Ипотека тормозит: медленный рост и зависимость от льготных программ

Пока вклады реагируют на снижение ключевой ставки опережающим образом, кредиты дешевеют медленно. Банк России корректирует свои прогнозы по росту кредитования на год, ожидая увеличение ипотечного портфеля на 3–6%. Большинство кредитов продолжат выдаваться через льготные программы. Снижение ключевой ставки до 15% необходимо для возрождения спроса на кредиты, считают эксперты рынка.

Банк России недавно снизил ключевую ставку на 1%, достигнув отметки в 17%. Несмотря на позитивный ход событий, орган предупреждает, что «денежно-кредитные условия все еще остаются строгими». Однако начинается увеличение кредитной активности — растет объем корпоративных кредитов, а розничный сегмент также показывает признаки оживления, отмечает Банк России.

Хотя небольшой подъем наблюдается в розничном секторе, ипотека, которая долгое время была главным двигателем розничных портфелей банков, остается слабоактивной. Прирост ипотечных кредитов в целом по рынку во втором квартале 2025 года составил всего 1,4%, чуть лучше результатов первого квартала. Большинство крупных банков наблюдают отрицательную динамику в ипотечном портфеле. По большей части выдачи ипотеки в этом году происходят через льготные программы, объемы которых выросли на 45% во втором квартале, согласно анализу ЦБ. Общий объем выдач ипотеки во втором квартале снизился до 886 млрд руб., по-прежнему оставаясь ниже результата четвертого квартала 2024 года (933 млрд руб.).

Следующее заседание Центрального Банка, где было объявлено о снижении ключевой ставки на 100 базисных пунктов после июньского собрания и еще на 200 б. п. в конце июля, привело к постепенному оживлению ипотечного рынка. Директор департамента "Домклик" в Сбербанке, Алексей Лейпи, отметил, что доля рыночных программ в первом полугодии была ниже, чем во второй половине 2024 года, однако начиная с июля начался умеренный рост. По итогам августа доля ипотеки по рыночным ставкам почти достигла 20%.

Участники банковского рынка подтверждают постепенное увеличение спроса на рыночную ипотеку.

В результате второго триместра 2025 года, объем ипотечных кредитов, выданных по коммерческим программам, составил около 37% общего объема ипотечного кредитования за этот период. По словам руководителя отдела ипотечного кредитования в Совкомбанке Ольги Коваленко, наблюдается положительный рост по сравнению с первым триместром 2025 года. В ПСБ в первой половине года доля классических программ составила почти 17%, однако после снижения ключевой ставки в июле-августе, их доля выросла до 42%, подтверждая положительный тренд, как утверждает директор ипотечного бизнеса Марина Заботина. В третьем триместре также отмечается некоторое восстановление спроса на вторичное жилье, однако большинство заёмщиков все еще остаются на осторожной позиции, ожидая дальнейшего снижения ставок. В ВТБ также отмечают, что снижение ключевой ставки ЦБ оживило ипотечный рынок, позволив вернуть часть отложенного спроса. Однако, рыночная ипотека остается дорогой, а государственная поддержка продолжает играть ключевую роль в продажах, сообщают в пресс-службе банка.

Запредельно высокие ставки по кредитам становятся препятствием для более активного спроса на рыночную ипотеку. Несмотря на снижение ключевой ставки ЦБ с начала лета, процентные ставки на кредиты снизились незначительно. Согласно информации на сайтах банков, базовая процентная ставка по ипотеке в Сбербанке составляет 22% годовых, в ВТБ — от 23,3%, в Альфа-банке — от 21,99%, в Газпромбанке — от 22%, в Россельхозбанке — от 21,5%. Директор департамента розничных продуктов в Абсолют-банке, Виталий Костюкевич, объясняет, что ставки на кредиты изменяются не так быстро, как ставки на вклады, и что банки теперь переходят к рыночному расчету ставок "без препятствий" после того, как в начале года они были слишком высокими, на уровне 27–29% годовых.

Факт, что льготная ипотека все еще является основным двигателем кредитования, не устраивает участников рынка.

Как сообщал в июле глава Сбербанка Герман Греф, ипотека по льготным программам приносит банкам либо нулевую прибыль, либо убытки.

Банки не могут сокращать объемы ипотечных кредитов даже при нулевой прибыли. «Мы заинтересованы в сохранении объемов жилищного строительства, так как имеем огромный портфель в этой области. В условиях снижающейся инфляции следует снижать ставку», — подчеркнул Герман Греф.

