Как Купить Квартиру, Обремененную Ипотекой: Пошаговое Руководство

В случаях, когда финансов не достаточно для приобретения квартиры, часто используют ипотечное кредитование. При этом приобретаемое жильё становится гарантией по кредиту для банка с момента заключения договора. Данная статья ориентирована на квартиры, однако указанные принципы равно применимы и к другой недвижимости, включая дома с земельными участками.

Квартира под залогом — это объект недвижимости, по которому собственник все еще выплачивает кредит. Такое имущество сохраняет статус залога перед кредитной установкой, влекущий за собой определённые ограничения на использование такого объекта. Владелец заложенной квартиры имеет право проживания, однако любые сделки, включая продажу, перезалог, дарение или сдачу в аренду, должны быть санкционированы банком.

Статус квартиры может быть проверен через заказ полной выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую можно осуществить в личном кабинете на сайте Росреестра. Цена выписки начинается от 300 рублей и зависит от формата — электронного или бумажного. Электронная версия, более бюджетный вариант, обычно доступна в течение суток и подтверждает наличие или отсутствие залога.

Выписку заказать может любое лицо, но сокращённая версия документа не будет содержать полной информации о документах, устанавливающих права.

Подтверждение существования обременения также можно получить через сайт Росреестра, указав адрес или кадастровый номер объекта и ознакомившись с рубрикой «Ограничения». Ввиду возможных задержек в обновлении информации на сайте, официальная выписка из ЕГРН является более точным средством верификации данных.

Определение наличия обременения отразится в полученной выписке из ЕГРН.

Существует два варианта ипотечного залога:

1. ипотека по закону — залог устанавливается при покупке жилья в кредит и немедленно регистрируется по законодательству;
2. ипотека по соглашению — объект передается в залог для получения кредита на разнообразные цели, например потребительские, с оформлением соответствующего договора.

Тип ипотечного залога не влияет на процедуру продажи объекта до момента полного погашения долга перед банком.

Любая операция с недвижимым имуществом влечёт за собой определённые угрозы, требующие внимательной оценки и минимизации. Давайте рассмотрим два основных риска приобретения такой недвижимости.

1. Финансовые трудности продавца. Продажа залоговой недвижимости часто связана с изменениями в жизни продавца: это может быть увеличение семьи, что стимулирует поиск более просторного жилища, или развод, требующий отдельного проживания бывших супругов. В ряде случаев продавец оказывается не в состоянии выполнять условия ипотечного кредита из-за финансовых затруднений. В таких ситуациях продажа жилья является способом погасить долг перед банком. Однако несоблюдение продавцом кредитных обязательств может служить сигналом для покупателя о рисках приобретения такой недвижимости. Необходима скрупулезная проверка продавца на предмет возможного банкротства, поскольку в случае его наступления кредиторы могут обжаловать транзакции за последние три года. Рекомендуем ознакомиться со статьёй о том, как провести проверку продавца на банкротство.
2. Угроза недовершения сделки и издержки на возвращение средств. Если продавец не выполнил своих обязательств перед кредиторами, покупатель, согласно предварительному договору, берет на себя обязательства по погашению долгов. Это условие предшествует передаче прав собственности. Однако если сделка по каким-либо причинам не состоится, покупателю придётся приложить усилия для возврата вложенных средств.

Несмотря на указанные сложности, приобретение залоговой недвижимости может быть упрощено, особенно с возможностью оформления ипотеки. Кроме того, число финансовых организаций, готовых работать с подобными объектами, со временем увеличивается.

В случаях, когда ипотечные кредиты продавца и покупателя выданы одним и тем же банком, проблем значительно меньше. Это связано с возможностью банка координировать все процессы внутри системы, минуя дополнительные требования, такие как необходимость поручительства от продавца или специальные доверенности для контроля за процессом сделки.

Эффективный контроль банка над ходом процесса заметно снижает риски, упомянутые ранее, и предоставляет покупателю гарантии от потери финансов.

