Как ИП и самозанятым оформить ипотеку: требования банков и советы

Банки часто считают представителей малого и собственного бизнеса — индивидуальных предпринимателей и самозанятых — более высокорискованными заёмщиками по сравнению с наёмными работниками с фиксированной заработной платой, подтверждённой документально, например, формой 2-НДФЛ или справками из банка. Поступления от их деятельности зачастую кажутся менее стабильными и труднее поддаются документальному подтверждению. К тому же эти доходы могут сильно колебаться в ситуации отсутствия долгосрочных договорных обязательств. Ввиду данных неопределенностей финансовые институты могут проявлять осторожность, отказывая в ипотечном кредитовании или устанавливая условия с повышенными процентными ставками, требуя большего первоначального взноса или сокращая сроки кредитования.

Тем не менее отмечается, что предприниматели и самозанятые с высокими и надёжно подтверждёнными доходами могут иметь преимущества при получении ипотечных займов перед лицами с низкими доходами и неустроенной кредитной историей.

Позвольте предложить вам обзор главных аспектов получения ипотеки индивидуальными предпринимателями и самозанятыми: каковы основные требования кредитных организаций к этой категории заемщиков и какие документы потребуются для успешного оформления займа на жильё.

В 2019 году в России начался пилотный проект, направленный на внедрение налоговой системы для самозанятого населения, и к 2020 году он охватил всю территорию страны. По закону №422-ФЗ самозанятые граждане определены как «плательщики налога на профессиональный доход», занимающиеся частной деятельностью в таких сферах, как репетиторство, дизайн, оказание услуг нянь, домашний сервис, фотодело, а также получающие доходы от своей недвижимости и других активов.

Хотя понятия «самозанятость» и «индивидуальное предпринимательство» часто применяются взаимозаменяемо, поскольку обе категории ведут независимую деятельность, несут налоговую ответственность и взаимодействуют с различными правовыми и частными субъектами, между ними существуют значительные различия:

• налоговая ставка для самозанятых при работе с частными лицами составляет всего 4%, в то время как у ИП этот показатель равен 6% при взаимодействии с юридическими лицами;
• максимальный объем годового дохода самозанятых ограничен суммой в 2,4 млн рублей;
• самозанятые освобождаются от уплаты страховых взносов;
• им не потребуется подавать в налоговую инспекцию бухгалтерский учет или декларации, достаточно лишь регистрировать их операции через чеки и платить налог;
• обязанность платить налог для самозанятых возникает только в случае получения дохода;
• привлечение сотрудников для самозанятых не предусмотрено.

Во всех финансовых институтах существуют стандартизированные требования к заявителям на ипотечные займы. Из-за того, что нормы, регулирующие самозанятость, являются пробными и предполагаются действующими до 2028 года, некоторые банковские организации отклоняют запросы на ипотеку от людей, относящихся к этой категории.

Обязательные критерии для кредитополучателей остаются стабильными: необходимо предоставить подтверждение профессиональной занятости на промежуток от двух до трёх лет для индивидуальных предпринимателей и лиц, занимающихся самозанятостью. Новичкам в данной сфере шансы на одобрение заявки на ипотеку крайне низки, так как требуется пройти одногодичный проверочный срок, в течение которого банк оценит стабильность и объем их доходов.

В Росбанке подчеркивают, что кредитование самозанятых происходит под годовую процентную ставку 20,1% и предусматривает возможность расчёта на срок до 35 лет. Кандидатам необходимо предъявить надлежащие документы, подтверждающие их доход.

В пресс-центре банка ВТБ разъяснили, что условия предоставления ипотеки самозанятым аналогичны тем, что применяются к наёмным сотрудникам, без введения дополнительных процентов или лимитов на жилищные займы для этой категории клиентов. В рамках стандартных ипотечных программ для индивидуальных предпринимателей и самозанятых текущий процент начинается от 16,4% годовых. Общая сумма ипотеки для самозанятых, приобретающих недвижимость в Москве, Санкт-Петербурге и соответствующих областях, может достигать 60 млн рублей, в то время как для других регионов установлен предел в 30 млн рублей. Максимальная продолжительность кредитования устанавливается на уровне 30 лет.

