Ипотека: всё о первоначальном взносе и способах его избежать

• Циала Биниашвили - глава отдела обслуживания клиентов АН "КоридорЪ";
• Лидия Мальцева - руководитель департамента ипотеки "НДВ Супермаркет Недвижимости".

Содержание:

1. Стоимость первоначального взноса
2. Возможность получения ипотеки без первоначального платежа
3. Действия в случае отсутствия первоначального взноса
4. Льготное предложение от застройщика
5. Аккумулирование финансовых средств
6. Помощь от агентств по недвижимости
7. Привлечение поручителей для кредита
8. Ипотека с отсроченным платежом
9. Варианты оплаты первоначального взноса
10. Личные накопления для ипотеки
11. Использование материнского капитала
12. Региональные программы и поддержка от работодателей
13. Выплаты для определенных категорий граждан
14. Ипотека с рассрочкой или отсрочкой платежа
15. Разумно ли брать потребительский кредит для первоначального взноса
16. Способы накопления средств на первоначальный взнос
17. Инструменты для финансовых накоплений
18. Другие важные аспекты планирования покупки недвижимости
19. Распространенные заблуждения о первоначальном взносе
20. Когда целесообразно отложить покупку жилья
21. Часто задаваемые вопросы о первоначальном взносе

Первоначальный взнос (ПВ) - это сумма денег, которую заёмщик вносит своими собственными средствами для приобретения ипотеки на жилье. ПВ является гарантией платежеспособности клиента для банка, что уменьшает финансовые риски. При этом ПВ также уменьшает сумму необходимого кредита: чем больше первоначальный взнос, тем меньше переплата по процентам. Клиенты, сделавшие более крупный ПВ, получают одобрение кредита быстрее.

Минимальная сумма первого платежа по жилищному кредиту обычно начинается с 20,1%, отметила руководитель представительства "НДВ Супермаркет Недвижимости" Лидия Мальцева. Однако условия могут различаться в зависимости от банка, поскольку каждый кредитор имеет собственные программы и ограничения. "Сегодняшний средний платеж в России составляет около 15-30%, банки определили такую ставку на 2024-2025 годы", - отметила руководитель клиентского сервиса в АН "КоридорЪ" Циала Биниашвили и указала типичные условия на рынке ипотеки:

Основной ипотечный кредит:

• Минимальный первоначальный платеж: 10-15%;
• Стандартный первоначальный платеж: 20-30%.

Семейный заем (для семей с детьми):

• Стандартный первоначальный платеж: от 20%.

Ипотека для специалистов IT:

• Стандартный первоначальный платеж: от 20%.

Ипотека для новых районов:

• Стандартный первоначальный платеж: от 10%.

При стандартных (рыночных) программ на ипотеку банки имеют больше возможностей в установлении условий. Однако нулевой первоначальный взнос по рыночным программам является редким и повышает риски. Предложения без первоначального взноса крайне редки и не рекомендуются регулятором. Центральный банк России неоднократно подчеркивал высокие риски таких кредитов как для заемщика, так и для финансовой системы. Утвержденный ЦБ ипотечный стандарт рекомендует выдавать ипотечные займы до 80% от стоимости недвижимости - соответственно, с первоначальным платежом от 20%. Банки остаются под пристальным наблюдением ЦБ, чтобы убедиться в соблюдении этих рекомендаций.

Также необходимо учитывать, что сумма первоначального платежа может изменяться в зависимости от следующих условий:

• Вид недвижимости (жилье вторичного рынка от 20%, жилье в новостройках от 10% от общей стоимости объекта);
• Доход заёмщика (при высоком доходе кредитный институт может уменьшить сумму первоначального взноса);
• Наличие дополнительных обеспечений (поручительство, страхование).

Чем больше первоначальный взнос, тем меньше переплата по кредиту, поэтому более выгодно сразу внести наибольшую доступную сумму.

Ипотека без первоначального платежа несет значительные риски для заемщика:

• Увеличение переплаты из-за увеличения суммы кредита.
• Строгие требования к доходу - ежемесячный платеж не должен превышать 40-50% от заработной платы.

