Ипотека в 2024 году: полная инструкция и список документов

Сфера ипотечного кредитования сохраняет свою актуальность как востребованная финансовая услуга. В данном материале мы рассмотрим ключевые аспекты успешного оформления ипотеки в предстоящем 2024 году, а также укажем на список документов, необходимых для финансирования покупки недвижимости.

До начала поисков жилья необходимо выяснить, какую максимальную сумму ипотечного кредитования готов предоставить банк для приобретения недвижимости. .

Следует акцентировать внимание на финансовых учреждениях, где вы уже ведете расчетный счет или депозит, а также на тех, в которых вы ранее успешно брали и выплачивали кредиты, так как для постоянных клиентов условия могут быть особенно выгодными.

Заемщик должен соответствовать следующим требованиям:

• возраст от 18 (иногда 21 года) до 60–75 лет, в зависимости от кредитной программы;
• наличие гражданства Российской Федерации;
• наличие постоянного источника дохода;
• стаж работы на последнем месте работы не менее полугода;
• для индивидуальных предпринимателей и самозанятых могут быть установлены более строгие требования.

Во многих крупных банках предусмотрена возможность подачи заявления и заполнения анкеты онлайн, при этом потенциальным заемщикам необходимо предоставить следующий пакет документов:

• паспорт гражданина РФ;
• СНИЛС;
• ИНН;
• водительские права (при наличии);
• заграничный паспорт;
• заверенная копия трудовой книжки;
• выписка из Социального фонда России о состоянии индивидуального лицевого счета;
• справка 2-НДФЛ;
• декларация за последний отчетный период для ИП, справка о доходе самозанятого из ФНС или другие документы, подтверждающие доход.

Банк имеет право запросить информацию о вашей трудоспособности и доходах в Социальном фонде России с вашего согласия.

При положительном решении банка о его готовности предоставить кредит, вам будет сообщено о максимальной сумме, доступной для покупки жилой площади. Эта сумма определяется в зависимости от вашего дохода, при этом учитывается не только заработная плата, но и доходы от аренды имущества, а вот алименты или стипендии в расчет не включаются.

Если размер суммы, утвержденной банком, оказывается недостаточным для покупки недвижимости, рекомендуется подобрать соподписанта — это лицо готово взять на себя оплату ипотечных обязательств в случае возникновения вашего финансового кризиса. Требования к таким личностям совпадают с критериями для основного заемщика.

Присоединиться к роли соподписанта может любой человек, при этом не обязательно быть родственником. В то же время, официально зарегистрированного супруга автоматически причисляют к соподписантам. Если один из супругов имеет отрицательную кредитную репутацию, и есть желание избежать этого, рекомендуется заверить брачный контракт, который устанавливает ипотечные обязательства исключительно на одного из партнеров и закрепляет собственность только за ним.

Обратите внимание, что для большинства ипотечных соглашений необходим начальный вклад минимум в размере 15% от цены купли-продажи недвижимости. В остальных случаях, сумма, одобренная банком, покрывает только оставшуюся часть стоимости. В качестве начального вложения можно использовать средства материнского капитала или государственные субсидии.

Обычно, одобрение ипотеки имеет силу в течение 90 дней (подтвердите данную информацию в вашем банке). В течение этого времени следует произвести выбор квартиры, которую вы планируете приобрести.

Основные аспекты, которые учитывают будущие хозяева при покупке недвижимости, включают расположение, площадь и количество комнат, а также возраст здания (если это не первичный рынок), цену.

В рамках ипотечного финансирования критичным параметром является тип жилья: новостройка или вторичка? Это определяет выбор кредитной программы и процентную ставку.

Ставки по ипотеке на первичное жилье

Государственные стимулы, актуальные в 2024 году, предназначены специально для приобретения объектов от застройщика. Рекомендуется подавать заявление через застройщика или его аффилированных лиц, чтобы воспользоваться льготными тарифами. Однако, можно предварительно изучить условия кредитования в банке, чтобы проанализировать свои финансовые возможности.

Ниже представлены программы с государственной поддержкой, ориентированные исключительно на новые строения.

• Минимальный первоначальный взнос — от 30%
• Максимально допустимая процентная ставка — 8%
• Предел объема кредита — 6 млн рублей.

Эти параметры доступны для семей, в которых с 1 января 2018 года родился первенец или последующие дети, а также в семьях с двумя и более детьми до 18 лет или детьми-инвалидами.

• Минимальный вклад — от 20%
• Ограничение по процентной ставке — 6%
• Максимальная сумма займа — 12 млн для крупных городов и 6 млн — для прочих регионов.

В рамках семейной ипотеки допускается приобретение жилья на вторичном рынке, однако это предложение ограничено сельской местностью Дальнего Востока.

• Первоначальный вклад — от 20%
• Верхний лимит процентной ставки — 5%
• Максимальный лимит кредита — 18 млн для мегаполисов, 9 млн — для других населенных пунктов.

Ставки на вторичное жилье

Процентные ставки при приобретении недвижимости на вторичном рынке существенно выше из-за ограниченности льготных предложений. Тем не менее, существуют способы для снижения процентов.

Большой первоначальный взнос, например, 30%, может помочь уменьшить ставку. Некоторые банки предлагают льготные ставки при электронной регистрации сделок, или при сотрудничестве с их партнерами: застройщиками либо агентствами по недвижимости. Также возможно снижение ставки одноразовым платежом в банк, что выгодно с точки зрения финансовых расчетов. Не забывайте, что страхование жизни и здоровья заёмщика может значительно повысить процентную ставку — примерно на 1–3%, если страховка не оформлена.

В случае приобретения квартиры в новостройке, процесс подачи заявления на ипотеку обычно происходит через посредство застройщика. Банки, как правило, не ставят под вопрос условия такой сделки, поскольку рассматриваемое жильё новое и не имеет скрытых юридических препон.

