Исламская ипотека в России: виды, особенности и отличия от классических программ

В статье раскрываются ключевые различия между исламской ипотекой и обычными ипотечными программами, обозначены её основные формы и характеристики на территории России.

Исламская финансовая система является непримиримой в вопросе начисления процентов по займам, ведь такое начисление считается усурой и осуждается как грех. Из-за этого, стандартные ипотечные схемы абсолютно неприемлемы для мусульман, желающих следовать шариату.

С первого дня осени 2023 года, в субъектах Российской Федерации, таких как Дагестан, Чечня, Башкортостан и Татарстан, начался двухлетний экспериментальный проект по развитию исламского банковского дела. В его рамках финансовые организации получили шанс предложить новые виды финансовых сервисов.

В соответствии с принципами шариата, банкам разрешается заменять традиционные процентные кредиты на услуги, такие как дифференцированные платежи, доверительное управление активами и инвестиции в соответствии с нормами халяль, например, беспроцентные облигации. 4 августа текущего года президент РФ Владимир Путин подписал закон, устраняющий законодательные барьеры для развития больших операторов в сфере исламского банкирования в отдельных регионах страны.

В соответствии с шариатом, право на предоставление партнерского финансирования имеют те организации, которые зарегистрированы в Реестре Банка России и входят в список участников саморегулируемых организаций. К ним относятся как кредитные, так и некредитные финансовые организации — НФО.

В банковских институтах мусульманских народностей предложены три главных варианта ипотечного кредитования, различающихся способами финансирования приобретения недвижимости.

Иджара заключается в аренде активов с опцией последующего выкупа. Величина арендной платы поддается ежегодной ревизии и адаптации в соответствии с динамикой рыночных стоимостей, давая потребителю право купить объект по его актуальной балансовой стоимости в любой заинтересовавший его срок.

Мурабаха предусматривает сценарий, при котором финансирующая сторона изначально закупает недвижимость, а далее продает ее заемщику с умеренной прибавочной стоимостью, разрешая покупателю выплачивать сумму порционно. Контрактом строго регламентируется величина прибавочной стоимости, а пересмотр условий допустим только по согласию всех вовлеченных сторон.

Мушарака подразумевает совместное владение имуществом между займодавцем и заемщиком. Финансовое учреждение, как правило, сдает в аренду свою долю в собственности, пока клиент не выкупит ее полностью, с последующим уменьшением арендных платежей по мере уменьшения доли, принадлежащей кредитору.

До оформления правил партнерского финансирования, исламское ипотечное кредитование в России реализовывалось посредством промежуточных организаций. Внедрение халяльной ипотеки предполагает соблюдение нескольких ключевых принципов:

· абсолютная неприемлемость начисления процентов;

· совместное покрытие финансовых рисков с заказчиком;

· строгая адаптация к стандартам AAOIFI – Международной организации по стандартам бухгалтерского учета и аудита в исламских финансах;

· контроль за выполнением установленных правил со стороны местных духовных учреждений.

В прошлом в России уже осуществлялись попытки интеграции исламских финансовых механизмов, в частности в сегменте ипотеки. С исламскими продуктами ранее работали такие организации, как банк «Ак Барс» и несколько микрофинансовых учреждений. В ноябре 2023 года Сбербанк начал тестировать программу исламской ипотеки на территории Башкирии и Дагестана.

В Башкортостане программа «Ипотека Мурабаха» предлагается как для приобретения жилплощади на первичном, так и на вторичном рынке, а в Дагестане — только для первичного рынка. Размеры халяльной ипотеки колеблются от 300 тыс. до 100 млн руб., с возможностью погашения за срок до 20 лет и первоначальным вкладом в 30%. Подать заявку на получение исламской ипотеки может каждый гражданин, независимо от религиозной принадлежности.