вероятность 30%). Ключевая ставка сохраняется на высоком уровне дольше ожидаемого. Рост обеспечивается в основном за счет льготных программ, но его темпы замедляются. Рыночный сегмент остается вялым. Цифровизация продолжается, но не компенсирует фундаментальные проблемы доступности.
• Сценарий 3: «Прорыв» (Вероятность 20%). Ускоренное снижение инфляции позволяет ЦБ РФ предпринять более решительные шаги по снижению ставки. Это вызывает взрывной рост спроса на рыночную ипотеку. Банки активно развивают цифровые сервисы, еще больше упрощая процесс. Средний размер кредита и ежемесячного платежа растет, а доля созаемщиков немного снижается, так как кредит становится посильным для одного заемщика с высоким доходом.

Приближение числа ипотечных заемщиков к 10 миллионам — безусловно, важная веха, символизирующая выход рынка из состояния шока. Однако говорить о полном и безусловном восстановлении пока рано. Текущее оживление — это хрупкий баланс между адаптированными госпрограммами, частичным возвращением доверия и цифровым упрощением процессов, с одной стороны, и все еще высокими ставками, растущими ценами и сохраняющимися рисками — с другой.

Для устойчивого роста необходимы:

1. Последовательное снижение ключевой ставки ЦБ, которое сделает рыночную ипотеку доступной для среднего класса.
2. Сдерживание темпов роста цен на жилье, в том числе за счет увеличения объемов строительства.
3. Повышение прозрачности и предсказуемости условий кредитования для формирования доверия.

Если вы рассматриваете ипотеку, сейчас идеальное время для внимательного мониторинга ситуации. Следите за анонсами новых банковских программ, активно используйте онлайн-калькуляторы и сервисы предодобрения кредита, чтобы оценить свои реальные возможности. Тщательный финансовый анализ и выбор удачного момента могут сделать покупку жилья выгодной инвестицией даже в текущих непростых условиях.