Как изменится семейная ипотека с февраля 2026 — объединение программ и новые правила рефинансирования комбо-кредитов

«Семья» трактуется как единое «одно лицо» для льготной программы. Это означает:

• Оба супруга — обязательные созаемщики по одному договору, совокупный доход семьи учитывается целиком.
• Если один супруг уже имеет семейную ипотеку, второй после 01.02.2026 оформить отдельный льготный кредит не сможет. Возможны сделки c привлечением третьих созаемщиков — но это не создаёт «вторую» льготу для семьи.
• Переходный режим: договоры, оформленные до 31.01.2026, действуют на прежних условиях до полного погашения.

Влияние на практику:

• Нельзя наращивать «портфель» льготных займов (например, сначала квартира, потом дом).
• Усложняется использование льгот в инвестиционных целях: адресность повысилась, «излишки» спроса на льготу отсечены.
• Для одобрения суммы важен не только общий доход семьи, но и долговая нагрузка каждого из супругов.

📌 Важно: Совокупный доход семьи может повысить лимит одобрения. Но убыточная кредитная история одного из супругов или высокий долг по иным кредитам могут снизить шанс одобрения.

Комбинированная (комбо) ипотека — это кредит, где:

• Часть суммы в пределах лимита программы идёт по льготной ставке 6% (семейная ипотека),
• Остаток превышения лимита — по рыночной ставке (обычно заметно выше льготной).

Проблема раньше: при рефинансировании банки оформляли новый кредит целиком по рыночной логике, «обнуляя» льготные условия и повышая итоговую нагрузку.

Новые правила с 01.02.2026:

• При рефинансировании «комбо»-кредитов учитывается льготная часть.
• Текущий банк обязан выдать заемщику официальную справку с раздельными остатками долга по льготной и рыночной частям и по сроку.
• Итоговая процентная ставка формируется индивидуально (учёт ключевой ставки ЦБ, стоимости фондирования и политики банка). В результате чаще всего снижается платеж по рыночной части без потери льготы по субсидируемой доле.

📌 Важно: Рефинансирование «комбо»-кредитов с учётом льготной части — это способ снизить платёж и переплату. Эффект зависит от текущей рыночной ставки, комиссии банка и срока до окончания кредита.

• Все семейные ипотеки, оформленные до 31.01.2026, продолжают действовать на прежних условиях до полного погашения.
• Повторное использование льготы той же семье после 01.02.2026 не допускается: планирование «второй льготной сделки» нужно пересмотреть.
• Если у вас «комбо»-кредит, заранее запросите у банка справку с раздельными остатками — она потребуется для расчёта рефинансирования.

📌 Важно: Рефинансируя ранее выданный кредит, сохраняйте льготную часть. Запрашивайте раздельные остатки по льготной и рыночной долям и уточняйте, как банк перенесёт льготу в новый договор.

• Максимальная сумма льготного кредита: 12 млн ₽ в Москве/СПб, 6 млн ₽ в остальных регионах.
• Первоначальный взнос: от 20%.
• Привязка к региону покупки: базовые правила неизменны. Отдельные региональные нюансы возможны в рамках локальных субсидий.

📊 Статистика: По данным крупнейших банков (Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Тинькофф), семейная ипотека стабильно входит в топ программ по выдачам. Лимиты и ставка — ключевые драйверы спроса, особенно в крупных агломерациях.

Сценарий A. Семья с 1 ребёнком — риск роста расходов при повышении рыночных ставок
Условия: объект 6 000 000 ₽, взнос 20% (=1 200 000 ₽), кредит 4 800 000 ₽, срок 30 лет, аннуитет.

• При 6%: платёж ≈ 28 850 ₽, переплата ≈ 5 560 000 ₽.
• При 12% (гипотетический рыночный аналог): платёж ≈ 49 373 ₽, переплата ≈ 12 974 000 ₽.

Разница: +20 523 ₽/мес и +7 414 000 ₽ переплаты.

Сценарий B. Многодетная семья (3+ детей) — потенциальная выгода при ставке 4%
Условия: объект 8 000 000 ₽, взнос 20% (=1 600 000 ₽), кредит 6 400 000 ₽, срок 30 лет.

• При 6%: платёж ≈ 38 320 ₽, переплата ≈ 7 413 000 ₽.
• При 4% (если будет утверждено): платёж ≈ 30 560 ₽, переплата ≈ 4 607 000 ₽.

