Как изменение правил в 2026 году затронет семейную ипотеку и роль супругов

Базовые критерии:

• Гражданство РФ, возраст заемщика от 21 года.
• Ребенок до 6 лет включительно или ребенок‑инвалид до 18 лет. Для малых городов (до 50 тыс. жителей) — минимум двое детей до 17 лет; плюс особые условия для территорий с низким строительством.
• Усыновители и родители‑одиночки имеют право на участие.
• Для супругов с 2026 года — совместная ипотека супругов с обязательной созаемностью.

Вторичное жилье:

• Доступно родителям ребенка до 6 лет в городах с низким вводом жилья — если в течение года построено не более двух жилых комплексов (по проектным декларациям).
• Дом не старше 20 лет.
• НП Москвы и Ленинградской области — вне правила вторички (действуют иные ограничения).

Лимиты кредитов:

• До 12 млн руб. — Москва, Санкт‑Петербург, МО и ЛО.
• До 6 млн руб. — прочие регионы.
• Суммарный потолок стоимости при комбо: как ориентир — 30 млн руб. для столичных регионов и 15 млн руб. для остальных (уточняйте действующие лимиты в вашем банке).

📌 Важно:
- Статус города (население за прошлый год, объемы строительства) обновляется ежегодно. Перед подачей заявки проверьте, входит ли ваш населенный пункт в перечень, где разрешена вторичка.

Юридическая природа:

• Солидарная ответственность по кредиту (ст. 323 ГК РФ): банк вправе взыскать всю сумму долга с любого из созаемщиков.
• Ипотека (залог недвижимости) регулируется 102‑ФЗ «Об ипотеке», исполнение обязательства обеспечивается залогом.
• Режим имущества супругов — совместная собственность (ст. 34 СК РФ), дележ — по правилам ст. 38–39 СК РФ, с учетом брачного договора.

Практические последствия:

• Оценка кредитоспособности — по совокупному доходу семьи. Это может повысить лимит, но плохая кредитная история одного из супругов ухудшает общий профиль.
• Права на жилье — определяются договором и режимом собственности. При совместной собственности доли равные, если иное не установлено соглашением/брачным договором.
• В ипотечном договоре фиксируются единая сумма, ставка, срок и единый график для обоих.

⚠️ Предупреждение:
- Просрочки одного из супругов равнозначно отражаются на обоих. Пакет доказательств доходов, стажа и источников ПВ (первоначального взноса) будет проверяться у обоих.

📌 Важно:
- Если у одного супруга слабая КИ, банк может потребовать больший ПВ, поручителя или отказать. Проговорите альтернативы заранее.

Этапы:

1. Проверить право на льготу: возраст детей, статус города, тип жилья.
2. Сравнить банки: ставка по льготной части, условия по рыночной части, комиссии (по льготным программам комиссии запрещены с 2024 года — расходы банкам компенсирует бюджет).
3. Рассчитать ДПН/ПДН (долговую нагрузку): безопасно, если платежи < 40–50% совокупного чистого дохода семьи.
4. Предодобрение с учетом обоих супругов: анкеты, скоринг, запросы в БКИ.
5. Выбор объекта: новостройка/ИЖС/вторичка (если допустимо). Проверить проектную декларацию/застройщика, ограничения по вторичке.
6. Юридическая проверка и структура сделки: ДДУ/ДКП/эскроу, распределение долей, брачный договор (по желанию).
7. Подписание кредитной документации: кредитный договор, закладная, ипотечный договор, страхование (жизнь/титул по требованию банка). Подписи обоих супругов обязательны.
8. Подача документов на господдержку: банк направляет в уполномоченную систему подтверждение льготы.
9. Регистрация права в ЕГРН: после ввода/передачи — оформление долей детям при использовании маткапитала.

Чек‑лист документов (для обоих супругов):

• Паспорт РФ, СНИЛС.
• Свидетельства о рождении детей; справка об инвалидности ребенка (при наличии).
• Свидетельство о браке/документы об усыновлении.
• Справки о доходах (2‑НДФЛ/по форме банка), трудовой договор/выписки по счету/справка с места работы.
• Документы по объекту: ДДУ/ДКП, проектная декларация, выписка ЕГРН, отчет об оценке (по требованию).
• Справки по действующим кредитам/обязательствам.
• Документы по первоначальному взносу: подтверждение источника средств, письмо из СФР при использовании маткапитала.

