История ипотеки в России: сроки появления и изменения

Возникновение ипотечного кредитования на территории России восходит к установлению прав на персональное владение земельными угодьями. По утверждениям историков, ещё в XIII веке в регионе начали практиковать использование земли в качестве обеспечения по финансовым обязательствам, а именно, земельные наделы служили залогом для получения кредитных средств. Со временем аристократия имела возможность использовать свои поместья и владения как залог по обязательствам перед кредиторами, делая эти активы особенно привлекательными для обеспечения долгов.

В указанную эпоху роль кредиторов часто выполняли состоятельные торговцы, землевладельцы и даже религиозные учреждения. Схема кредитования оставалась схожей с нынешней: при неуплате долга в установленные сроки, право собственности на землю могло перейти к кредитору. В 1649 году было ратифицировано Соборное уложение, которое узаконило передачу земельных участков ростовщикам в случае неисполнения долгового обязательства, при этом права на проживающих на этих землях крестьян не переходили. Данный нормативный акт функционировал в течение двадцати лет.

Ипотечное кредитование в России зародилось во времена правления Елизаветы Петровны, начав своё развитие в 1754 году с открытия первых дворянских банков. Эти учреждения предложили землевладельцам заемные средства на привлекательных условиях. Курировал создание таких банков граф Пётр Иванович Шувалов. В качестве залога часто использовали не землю, а крепостных людей — их называли "души".

Начало было положено Государственному Заёмному банку, а к 1786 году на арену вышла Страховая экспедиция — первое учреждение, задачей которой была защита имущества заемщиков. С той поры заемщикам начали предоставлять не только финансирование, но и страхование объектов залога.

Минимальная сумма займа для дворян составляла 1,5 тысяч серебряных рублей, при этом срок кредитования мог достигать 15, 28 или 33 лет по выбору заёмщика. Например, имение с постройками в Пскове, площадью 432 десятины, оценивалось в 3475 серебряных рублей и включало тридцать крепостных семей.

Процедура оформления кредита была довольно прямолинейной: дворянин обращался в Государственный Заёмный банк за кредитом, далее комиссия оценивала его имущество, которое ставилось под залог. Финансы предоставлялись из резервов Сохранной казны, в то время как в залоге у банка находилось 78% крепостных и 64% поместий.

В некоторых случаях заёмщики могли получить деньги "под поручительство" императора, минуя необходимость предоставления имения в залог. Такие дебиторы часто затягивали с выплатами, что приводило к значительным убыткам для госкредит. Однако банк не имел права конфисковывать наследственные имения должников.

Эта схема кредитования могла привести к истощению российской казны, но ситуацию исправил император Александр II. В 1859 году он издал указ, запрещающий выдачу долгосрочных ипотечных кредитов под залог имений, крепостных душ и земель.

В знаковом 1861 году, когда Российская империя свергла крепостное право, крестьянство обрело свободу и столкнулось с проблемой использования земли. Государство активизировало выдачу долгосрочных кредитов для покупки паев земли, обеспечив поддержку более чем 20 миллионам крестьян. Кредитные условия выглядели так:

• величина займа достигала 80% от оценочной стоимости участка;
• срок погашения кредита устанавливался на отметке 49 лет;
• годовые проценты фиксировались на уровне 6%.

По мере течения времени государственные органы утратили монопольное право на кредитование, уступив дорогу частным финансовым институциям. Эти новые кредиторы появились в разных формах собственности — от муниципальных до акционерных и кооперативных, часто получая поддержку от местной администрации и первоначальные вложения из городских фондов. Постепенно их место начали занимать специализированные земельные банки. К началу XX века такие учреждения уже занимали значимую часть рынка, контролируя треть всех предоставленных кредитов.

Рубеж XX века часто означается экспертами как «золотой период» в сфере российского ипотечного кредитования. В те времена займы под залог земли обретают невероятную популярность: почти две трети землевладельцев решаются на этот шаг. Преобразования коснулись и направления кредитования: вместо прежнего акцента на развитие промышленного потенциала, фокус сдвигается на приобретение земельных участков. Пик процветания ипотеки в России приходится на 1914 год, когда под залог находится более половины всех частных владений.

К 1917 году в стране насчитывается более 40 банков, предлагающих услуги ипотечного кредитования. Однако Октябрьская революция ознаменовала собой начало кризиса для этого сектора: произошел коллапс банковской системы, а частная собственность была ликвидирована. К концу 1918 года ипотечное кредитование уже практически не функционирует, а к маю следующего года кредитные учреждения были окончательно устранены, что поставило точку в истории российской ипотеки на длительные семь десятилетий. В литературных произведениях советской эпохи ипотеку порицали как «инструмент злобы, направленный против крестьянских хозяйств».