Экономия: около 7 760 ₽/мес и порядка 2 806 000 ₽ за весь срок.

Сценарий C. «Комбо»-ипотека с рефинансированием рыночной части
Условия: общая цена 14 000 000 ₽, взнос 20% (=2 800 000 ₽), сумма кредита 11 200 000 ₽, из них льготная часть 6 000 000 ₽ под 6%, рыночная часть 5 200 000 ₽ под 16%, срок 25 лет.

• До рефинанса (оценочно):
  • Льготная часть: платёж ≈ 38 600 ₽;
  • Рыночная часть: платёж ≈ 68 000 ₽;
  • Итого ≈ 106 600 ₽/мес.
• После рефинанса рыночной части до 12% (льгота сохранена):
  • Льготная часть: ≈ 38 600 ₽;
  • Рыночная часть: ≈ 54 000 ₽;
  • Итого ≈ 92 600 ₽/мес.

Экономия: ≈ 14 000 ₽/мес, или ≈ 168 000 ₽ в год, без потери льготной части.

📌 Важно: Считайте: ставка по льготной части, ставка и срок по рыночной части, комиссии банка, страховки, перерегистрация залога, оценка. Пользуйтесь калькуляторами банков для сравнения «чистой» экономии.

1. Подготовьте пакет документов:
   • Паспорт, СНИЛС, ИНН всех созаемщиков;
   • Справки о доходах (2‑НДФЛ или форма банка), выписки по зарплате;
   • Кредитный договор, график платежей;
   • Документы на объект (выписка ЕГРН, ДДУ/ДКП); полисы страхования.
2. Запросите у текущего банка справку с раздельными остатками по кредиту:
   • Льготная часть — остаток и срок;
   • Рыночная часть — остаток и срок;
   • Текущий платёж и задолженность.
3. Шаблон запроса:

   Прошу предоставить справку об остатке задолженности по ипотечному кредиту № … от … с детализацией по льготной и рыночной частям, указанием остаточного срока и текущего платежа. Готов получить справку в течение 10 рабочих дней. Дата, подпись, контакты.

4. Соберите оферты 3–5 банков:
   • Ставка по рефинансу рыночной части и условия переноса льготы;
   • Комиссии, страхование, оценка;
   • Срок рассмотрения, требования к доходам/КИ;
   • Возможность замены кредитора и сроки Росреестра.
5. Оцените экономию:
   • Сравните ежемесячный платёж «до/после», переплату за срок и единовременные расходы;
   • Рассчитайте срок окупаемости рефинанса (payback).
6. Подача заявки:
   • Анкета, согласие на КИ, документы по доходу и объекту.
7. Оформление сделки:
   • Переоформление ипотеки (залога), госрегистрация в Росреестре (ФЗ‑218), госпошлина 2 000 ₽ (НК РФ), при необходимости нотариальные действия.
8. Закрытие старого кредита:
   • Новый банк перечисляет сумму погашения, снимается обременение старого залогодержателя и регистрируется новое.
9. Контроль:
   • Получите новый график, проверьте ставку, срок, наличие льготной части в договоре.

Сроки: 4–8 недель от запроса справки до регистрации изменений.

📌 Важно: Считайте «чистую» выгоду с учётом всех комиссий, страховок и госпошлин. Более низкая ставка без учёта разовых затрат может не дать реальной экономии.

• Оба супруга — созаемщики по льготному договору. Учитывается совокупный доход и долговая нагрузка каждого.
• Допускается привлечение третьих созаемщиков при недостатке дохода семьи.
• Типовые критерии банков: возраст (обычно 21–65 лет на момент окончания кредита), стаж (от 3–6 мес на текущем месте), DTI 30–50% (доля платежей к доходу), кредитная история без просрочек.
• Наличие детей — основной критерий допуска к семейной ипотеке; для многодетных возможны дополнительные преференции.
• Проверка занятости: справки 2‑НДФЛ или по форме банка, Сбербанк/ВТБ/Альфа/Тинькофф дополняют анализ выписками по картам и скорингом.

📌 Важно: Проверьте кредитную историю заранее; обсудите с банком варианты смены/добавления созаемщика; подготовьте документы по доходам и заявлению на использование материнского капитала.