✅ Совет:
- Получите предодобрение минимум в трех банках, чтобы иметь резервный вариант и улучшить переговорную позицию по ставке на рыночную часть.

📌 Важно:
- Уточните у банка запрет на комиссии по льготной части и как именно компенсируется дисконт — это влияет на полную стоимость кредита (ПСК).

Раздел долга при разводе:

• Обязательства перед банком сохраняются независимо от развода. Долг солидарный (ст. 323 ГК РФ).
• Деление имущества и долгов — соглашение у нотариуса или по решению суда (ст. 38–39 СК РФ). Суд учитывает интересы детей, вклад каждого, режим собственности, платежеспособность.
• Банк не обязан менять заемщика/созаемщика без своей оценки рисков.

Практические варианты:

• Продажа квартиры, полное погашение кредита, распределение остатка денежных средств.
• Рефинансирование на одного из супругов (если банк одобрит по доходам и КИ) + соглашение о долях.
• Соглашение о порядке пользования и оплате: кто живет, кто платит какую долю; обязательно зафиксировать письменно.

При смерти одного из созаемщиков:

• Долг входит в состав наследства (ст. 1175 ГК РФ — ответственность наследников в пределах стоимости наследственного имущества). Банк вправе требовать исполнение.
• Страховка жизни/потери трудоспособности (если была оформлена) может закрыть долг частично/полностью на условиях полиса.

⚠️ Предупреждение:
- Отказ одного из супругов платить без согласования с банком ведет к просрочке, пени, ухудшению КИ обоих и риску обращения взыскания на предмет ипотеки (102‑ФЗ).

📌 Важно:
- Закрепите брачный договор и/или соглашение о разделении долговых платежей. При использовании маткапитала оформляйте доли детям в установленные сроки.

Как использовать:

• На первоначальный взнос или погашение основного долга.
• Заявление подается в Социальный фонд России (СФР); средства перечисляются напрямую банку после проверки целевого использования.

Порядок действий:

1. Согласовать с банком схему сделки с маткапиталом (сумма ПВ, сроки перечисления).
2. Подать заявление в СФР через госуслуги/МФЦ.
3. Дождаться перечисления в банк; банк засчитывает средства как ПВ или частичное погашение.
4. Оформить доли детям после регистрации права (обязательство — обычно в 6‑месячный срок).

Ограничения:

• Нельзя выводить средства наличными; строго безналично на цели жилья.
• Срок перечисления влияет на график расчетов с продавцом/застройщиком — заложите запас времени.

📌 Важно:
- Несвоевременное выделение долей детям чревато требованиями органов опеки и риском спора при последующих сделках.

Основные вычеты (ст. 220 НК РФ):

• Имущественный вычет при покупке: база до 2 млн руб. на каждого налогоплательщика. Возврат — 13% от фактических расходов, максимум 260 000 руб. на человека.
• Вычет по процентам: база до 3 млн руб. на человека; возврат до 390 000 руб. (13% от уплаченных процентов), с учетом лимита и индивидуальной ситуации.

Как делят супруги:

• Если оба — созаемщики и собственники, они вправе распределить имущественный и «процентный» вычеты по соглашению.
• Возврат оформляется через 3‑НДФЛ/работодателя; необходимы подтверждения оплаты и справка банка об уплаченных процентах.

💡 Пример:
- Квартира за 8 млн руб., доли супругов 1/2. Каждый заявляет имущественный вычет в пределах 2 млн: возврат по 260 000 руб. При процентах, скажем, 3,2 млн руб. за весь срок, супруги могут распределить вычет по процентам — но с учетом индивидуального лимита 3 млн на каждого.

⚠️ Предупреждение:
- Если один супруг не имеет налогооблагаемого дохода (НДФЛ), он не сможет воспользоваться вычетом; целесообразно перераспределить вычеты на работающего супруга.

📌 Важно:
- Режим собственности и статус созаемщиков влияют на вычеты. Закрепите доли в праве и соглашение о распределении вычетов документально.

Что такое комбо‑ипотека:

• Льготная часть — в пределах лимита программы (6 или 12 млн) по ставке семейной ипотеки 6%.
• Рыночная часть — остаток стоимости по рыночной ставке банка.