Восстановление ипотечного кредитования началось в России после развала Советского Союза в последние годы XX века. Знаковым моментом стало учреждение в 1998 году закона № 102-ФЗ «Об ипотеке», целью которого было стимулирование развития жилищной сферы. Однако по мнению экспертов, истинное восстановление зародилось еще ранее, 5 сентября 1997 года, с момента запуска Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Нормативное урегулирование предполагало стимулирование банков к обширному предоставлению заемных средств на приобретение жилища, а также мотивацию граждан использовать данные средства для покупки жилья. Тем не менее, реализация этих замыслов встречала значительные трудности. Предельно высокие процентные ставки, достигающие 30-40% в год и крайне ограниченный срок возврата средств в три года, значительно усложняли ситуацию. Дополнительное препятствие создавало условие выдачи кредитов в иностранной валюте, что делало ипотечные продукты недоступными для большинства граждан.

Значимое повышение доступности ипотечного кредитования наступило после принятия Жилищного кодекса в январе 2005 года, что привело к сокращению процентных ставок до 14% в год и увеличению максимального срока погашения до 30 лет. Это стало стимулом для того, чтобы банки начали предлагать кредитные продукты без начального взноса и подтверждения дохода, а также возможность по рефинансированию имеющихся условий на более выгодных началах.

К 2007 году процентные ставки снизились до уровня 10-12% годовых, что стало катализатором для дальнейшего усиления интереса к ипотечным кредитам. Отчётливо, объём выданных ипотечных займов в этот период достиг 556,5 миллиарда рублей, что вдвое превосходит показатель предшествующего года (263,6 миллиарда рублей).

С резким началом глобального экономического спада в 2008 году, ипотечное кредитование в России остановилось. Этот период ознаменовался обширным банкротством финансовых институтов, в результате чего деятельность по выдаче заемных средств была приостановлена. Тем не менее, к 2009 году начался процесс постепенной реанимации экономических активностей, и кредитование населения возобновилось, хотя и под обременение повышенных процентных ставок, которые теперь составляли в среднем 14% в год.

В то же время, потребители стали предпочитать займы в рублях. К завершению 2009 года, процент займов в иностранной валюте снизился до 1,5%, и лишь единичные клиенты избирали ипотеку в иностранных денежных единицах к 2010 году.

После кризиса институты кредитования оказались мало заинтересованы в предоставлении жилищных займов, и основная поддержка ипотечного кредитования ложилась на Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. К октябрю 2009 года примерно 30% всех жилищных кредитов выдавалось за счёт этого агентства, общий объем которых достиг 152,5 миллиарда рублей. Это было в пять раз меньше, чем до наступления кризиса в 2008 году.

После финансового кризиса, российский экономический ландшафт активно восстанавливался. С 2012 года процентные ставки по жилищным кредитам снизились до 11,9%, что способствовало росту объемов выдачи ипотек. Ключевую роль в этом сыграли государственные инициативы, направленные на стимулирование ипотечного кредитования, в том числе проекты «Молодая семья», военная ипотека и другие.

Стабильность рынка жилищного кредитования продолжалась до начала 2020 года, когда мир охватила пандемия. Этот кризисный период принёс серьёзные испытания для населения и экономики: производственные мощности заморожены, множество рабочих мест было утеряно, уровень безработицы возрос, и многие банки остановили кредитование.

Однако, к маю 2020 года, выдача ипотечных кредитов возобновилась благодаря запуску государственной программы «Господдержка-2020». Начиная с тех пор, программа оставалась открытой для всех категорий заёмщиков. Хотя изначально она предполагалась кратковременной мерой на период пандемии, на деле она продолжает функционировать. В первые два года работы программы устанавливалась ставка в 7% годовых, а к 2023 году она поднялась до 8%, что все еще намного ниже среднего уровня по ипотечным продуктам, который составляет примерно 9,3% годовых.

Ипотечное обеспечение жилья на территории Российской Федерации прослеживается на протяжении близко к трех столетиям, за время которых изменилось до неузнаваемости. Ныне ипотека остается одной из ведущих и доступных стратегий для покупки домов и квартир. Разнообразие кредитных продуктов банков впечатляет, предлагая множество льготных условий с низкими процентами.