Для того чтобы самозанятый бизнесмен мог обеспечить себе ипотеку, требуется обширный комплект документов. Кроме основных (паспорта и документов, подтверждающих доход и характер деятельности), могут потребоваться уникальные документы, в зависимости от выбранной ипотечной программы. Так, для программы семейной ипотеки важны свидетельства о рождении детей, как указывают представители PR-отдела ВТБ.

Индивидуальные предприниматели и самозанятые лица сталкиваются с более сложными условиями подтверждения доходов по сравнению с нанимаемыми работниками. Эта сложность обусловлена необходимостью предъявления более сложной документации. Так, ВТБ предоставляет возможность подтверждения доходов через множество каналов, включая справку 2-НДФЛ в различных форматах, специальные справки, налоговую декларацию, или банковскую выписку.

Росбанк ограничивает прием доходов по упрощенной системе налогообложения, требуя управленческую отчетность, если деятельность связана с расходами. Для успешного получения кредита в Росбанке необходима регистрация компании от 12 до 18 месяцев до подачи заявки, при соблюдении следующих условий:

• в управленческой отчетности должны быть представлены все операции по расчетному счету компании за прошедший год;
• необходима налоговая декларация, которая не является "нулевой".

В определенных случаях, банк может потребовать от заемщика бизнес-портфолио, которое подробно описывает особенности его предпринимательской деятельности, длительность работы в этой области и базу стоящих клиентов. На основе этих данных, подтверждающих доход, банк формирует мнение о финансовой состоятельности клиента, как отмечает Константин Лушников, управляющий партнер юридической фирмы ProLex.

Отправляя заявку на ипотеку, крайне важно предоставлять достоверные сведения. Вадим Мамонов, руководитель «Росбанк Дом», подчеркивает, что честность является ключевым критерием для банка при выборе условий по кредиту.

Как пишут в «Дом.РФ», основные причины отказов — низкая кредитоспособность и несоответствие условиям банковской программы. Наличие чистой кредитной истории, корректное заполнение документации и включение поручителей существенно повышают шансы на успех.

По словам Вадима Мамонова, значительным фактором, ведущим к отказу, является несоблюдение заемщиками базовых требований кредитора. Распространенные ошибки заемщиков включают недостоверное декларирование поступлений и расходов, приукрашивание доходов и минимизацию выплат. Особенно важно для «Росбанка», чтобы основная доля доходов заемщика проходила через счета в банке.

Факторы, повышающие шансы на одобрение ипотеки:

• совмещение самозаняточной деятельности с официальным оформлением на работе. Особое доверие вызывает у банков умение кредитополучателя предоставлять официальные подтверждения доходов, например, справку 2-НДФЛ;
• безупречная кредитная история, включая дисциплину погашения предыдущих кредитов и использование кредитных лимитов на картах;
• наличие зарезервированных активов. Накопления на счетах у банка поднимают вероятность подтверждения кредитного запроса;
• готовность внести заметный первоначальный взнос. Отдача более значительной суммы, особенно от 30% до 50%, светит зеленый свет ипотечного кредитования.

Только лица, исправно уплачивающие подоходный налог по основной ставке в размере 13%, могут рассчитывать на налоговые скидки при покупке недвижимости и осуществлении выплат по ипотеке. Самозанятые получают возможность претендовать на такие выгоды, если у них присутствует дополнительный доход, который облагается на стандартной ставке НДФЛ, как, например, в случае наличия официального договора работы с организацией.

Вместе с тем, самозанятым лицам и индивидуальным предпринимателям открыты альтернативные варианты поддержки в области приобретения дома, включая возможность использования материнского капитала, участие в программах ипотечного кредитования с льготами, а также иные мероприятия, направленные на помощь семьям с детьми.