Новое с 2026:

• При рефинансировании банки обязаны выдавать справку с разбивкой остатка: льготная/рыночная части и сроки по каждой части.
• Можно рефинансировать только рыночную часть, сохранив льготные условия.

💡 Пример расчета выгоды:
- Сумма: 12 млн (льготная 6% на 30 лет) + 6 млн (рыночная 12% на 30 лет).
- Ежемесячный платеж по льготной части ≈ 71 900 руб.
- По рыночной 12% ≈ 61 700 руб.
- Итого ≈ 133 600 руб./мес.
- Если рыночную часть рефинансировать до 9%, платеж по ней упадет до ≈ 48 300 руб. Экономия ≈ 13 400 руб./мес. или ≈ 160 тыс. руб. в год.

✅ Совет:
- Отслеживайте динамику ставок и предварительно согласуйте рефинансирование рыночной части в другом банке — это чаще дает лучший результат.

📌 Важно:
- Запрашивайте у текущего банка справку с разбивкой долга — это ключ к корректному рефинансированию.

Рабочие варианты:

• Вылечить КИ: закрыть просрочки, выдержать 3–6 месяцев дисциплинированных платежей по текущим кредитам, снизить DTI.
• Повысить ПВ до 30–40% — снизит риск и улучшит одобрение.
• Привлечь третье лицо с доходом как поручителя/созаемщика (допускается при недостаточном семейном доходе).
• Подать заявки в несколько банков — скоринг‑модели различаются.

Ограничение:

• Исключить супруга из сделки нельзя: созаемщики супруги — обязательны с 2026 года.

⚠️ Предупреждение:
- Дополнительный созаемщик увеличивает круг солидарной ответственности. Все участники должны понимать последствия.

📌 Важно:
- Проведите «генеральную уборку» кредитного профиля за 2–3 месяца до заявки: закройте микрозаймы, уменьшите лимиты по картам, сохраните стабильность доходов.

Сценарии:

• У семьи уже есть семейная ипотека — вторую не оформить (пока первая не погашена и не возникнут основания по правилам однократности).
• Если до 01.02.2026 только один супруг успеет оформить льготный кредит — второй потеряет право на семейную ипотеку 2026 и далее (за редкими исключениями после полного закрытия и наступления новых оснований).
• «Фиктивный развод» под вторую льготную — риск юридических последствий и проблем с банком/органами опеки.

Типичные ошибки:

• Тянуть с одобрением до предельной даты и терять возможность второй сделки.
• Игнорировать статус города и покупку вторички, где она не разрешена.

📌 Важно:
- Планируйте заранее: после 01.02.2026 рассчитывайте на одну льготную ипотеку на семью.

• Кто должен быть созаемщиком с 2026 года? Оба супруга. Исключить одного нельзя.
• Можно ли оставить супруга вне сделки? Нет, семейная ипотека 2026 требует обязательной созаемности супругов.
• Что делать, если супруг не может присутствовать при подписании? Оформить нотариальную доверенность; банк должен заранее согласовать формат.
• Можно ли использовать маткапитал и налоговый вычет одновременно? Да. Маткапитал — источник ПВ/погашения, вычет — возврат НДФЛ по расходам и процентам.
• Как рефинансировать комбо‑ипотеку? Запросить справку о разбивке, оставить льготную часть, рыночную — рефинансировать по новой ставке.
• Что делать при разводе? Продавать, рефинансировать на одного или заключать соглашение о порядке платежей; обязательства перед банком сохраняются.
• Как делятся вычеты? По соглашению супругов пропорционально долям/по договоренности с подачей 3‑НДФЛ.
• Есть ли исключения по «одной льготной на семью»? В общем случае нет; действуют правила однократности с учетом даты выдачи и погашения.
• Максимальная сумма семейной ипотеки в 2026? До 12 млн руб. для столичных регионов, до 6 млн руб. — в остальных, с возможной рыночной «надстройкой».
• Какие документы запросит банк, если один супруг — иностранец? Паспорт иностранного гражданина, ВНЖ/РВП, регистрация, документы о доходах в РФ, подтверждение статуса пребывания. Банк оценивает дополнительные риски.

📌 Важно:
- Со сложными ситуациями (развод, иностранное гражданство, спор о долях, крупные вычеты) лучше работать через ипотечного юриста/налогового консультанта.