Центральный банк рекомендует оформлять ипотеку с первоначальным взносом от 20%.

Поэтому без первоначального взноса можно взять ипотеку только в определенных случаях.

• По словам Лидии Мальцевой, вместо отсутствующего первоначального платежа банки могут предложить взять кредит под залог имеющейся недвижимости. Это увеличивает кредитную нагрузку и не всегда является выгодным для заемщика.
• Эксперт Циала Биниашвили называет банки, предлагающие ипотеку с 0% первоначальным взносом: Сбербанк, ДОМ.РФ, ВТБ. Для получения такого кредита также требуется залог имеющейся недвижимости. В этом случае заемщик берет один кредит по рыночной ставке.

Если же оформлять два кредита, можно попытаться получить основной кредит по льготной ипотечной программе и взять сумму на первоначальный взнос под высокие рыночные проценты.

Некоторые застройщики предлагают программы без первоначального взноса при покупке квартиры в новостройке или индивидуальные программы, включая оплату первоначального взноса за клиента. Однако ставка по ипотеке обычно повышается и может быть завышена. Не все застройщики используют такие схемы, поэтому нужно искать подходящий вариант индивидуально.

Недостатки таких схем:

• Риск потери имеющейся квартиры, если не удается выплачивать кредит;
• Увеличение платежной нагрузки при наличии кредита на первоначальный взнос, что уменьшает вероятность одобрения основного кредита;
• Кредиты под залог имеющейся недвижимости выдаются по рыночной ставке, которая в настоящее время очень высока.

Если у вас отсутствует первоначальный взнос (ПВ) для покупки жилья, есть несколько законных и практичных способов решить эту проблему.

Некоторые застройщики предлагают безпроцентную схему оплаты на часть стоимости квартиры. Однако это не означает, что необходимости в первоначальном взносе не будет. Схема оплаты предусматривает покрытие суммы первоначального взноса.

Предположим, что стоимость квартиры составляет 5 млн рублей. Банк требует первоначальный взнос в размере 20% (1 млн рублей). Застройщик предоставляет вам рассрочку на эту сумму. Вы вносите 100 тыс. рублей при заключении договора и оставшиеся 900 тыс. рублей выплачиваете равными частями в течение года. Необходимо внимательно изучать условия, так как иногда повышенная ставка "скрыта" в цене жилья.

Накопление финансов

Если ипотека или рассрочка не подходят, можно начать откладывать 20-30% от ежемесячного дохода. Это потребует времени и терпения, но позволит накопить необходимую сумму без переплат. Важно учитывать инфляцию и ежегодное увеличение стоимости жилья.

Поддержка от агентств по недвижимости

Проверенные агентства, сотрудничающие с застройщиками, иногда предлагают квартиры без первоначального взноса или помогают подобрать оптимальные условия покупки. Однако зачастую комиссия включена в цену. Таким образом, следует учитывать дополнительные расходы на услуги риелтора.

Привлечение поручителей

Поручителем может выступать физическое или юридическое лицо, которое гарантирует банку вашу платежеспособность в случае невозможности оплаты первоначального взноса. Требования к поручителю аналогичны требованиям к заемщику (хорошая кредитная история, стабильный доход). Для этого необходимо выбрать банк и подать необходимые документы.

Ипотека с отсрочкой платежа

Некоторые банки, часто в сотрудничестве с застройщиками, предлагают программу с отсрочкой платежа. Существуют два варианта: траншевая и с отсрочкой платежа. Первый вариант подходит для новостроек, где заемщику предоставляется кредит поэтапно. Во втором варианте банк предлагает возможность отложить оплату первоначального взноса на полгода после получения кредита.

Если нет возможности получить кредит без первоначального платежа, стоит рассмотреть все варианты по поиску нужной суммы.

Этот вариант является наиболее популярным, включая средства на счетах или продажу личной собственности. Банки более склонны утвердить ипотеку, если есть "чистые" накопления.

Подходит для полного или частичного покрытия первоначального взноса, так как обычно размеры материнского капитала недостаточны для полной оплаты.