• Материнский капитал по индексации 2026 года — ориентировочно 737 200 ₽ на первого ребёнка. Средства можно направить на первоначальный взнос или частичное погашение кредита (ФЗ‑256).
• Порядок: подача заявления в банк/застройщику и в ПФР, перечисление целевое, сроки — обычно 2–6 недель. Планируйте график сделки с запасом.
• Совместимость: маткапитал совместим с семейной ипотекой и ипотечными субсидиями.
• Другие субсидии: дальневосточная, арктическая ипотека и региональные программы могут сочетаться при соблюдении условий; приоритет и совмещение зависят от правил конкретной программы.

⚠️ Предупреждение: Маткапитал — не «живые» деньги. Срок перечисления влияет на дату сделки. Согласуйте график с банком, застройщиком и ПФР заранее.

Кому стоит торопиться:

• Семьям с одним ребёнком, если вы планировали отдельные льготные кредиты на каждого супруга — после 01.02.2026 это станет невозможно.
• Парам, где второй супруг рассчитывал взять льготный кредит позже — нужно успеть до 31.01.2026.
• Тем, кто рассматривал инвестиционные сделки под льготную ставку — окно возможностей сужается.

Кому можно подождать:

• Многодетным (3+ детей), рассчитывающим на возможные дополнительные преференции.
• Покупателям, ожидающим улучшения рыночных ставок и условий рефинанса «комбо»-ипотеки.

📌 Важно: Перед изменениями возможен всплеск спроса и рост цен на первичке. Сравнивайте экономику покупки сейчас с потенциальной экономией в будущем.

• Социальные риски: попытки формального изменения семейного статуса ради обхода ограничения.
• Рыночные: ажиотаж перед вступлением правил, после — охлаждение; корректировки планов вывода проектов застройщиками.
• Банковские: не все банки оперативно предложат прозрачные калькуляции по рефинансированию «комбо»-кредитов; многое зависит от стоимости фондирования и ключевой ставки ЦБ.
• Регуляторика: выравнивание компенсаций банкам по ИЖС и новостройкам снижает перекос спроса и поддерживает стабильность выдач.

✅ Совет: Учитывайте траекторию ключевой ставки ЦБ и следите за разъяснениями регуляторов и операторов программ господдержки.

• Кривая спроса: вероятен пик в конце 2025 — январе 2026, затем — стабилизация. Адресность льгот перераспределит спрос к реальным «семейным» покупкам.
• Банки: появятся новые продукты под рефинансирование «комбо»-ипотек, сервисы расчёта «чистой» экономии, ускоренные маршруты регистрации в Росреестре.
• Застройщики: адаптация ценовой политики и акций; пакетные предложения с субсидированиями и сервисным рефинансом.
• Для заемщиков: имеет смысл сравнивать не только номинальную ставку, но и комиссии, страхование, гибкость по созаемщикам и условиям досрочного погашения.

📌 Важно: Своевременно консультируйтесь у ипотечных специалистов. Сверяйте банковские программы ипотеки, включая региональные субсидии и условия сохранения льгот при рефинансе.

• Можно ли после 1 февраля 2026 оформить вторую семейную ипотеку на другого супруга?
  Нет. С этого дня действует правило «одна программа на семью», оба супруга — созаемщики.
• Сохранится ли ставка 6%?
  Да, подтверждён базовый уровень 6% по семейной ипотеке. Любые иные ставки — предмет отдельных решений.
• Что такое «комбо»-ипотека?
  Это кредит, где часть суммы по льготной ставке (в пределах лимита), а «сверхлимитная» часть — по рыночной ставке.
• Как рефинансировать «комбо»-кредит?
  Запросить раздельные остатки по льготной/рыночной частям, собрать оферты 3–5 банков, посчитать «чистую» экономию, оформить перенос залога.
• Можно ли использовать маткапитал как первоначальный взнос?
  Да. Направляется через ПФР целевым перечислением банку/застройщику.
• Будет ли новое правило применяться к ранее выданным кредитам?
  Нет. Договоры до 31.01.2026 — на прежних условиях до полного погашения.
• Как быть одинокому родителю?
  Льгота предоставляется в общем порядке, «одна семья» — это один заемщик с детьми.

📌 Важно: Возникли нестандартные вопросы — уточняйте у банка/регионального оператора программы и готовьте подтверждающие документы заранее.