• Запросите отчеты из БКИ обоих супругов и устраните слабые места.
• Рассчитайте платеж при трех сценариях: только льготная часть; комбо 6% + 12%; комбо после рефинансирования рыночной части.
• Подтвердите «белые» доходы и стаж; подготовьте ПВ (накопления/маткапитал/продажа имущества).
• Согласуйте с банком использование маткапитала, тайминг перечисления и выделение детских долей.
• Получите предодобрение минимум в двух банках; зафиксируйте условия по рыночной части в офертах.

📌 Важно:
- Проведите стресс‑тест: рост рыночной ставки на 2 п.п., падение дохода на 10–15%, отпуск по уходу за ребенком. Платеж должен оставаться посильным.

Ожидаемые эффекты:

• Краткосрочный всплеск спроса до 01.02.2026, затем стабилизация.
• Усиление KYC: тщательная верификация доходов семьи и устойчивости занятости.
• Развитие комбо‑решений и сервисов «сплит‑рефинансирования» рыночной части.
• Более ровная поддержка ИЖС и новостроек за счет унификации компенсаций банкам.

📌 Важно:
- Лимиты господдержки у банков — конечны. Проверяйте доступность субсидируемых средств перед бронированием квартиры.

Кейс 1. Семья с двумя детьми, регион, цена квартиры 7,5 млн руб., маткапитал 756 тыс. руб.

• Структура: 6 млн под 6% + 0,744 млн под рыночную ставку + 0,756 млн маткапитала как часть ПВ.
• Платеж по льготной части ≈ 35 950 руб./мес. (на 30 лет), по рыночной (скажем, 12%) ≈ 7 650 руб./мес. Итого ≈ 43 600 руб.
• Доли: супруги по 1/2, детям — доли после регистрации права из-за использования маткапитала.

📌 Важно: согласовать с СФР сроки перечисления, чтобы не сорвать расчеты с застройщиком.

Кейс 2. У супруга просрочки в 2023–2024, ДПН высок.

• Действия: закрыть просрочки, снизить лимиты по картам, 3–6 месяцев стабильных платежей; увеличить ПВ до 30%; привлечь поручителя‑доходника.
• Итог: банк одобряет комбо‑кредит с более жестким ПВ, но в рамках лимитов.

⚠️ Предупреждение: поручитель несет солидарную ответственность.

Кейс 3. Комбо‑ипотека 12+6 млн: рефинансирование рыночной части.

• Шаги: запросить у банка справку о разбивке долга; получить оферты 3 банков; оставить 12 млн по 6%, 6 млн рефинансировать под 9%.
• Экономия: ≈ 13–14 тыс. руб./мес., ≈ 160 тыс. руб./год.

✅ Совет: считать ПСК и расходы на регистрацию/оценку, чтобы оценить чистую выгоду.

Семейная ипотека 2026 стала более адресной и прозрачной: одна льготная ипотека на семью и обязательные созаемщики супруги сокращают злоупотребления и повышают дисциплину заемщиков. Для семей это означает тщательную подготовку: совместная проверка кредитной истории, продуманный выбор объекта, использование маткапитала и налоговых вычетов, а при комбо — стратегия рефинансирования рыночной части. Кто готовится заранее, выигрывает в ставке, лимите и стабильности платежа.

Готовы обсудить конкретные цифры и подобрать банк под вашу ситуацию? Закажите консультацию ипотечного специалиста.

• Рассчитать ипотеку
• Оставить заявку

📌 Важно:
- Если планируете две семейные ипотеки на супругов — завершите сделки до 01.02.2026. После — ориентируйтесь на одну льготную ипотеку на семью и проработку комбо‑схемы с возможностью будущего рефинансирования рыночной части.

Материал носит информационный характер и не является юридической консультацией. Для сложных случаев обратитесь к ипотечному юристу и налоговому консультанту. Законы и нормы, упомянутые в статье: ГК РФ (солидарная ответственность — ст. 323; наследование долгов — ст. 1175), 102‑ФЗ «Об ипотеке», СК РФ (режим имущества супругов — ст. 34, раздел — ст. 38–39), НК РФ (имущественные и «процентные» вычеты — ст. 220). Среднерыночные параметры и лимиты уточняйте в банке на дату подачи заявки: Сбербанк, ВТБ, Альфа‑Банк, Тинькофф и другие применяют собственные скоринговые модели и требования к документам.