Крупные компании, такие как банки, могут предлагать сотрудникам выгодные займы или возмещение части первоначального взноса.

Определенные категории заемщиков могут получить финансовую помощь от государства для оплаты первоначального взноса. Например, молодым семьям может выплачиваться примерно треть стоимости жилья (однако очередь на эту помощь может быть длительной). Военнослужащие могут воспользоваться военной ипотекой (выплаты, предназначенные для получения первоначального взноса). В редких случаях местные власти могут оказать помощь с первым взносом, рекомендуется обратиться к администрации своего города или региона.

Некоторые финансовые учреждения предлагают возможность оплатить первоначальный взнос позднее или частями. Это может оказаться полезным для заемщика, который не в состоянии внести всю сумму сразу. Тем не менее, такие условия зачастую сочетаются с повышенной процентной ставкой или дополнительными платежами.

Многие задумываются о возможности взять потребительский заем для формирования первоначального взноса по ипотеке. Важно учитывать, что:

• Банки тщательно проверяют происхождение средств на первоначальный взнос и могут отказать в выдаче кредита на жилье, если узнают, что он финансируется другим займом;
• Оплачивать два кредита одновременно - ипотеку и потребительский - является серьезной нагрузкой на семейный бюджет.

Согласно рекомендациям Центрального банка, использование кредитных средств для первоначального взноса по ипотеке не рекомендуется и может стать препятствием для одобрения сделки.

Приобретение собственного жилья - важный шаг, требующий не только финансовой готовности, но и хорошего планирования. Чтобы накопить на первоначальный взнос без лишнего стресса, эксперты рекомендуют изучить следующие шаги:

Определите необходимую сумму взноса

Вначале определите точную сумму, которую необходимо собрать. Изучите условия ипотечных кредитов в различных банках и рассчитайте сумму, которая вам требуется.

Не забывайте учитывать инфляцию. В России цены на жилье увеличиваются приблизительно на 10% ежегодно, иногда и больше. Для более консервативной оценки можно запланировать 10%-й рост цен в год.

Определите срок

После того, как определена необходимая сумма, установите период, за который планируете ее накопить. Выбирайте удобный срок, в течение которого сможете собрать нужные средства без ущерба для вашего бюджета. Например,

Ваша цель - собрать 1 миллион рублей за 3 года. Для этого вам нужно откладывать: 1 000 000 руб. ÷ 36 месяцев = 27 778 рублей в месяц.

Для увеличения накоплений рассмотрите варианты:

• Уменьшите лишние расходы (подписки, обеды в кафе, спонтанные покупки в интернет-магазинах).
• Возможно, временно ограничьте крупные расходы - путешествия, дорогие подарки для семьи.
• Ищите дополнительные источники дохода: подработка или продажа ненужных вещей.
• Автоматизируйте процесс накоплений - сразу после получения зарплаты откладывайте определенную сумму на отдельный счет.

Накопления могут быть увеличены через различные подходы:

• Депозиты в банках - надежный способ накопления средств, так как текущие процентные ставки довольно высоки, но в будущем они могут снизиться.
• Индивидуальные инвестиционные счета (ИИС) - это специальный вид счета, позволяющий получать налоговые вычеты до 13% и инвестировать в ценные бумаги. Выделяют два типа вычетов: на взносы и на доходы. В первом случае можно вернуть 13% от суммы вложений за год. Во втором случае освобождают от уплаты налога на доход с продажи ценных бумаг. Для открытия ИИС необходимо выбрать брокера (например, Сбербанк, Т-банк, ВТБ), зарегистрироваться, заполнить форму и подписать договор онлайн. После этого следует перевести деньги на счет брокера и начать приобретать ценные бумаги.
• Программы целевого накопления (предлагаемые застройщиками или банками) - это программы, позволяющие накопить средства на определенную цель, где вы регулярно вносите платежи, а по завершении программы получаете возможность приобрести недвижимость по предварительно согласованной цене.
• Семейное совместное накопление - если родственники готовы помочь, то процесс накопления может быть ускорен.