Процесс покупки заложенного жилья проходит по установленному порядку:

1. Стороны сделки согласовывают условия покупки, цену объекта и методы рассчета оставшейся суммы долга продавца.
2. Покупатель определяет источник финансирования приобретения и решает, требуется ли ему заем под залог приобретаемой недвижимости. В случае необходимости получения кредита выбирает кредитную организацию, предоставляющую ипотечные кредиты с залогом недвижимости, и получает предварительное согласие на кредитование.
3. Выплачиваются задолженности продавца по кредиту — различные варианты таких выплат рассмотрены далее.
4. После окончания выплат по долгу, банк снимает ограничения на права к собственности (исключается залог).
5. Формируется и регистрируется окончательное соглашение о купле-продаже жилья. Иногда заключается преддоговор, уточняющий детали соглашения между сторонами.

В следующем разделе будут детально разъяснены основные аспекты таких сделок.

Для кредитора первостепенная задача — обеспечение возврата выданных средств, в то время как способ погашения и судьба заложенного имущества играют второстепенную роль.

Выделяют три ключевых способа разрешения задолженности перед банком:

1. Инициатива по погашению исходит от продавца. В ситуациях, когда остаток долга относительно мал, продавец может самостоятельно определить источники финансирования: это может быть получение потребительского кредита или займа у близких. Оперативное завершение транзакций и трансферт средств способствуют скорейшему погашению дебиторской задолженности. Для покупателя процесс не отличается от обычной процедуры приобретения недвижимости.
2. Ликвидация долга за счет финансов покупателя. Если размер долга значителен и продавец не в состоянии покрыть его самостоятельно, он может предложить покупателю включить стоимость долга в общую плату за объект. Это часто сопровождается предоставлением уступок в цене. Сначала заключается преддоговор, где прописываются основные условия будущего обмена, включая оплату долга из средств аванса покупателя. По завершению кредитных обязательств подписывается окончательное соглашение о купле-продаже, с указанием деталей окончательной оплаты: часть денег переходит в качестве аванса, а оставшаяся сумма — через аккредитивный расчет, который оформляется после регистрации перехода права собственности.
3. Расчет через ипотечные средства покупателя. Определяющее значение приобретает выбор банка, поскольку некоторые финансовые институты не принимают в залог недвижимость. Оптимальным решением будет рефинансирование через банк, ранее проводивший залог этой же недвижимости. Покупка должна быть предварительно утверждена банком. В случае его отказа, ищется альтернативная кредитная организация, готовая принять объект в залог. Процедура оформляется как законный акт купли-продажи.

Далее подробно рассмотрим, как осуществляется закупка ипотечного жилья, обремененного залогом.

Смена заемщика в процессе транзакции. В этом случае продавец уходит из числа дебиторов банка, предоставляя место покупателю. Сотрудник банковского учреждения координирует операцию, в рамках которой задолженность продавца покрывается за счет предоставленных покупателем ипотечных ресурсов.

На первоначальной стадии такой финансовой операции осуществляется не только аффилиация покупателя как кредитополучателя, но также утверждение приобретаемого объекта как залога по получаемому кредиту.

Основные минусы такой стратегии:

• варианты выбора кредитора ограничиваются - кредит нужно оформлять в той же финансовой организации, что и у продавца. При этом нет гарантий, что банк подходит покупателю или его кредитные условия будут приемлемы;
• не все банки готовы вступать в такие сделки.

Покупка без дополнительных усложнений. Покупатель урегулирует задолженность продавца, используя личные средства (первоначальный взнос) и ипотечный капитал. Первоначальный взнос выплачивается через финансовое учреждение покупателя, что требует от продавца открытия счета в этом банке.

Обычно создается два аккредитива.

Первый аккредитив на сумму оставшегося долга продавца активизируется после оформления документов на регистрацию сделки, и средства направляются на счет продавца в его финансовой организации для погашения кредита.

Продавец должен заблаговременно подать заявление на полное досрочное погашение долга, с учетом политики банка по срокам обработки таких заявлений. Дата выполнения всех операций по купле-продаже должна предшествовать или быть согласованной с датой в заявлении на досрочное погашение.