Документы:

• Паспорт РФ, СНИЛС, ИНН всех созаемщиков;
• Справки о доходах, выписки по картам/счетам;
• Кредитный договор, график платежей, выписка по счёту;
• Выписка ЕГРН, ДДУ/ДКП, акт приёма-передачи (при наличии), разрешительная документация;
• Страховые полисы.

Шаблон запроса в банк (рефинансирование «комбо»):

Прошу выдать справку по договору № … от … с детализацией льготной и рыночной частей кредита: остаток долга, остаточный срок, текущая процентная ставка и размер платежа. Прошу предоставить документ в течение 10 рабочих дней. Дата, подпись, контакты.

Шаблон в ПФР (маткапитал):

Прошу направить средства материнского капитала в счёт первоначального взноса/частичного погашения по ипотеке (договор № …) на реквизиты банка. Приложения: договор, согласие супруга, реквизиты.

Чек‑лист экономических расчётов:

• Ставки до/после, срок;
• Комиссии банка;
• Оценка, страховки, госпошлины (Росреестр — 2 000 ₽);
• Нотариус (при необходимости);
• Итоговая «чистая» экономия и срок окупаемости.

📌 Важно: Отправляйте запросы с подтверждением вручения (лично/почтой) и сохраняйте квитанции — это поможет при спорных ситуациях.

Сравнивайте:

• Ставку по рыночной части, условия сохранения льготной части;
• Комиссии разовые/ежемесячные;
• Страхование жизни/титула/имущества (обязательность и тарифы);
• Требования к подтверждению дохода;
• Срок рассмотрения, готовность заменить кредитора, скорость регистрации в Росреестре;
• Параметры досрочного погашения и перерасчёт графика.

Тактика переговоров:

• Покажите конкурентные оферты, требуйте расчёт «чистой» экономии;
• Обсудите снижение/отмену комиссий;
• Запросите письменную «про‑форму» с полным перечнем расходов;
• Убедитесь, что банк корректно перенесёт льготную часть в новый договор.

📌 Важно: Заранее заложите расходы на оценку, страховки и регистрацию — учитывайте их в расчёте окупаемости рефинанса.

• Имущественный вычет по НДФЛ (НК РФ, ст. 220): до 2 млн ₽ по базе и до 3 млн ₽ по процентам (налог возвращается в пределах уплаченного НДФЛ).
• Досрочное погашение: право на досрочное предусмотрено законом о потребительском кредите (заявление, перерасчёт процентов).
• Ипотека и залог: оформление и регистрация в Росреестре (ФЗ‑102 «Об ипотеке», ФЗ‑218 о регистрации недвижимости).
• Страхование: страхование имущества — обязательно при залоге; жизнь/здоровье — по тарифам банка, влияет на ставку.
• Перенос льготы при рефинансе «комбо»: фиксируйте в договоре условия сохранения льготной части.

✅ Совет: Комбинируйте семейную ипотеку с имущественным вычетом и маткапиталом — это снижает эффективную ставку и итоговую переплату.

Если льготная ипотека уже есть (до 31.01.2026):

• Запросите раздельные остатки долга (льготная/рыночная части);
• Сравните оферты рефинанса, считайте «чистую» экономию;
• Проверьте КИ и DTI; заложите сроки регистрации.

Если планируете первую семейную ипотеку:

• Рассчитайте сумму по доходу с учётом обязательного созаемщества супругов;
• Определите размер взноса (включая маткапитал);
• Сравните банки и проверьте требования к документам.

Если у супругов была стратегия «две льготы»:

• Оцените срочность сделки до 31.01.2026;
• Проверьте юрриски и прозрачность сделки (цель — жильё, а не инвестиции);
• Подготовьте запасной сценарий после 01.02.2026.

📌 Важно: Не откладывайте запросы в банк и ПФР: многие процессы занимают 2–6 недель, а сделки упираются в сроки регистрации.

• Горячие линии банков (Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Тинькофф) — условия программ и перечень документов.
• Консультации операторов программ господдержки — нюансы применения льготы и рефинанса «комбо»-кредитов.
• ПФР — порядок и сроки перечисления маткапитала.
• Росреестр — порядок регистрации ипотеки и изменения залога, сроки и госпошлины.

✅ Совет: Фиксируйте все договорённости письменно. При спорных моментах ссылайтесь на ФЗ‑102, ФЗ‑218 и НК РФ (ст. 333.33 по госпошлинам, ст. 220 по вычетам).