Согласно отчету центра «Дом.РФ», в августе банки выдали 26 тыс. кредитов по рыночным программам на общую сумму 63 млрд руб. Это на 8% больше, чем в июле. Однако к концу 2025 года ожидается значительное снижение объемов выдачи ипотеки: до 0,5 млн кредитов на сумму около 1 трлн руб., что на 33% меньше, чем в 2024 году. -30% в годовом исчислении», — прогнозируют аналитики.

В общей сложности, в 2025 году объемы выдачи жилищных кредитов снизятся на пятую часть, сравнив с предыдущим годом, достигнув отметки в один миллион займов общей стоимостью 3,8 триллиона рублей. Доля кредитов с государственной поддержкой, по мнению специалистов из «Дом.РФ», останется высокой: количественно — от 40% до 50%, а объемно — от 65% до 70%.

Ожидать устойчивого восстановления запроса на жилье на рыночных условиях стоит после того, как ключевая ставка уйдет ниже 15%, считают в «Дом.РФ». Однако, по мнению аналитиков рынка, вероятность такого сценария в этом году невелика. Согласно Виталию Костюкевичу, к концу года верхняя граница ставки по рыночной ипотеке приблизится к 20% годовых, что приведет к увеличению в среднем до 10–15% рыночной ипотеки.

Заметное возобновление рынка ожидается лишь в 2026 году — тогда доля льготной ипотеки начнет сокращаться. По оценке Банка России, ключевая ставка в 2026 году снизится в среднем до 12–13%. Это снижение повлечет за собой снижение ставок по рыночной ипотеке до 17–18%. Таким образом, ожидается более активный рост запроса на рыночные ипотечные программы, считает ведущий аналитик Frank RG Ангелина Кабанник. Олеся Коваленко из Совкомбанка также поддерживает эту точку зрения, отмечая, что значительный рост запроса на рыночные программы возможен при снижении ключевой ставки до уровня 12–13%. К его поддержке будет способствовать не только постепенное снижение ключевой ставки, но и низкая стоимость «вторичного рынка» по сравнению с ценами на новостройки, приводит в пример старший директор группы финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

Снижение ключевой ставки приводит к снижению доходности депозитов и влияет на изменение стратегии населения — клиенты переходят от сохранения средств к увеличению расходов, включая те покупки, которые были отложены из-за высоких ставок по кредитам.

За три месяца с начала цикла ослабления денежно-кредитной политики Центрального банка вклады на средне понизились на 4–7 п. п. Уже сегодня максимальные ставки на рынке в среднем ниже 17% годовых (по сравнению с пиковыми значениями в конце года в 23–24% годовых и выше). Прогнозируется, что рост выдач будет частично обусловлен отложенным запросом на приобретение недвижимости и снижением ставок по депозитам на банковском рынке, утверждает Марина Заботина. Возможны альтернативные варианты сделок с недвижимостью, такие как предварительное погашение или перефинансирование кредитов по более низким ставкам в будущем.

В анализе банковской сферы регулятор признает качество свежих займов на жилье как "положительное", вытекающее из "жесткой макропруденциальной стратегии".

Доля высокорискованных кредитов среди всех займов составляет приблизительно 30%, по данным Центробанка. Это существенное уменьшение по сравнению с пиковым спросом во втором полугодии 2023 и первом полугодии 2024 года (75% и 40% соответственно).

Начиная с 1 июля 2025 года, вступили в силу новые ограничения, которые "непосредственно ограничивают выдачу ипотечных кредитов в самых рискованных сегментах", отмечает регулятор. Например, на третий квартал Центробанк установил лимиты на займы на строящееся жилье с уровнем долговой нагрузки первыеше 50% и первоначальным платежом менее 20%. Объем таких кредитов не должен превышать 2% от общего объема выдач за третий квартал. Для займов на строящееся жилье со ставкой долговой нагрузки до 50% и первоначальным платежом менее 20%, а также для продуктов с уровнем долговой нагрузки более 80% и первоначальным платежом более 20%, лимит составит 5%.

Специалисты оценивают, что эти меры могут оказать влияние на уменьшение рисков, связанных с уровнем долговой нагрузки новых займов, в течение двух-трех лет. Банк принимает достаточно консервативный подход к оценке рисков, не предоставляя ипотечные кредиты с начальным взносом менее 20% и долговой нагрузкой более 80% с прошлого года, что исключает наличие у них высокорискованных ипотечных кредитов.