Ситуация с покупкой жилья на вторичном рынке сложнее. Здесь необходимо получение одобрения от банка, который проведёт тщательный анализ не только предоставленных документов, но и законности происхождения объекта, а также его реальной стоимости.

Зачастую финансовое учреждение может потребовать предоставления предварительного соглашения о купле-продаже, в котором должны быть отразаны все ключевые аспекты основного договора.

Специалист по кредитованию подробно проконсультирует вас по списку необходимых документов, однако они обычно включают в себя:

• выписку из ЕГРН, которую может получить только владелец недвижимости;
• документы, подтверждающие права собственности (различаются в зависимости от способа приобретения недвижимости продавцом, включая: договор купли-продажи, договор долевого участия, свидетельство о наследовании, акт дарения и другие);
• техническая документация на квартиру (справка БТИ, технический паспорт, технический план, копия поэтажного плана);
• паспорта всех собственников квартиры;
• документ оценки стоимости квартиры;
• нотариально заверенное разрешение супруга(-и) собственника на проведение сделки, заключенной в период брака;
• разрешение от органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние, а также при использовании материнского капитала;
• справка о лицах, зарегистрированных в жилом помещении.

Исследование ценовой оценки недвижимости требует особого внимания, так как для одобрения кредитной операции банку необходим соответствующий документ. Расходы на выполнение этого анализа обычно берет на себя покупатель, причем их минимальный порог составляет около двух тысяч рублей.

Основная задача данной экспертизы — определение рыночной (стоимость при распоряжении в стабильных условиях) и ликвидационной (в случае необходимости срочной продажи) оценки имущества. Это необходимо для подтверждения банку надежности оцененного актива и его потенциала для быстрого возмещения средств при возникновении проблем с платежами по ипотечному кредиту.

Оценочные работы выполняются аудиторской службой независимой экспертной организации. Несмотря на то, что законодательно банкам разрешено принимать отчеты любых оценщиков, в практическом порядке финансовые учреждения предпочитают работать с аккредитованными оценщиками, перечень которых доступен на сайтах банков.

Для оценки жилья на вторичном рынке обязательны выписка из Единый государственный реестр недвижимости, технический паспорт или планировка, в то время как для новостроек требуется договор о долевом строительстве и акт приемки-передачи квартиры.

Специалист проведет аудит всех полученных бумаг и назначит время для визита с целью осмотра объекта и фотографирования. Подготовка оценочного отчета после осмотра занимает от одного до трех дней. В финале вас ждет детальный документ в формате PDF, содержащий все характеристики объекта, его текущую ценность и прогноз относительно изменений цен в предвидении будущего.

Один из критических аспектов при заимствовании средств под залог недвижимости – это обязательное страхование объекта. Если речь идет о квартире, находящейся в процессе возведения, то полис страхования оформляется сразу после того, как здание будет введено в эксплуатацию и оформлены документы на право собственности. Для недвижимости, приобретаемой на вторичном рынке, страховка требуется без отлагательств.

Закон устанавливает, что страхованию подлежит только та недвижимость, которая выступает в роли залога. Тем не менее, банки зачастую настаивают на заключении дополнительных соглашений о страховании жизни и здоровья заемщика, иногда даже о титульном страховании для предотвращения потери прав на собственность. Отказ от подобных услуг может привести к увеличению процентной ставки по ипотечному кредиту.

По завершении одобрения выбранного объекта недвижимости банком, наступает этап подписания документов. Кредитное обязательство утверждается между финансовым учреждением и покупателем, в то время как соглашение купли-продажи заключается между покупателем и продавцом, предусматривая процедуру использования заемных средств. Документ купли-продажи регламентирует платежную процедуру, заключающуюся в перечислении аванса и последующих ипотечных платежей. Аванс может быть переведен продавцу как через банк, так и без его участия. Все детали платежной схемы должны быть точно оговорены в рамках договорных обязательств. Трансляция ипотечных средств на счет продавца происходит только после официальной регистрации сделки в Росреестре.

В случае использования материнского капитала для первого взноса, необходимо предоставить банку сертификат от Социального фонда России и, при необходимости, документ о расходовании части средств. Также потребуется заявление о распоряжении фондами материнского капитала, которое банк перешлет в соответствующий социальный фонд.

Обратите внимание: в жилом помещении, приобретенном с помощью маткапитала, нужно будет оформить долевую собственность для всех членов семьи, которые могут претендовать на эти средства.

Для подписания кредитного договора в банке предоставьте оригиналы всех запрашиваемых документов, включая паспорт, СНИЛС, заверенную копию трудовой книжки, справку о доходах (форма 2-НДФЛ) и ИНН. Продавец, в свою очередь, должен представить документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, и указать банковские детали для перевода финансов.

После подписания всех бумаг они направляются на регистрацию в Росреестр. Эту процедуру можно исполнить через МФЦ или через нотариуса, когда в сделке участвует несовершеннолетний участник.

Завершив регистрацию права собственности, обычно занимающую до недели, продавец получает полное право на средства за проданное жилье, как первоначальный взнос, так и денежные средства, выделенные банком по ипотеке.

1. Подать заявку в банк и определиться, на какую сумму можно рассчитывать.
2. Выбрать квартиру в новостройке или на вторичном рынке.
3. Выбрать ипотечную программу.
4. Подготовить оригиналы документов.
5. Сделать оценку объекта недвижимости.
6. Получить одобрение квартиры от банка.
7. Застраховать квартиру, а также оформить другие полисы страхования при необходимости.
8. Заключить договор.
9. Зарегистрировать сделку в Росреестре.
10. Провести расчеты с продавцом.