Второй аккредитив формируется на разницу между суммой сделки и остатком долга перед банком. После окончания регистрации сделки продавец имеет доступ к этим средствам.

Весь процесс контролируется банком покупателя, который зачастую действует на основании доверенностей от участников DEALINGS, обеспечивая представление интересов все сторон и снятие залога.

Такой механизм поддерживается единицами, например, банками «Банк ДОМ РФ» и «Росбанк ДОМ».

С гарантом от продавца. Модель аналогична предыдущей, однако здесь продавец выступает в роли гаранта до момента окончательной регистрации сделки и перезалога объекта на банк покупателя, что усиливает контроль и минимизирует риски.

По завершению транзакции гарантийные обязательства продавца аннулируются.

Ряд банков, включая Райффайзенбанк, успел освоить эту схему.

Кредитование продавца. Банк, работающий с покупателем, предоставляет кредит непосредственно продавцу для погашения его долгов. Таким образом, долг передается банку покупателя, который после реализации данной операции имеет в своей собственности как нового заёмщика, так и залог, уже оцененный другим банком.

Эту практику поддерживают, например, ВТБ и Сбербанк.

1. Не каждое кредитное учреждение готово финансировать покупку объектов недвижимости, находящихся в залоге у конкурирующих банков. На рыночном просторе таких объединений насчитывается всего около десяти, среди которых значится и Райффайзенбанк.
2. В момент перехода залога с одного банка на другой и оформления новой ипотеки, ставка по кредиту обычно увеличивается на 1-2 процентных пункта, зависимо от политики банка, но Райффайзенбанк сохраняет ставку на прежнем уровне.
3. Проверочные мероприятия для продавца жилья осуществляются на уровне сродни анализу платёжеспособности заёмщика: исследуются задолженности, риск банкротства и наличие всех законодательно требуемых документов и разрешений, однако его доходы не подвергаются оценке.
4. В контексте залоговых апартаментов, банковские институты обычно не одобряют уменьшение цены объекта в акте купли-продажи.
5. Хотя и существует возможность ипотечного кредитования для жилья с узаконенным правом собственности, далеко не все финансовые организации решаются инвестировать в приобретение недвижимости, которая ещё не завершила строительный цикл. Райффайзенбанк, в этом плане, исключение, предлагая необходимое финансирование.
6. В рамках операций с залоговой недвижимостью, все платежи проводятся безналичным путём, включая оплату первого взноса. Транзакции строго осуществляются через банковский счёт кредитующего учреждения.

Операция по дезактивации залоговых обязательств по квартире проходит следующими путями. При наличии физической закладной рассматриваются два принципиальных подхода:

1. Кредитная организация производит отметки о произведенных выплатах непосредственно на документе, вручает его заемщику наряду с документом, подтверждающим погашение долга. Далее заемщик самостоятельно направляет документы в МФЦ для аннулирования залога;
2. Часто именно финансовое учреждение принимает на себя роль в проведении процедуры дезактивации залога.

Если закладная оформлена в электронной версии, обязанности по ее снятию полностью возлагаются на банк.

Бывает, что закладная не создается, так как это не является строгим условием ипотечного контракта. В подобных обстоятельствах обычно кредитор занимается снятием залога автономно.

Типичный период, требуемый для аннулирования залога, оценивается в приблизительно 30 дней. Однако этот интервал может колебаться в зависимости от эффективности работы конкретного банка.

По окончании операции по освобождению объекта от залогового обременения оформляется стандартное соглашение купли-продажи.

1. Покупка заложенной недвижимости — надежный процесс.
2. Ведение ипотечных сделок потребует внимательного контроля от финансовой организации.
3. Жилище, находящееся в ипотеке, предварительно проверяется банком продавца, однако желательно провести независимую оценку имущества и его собственника, при необходимости обратившись к профессиональному эксперту. Ниже приведены наши материалы по данной теме: