Как оформить сделку купли-продажи гаража: образец, заполнение, МФЦ и земельные нюансы

Содержание:

1. Когда необходимо заключить договор купли-продажи гаража
2. Какой закон регулирует сделку с гаражом
3. Разновидности гаражей и их особенности
4. Особенности гаражей в гаражных кооперативах, на дачных и приватизированных участках
5. Проблема земельного участка, на котором расположен гараж
6. Важные моменты для отражения в договоре купли-продажи гаража
7. Выбор между оформлением договора в письменной форме или заполнением онлайн
8. Процедура регистрации договора в МФЦ для обеспечения юридической силы
9. Оптимальные действия по урегулированию вопроса с участком под гаражом
10. Налоговые обязательства при продаже гаража и возможность налоговых вычетов
11. Эффективные способы передачи гаража в собственность через дарственную сделку
12. Ответы на часто задаваемые вопросы о покупке и продаже гаражей

Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), недвижимость представляет собой объекты, прочно связанные с землей, которые невозможно переместить без нарушения их назначения. Следовательно, гараж, как правило, также относится к этой категории. В соответствии со статьей 550 ГК РФ, заключение письменного договора необходимо при продаже любого объекта недвижимости, включая гараж. В противном случае сделку можно признать недействительной (пункт 2 статьи 162 ГК РФ), что позволит продавцу или покупателю оспорить факт продажи в будущем.

"Важно отметить, что в определенных ситуациях гараж может не рассматриваться как объект недвижимости", - подчеркивает адвокат, управляющий партнер и председатель коллегии адвокатов Москвы "Адвокатъ" Андрей Мисаров. - Например, это относится к металлическим переносным тентам (и подобным конструкциям), которые не прочно связаны с землей. При таких сделках письменный контракт необходим лишь при сумме выше 10 тыс. рублей (пункт 2 пункта 1 статьи 161 ГК РФ) или при участии продавца или покупателя - юридического лица (в таком случае сумма не имеет значения)".

Сделку купли-продажи гаража, рассматриваемую как объект недвижимости, охватывают два ключевых документа - Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости". Необходимо также учитывать специальные законы, в зависимости от особенностей сделки, урегулированные различными аспектами. Например:

• Семейный кодекс РФ (имущество супругов);
• Налоговый кодекс РФ (налогообложение сделки);
• Закон "О несостоятельности (банкротстве)" (имущество банкрота или лица с признаками банкротства);
• Закон "Об исполнительном производстве" (имущество в пределах исполнительного производства).

Гараж может иметь форму металлической конструкции, быть капитальным строением, располагаться на земле кооператива, иметь право собственности или обходиться без него.

Как объясняет юрист, законодательство не устанавливает категорий гаражей, и ключевым моментом при их продаже является то, считается ли объект движимым или недвижимым имуществом. В случае с последним понадобится юридическая регистрация передачи собственности по договору купли-продажи.

При сделке с гаражом важно учитывать, на каком участке находится сооружение и какие документы имеет владелец. Существуют различные варианты сделок, например:

• собственник гаража является членом дачного некоммерческого товарищества (ДНТ), где расположен гараж и у него есть только членская книжка;
• владелец не обладает правом собственности на гараж, а лишь является членом гаражного кооператива, имея право пользоваться им, по ошибке считая его своим собственным;
• гараж является объектом недвижимости или не имеет такового статуса, не внесенного в ЕГРН;
• гараж с земельным участком находится в собственности продавца;
• гараж продается на земельном участке в аренде или без оформленных прав на участок под ним.

При продаже гаража в ДНТ фактически может передаваться доля в собственности и права на использование конкретного гаража, а не само сооружение, как объект недвижимости, - предупреждает юрист.

Если гараж находится в ДНТ, продавец обязательно должен предоставить выписку из ЕГРЮЛ, справку о налоговом учете кооператива, документы о земельном участке под кооперативом и разрешение на строительство с актом передачи гаража в пользование, - уточняет риелтор Ольга Бондаренко.

Проблема с оформлением прав на землю, где находится гараж, играет важную роль для покупателя. Приобретение земли, зарегистрированной на имя продавца и продаваемой вместе с гаражом, обеспечивает наивысшую степень защиты для покупателя. Однако существует значительное количество сделок с гаражами, находящимися на неоформленной земле, как правило, на земле муниципального или государственного владения.

Покупатель приобрел гараж без оформленных прав на участок, а позднее от муниципального органа получил извещение со сроком исполнения о необходимости оформить права на участок. Иначе гараж стоит незаконно.

"При изучении истории постройки гаражей выяснилось, что правом владения землей под ними обладал кооператив, который в последующем фактически прекратил свое существование, несмотря на его формальное "существование" в ЕГРЮЛ, - рассказывает Мисаров. - Чтобы привести в соответствие права на земельный участок под таким гаражом, потребовалась "реанимация" кооператива, временные затраты и расходы на которую оказались несоизмеримы со стоимостью самого гаража, который владелец в результате был вынужден продать, чтобы избавиться от проблемы".

Как поясняет адвокат, таких ситуаций существует большое множество, и в каждом случае необходимо рассматривать, какие конкретно документы имеются у продавца (в том числе относительно его участия в ГСК или СНТ). Именно на их основе можно оценивать то право на гараж, которым располагают он, ГСК, СНТ и другие участники этого образования.

Согласно закону, контракт обязан содержать "неотъемлемые условия". Это информация, которая позволяет однозначно определить, что это конкретно тот гараж, который продается. К таким обязательным моментам относятся:

• кадастровый номер;
• адрес;
• габариты;
• документы о его приобретении продавцом;
• стоимость.

По желанию продавца и покупателя могут быть указаны в контракте и другие важные для них условия, которые непосредственно не предусмотрены законом, но существенны для них (в контракте также отмечается, что они важны для обеих сторон).

"Необязательными, но важными составляющими (условиями) в контракте могут быть ответственность сторон, сроки передачи гаража (продавец должен убрать свои вещи, и на это требуется время), условия расторжения контракта, - перечисляет агент по недвижимости Ольга Бондаренко. - Кроме того, если вы не хотите делать отдельный документ о приеме-передаче, все нюансы этого процесса можно прописать в контракте".

В законе нет четких указаний о том, как должен быть составлен договор, поэтому он может быть как написан от руки, так и напечатан на компьютере.

"Я рекомендую использовать исключительно печатную версию. Если возникнет спор, это поможет однозначно прояснить содержание договора и избежать ошибок и исправлений, которые иногда нельзя исправить в рукописной форме", - советует Мисаров.

Эксперт также предупреждает от использования готовых шаблонов при составлении договоров без проверки юридической чистоты сделки. "Суды перегружены делами о недвижимости, которые оспариваются, - поясняет Мисаров. - Но если вы всё же решаете не обращаться к юристу, потому что сделка заключается между близкими, то шаблон лучше взять у нотариуса или юриста, которому вы доверяете".

При написании договора рекомендуется:

• Составить его понятным и юридическим языком.
• Избежать ошибок и неточностей в тексте.
• Указать цену в рублях прописью и цифрами.
• Прописать даты не только словами, но и цифрами.
• Определить четкие сроки и методы оплаты.
• Указать штрафы в случае нарушения обязательств.
• Тщательно проверить свои данные на ошибки.
• Указывать адрес продавца и покупателя согласно паспортным данным.

"Рекомендую покупателям проверить продавца наличием долгов в базе данных исполнительных производств на сайте ФССП России перед подписанием договора о покупке гаража" - советует Ольга Бондаренко.

Для оформления перехода права собственности на гараж все участники должны лично посетить МФЦ, предоставив следующие документы:

• удостоверения личности продавца и покупателя;
• выписка из ЕГРН на гараж;
• документы, подтверждающие право собственности на землю, где расположен гараж, или право владения земельным участком, если таковое имеется у продавца и передается покупателю в сделке;
• первичные документы, подтверждающие приобретение гаража продавцом (договор купли-продажи, акт приема-передачи);
• согласие супруга, если продавец приобрел гараж в браке и отсутствует соглашение о разделе имущества;
• при подаче документов не лично, доверенности на представителей;
• квитанция об уплате госпошлины (размер можно узнать на сайте регистрирующего органа);
• заявление о государственной регистрации (заполняется сотрудником МФЦ).

Часто продавец задает себе вопрос: "Как продавать гараж с участком, если он в собственности или аренде? То есть что вообще делать с землей - оформлять, продавать одновременно с гаражом или отдельно?

По словам юриста, если владелец зарегистрировал право собственности на гараж в общем порядке, но право собственности на сам земельный участок под ним не оформлено (что происходит в большинстве случаев), оформлять его перед продажей не требуется. К покупателю гаража перейдут все права и обязанности по соответствующему оформлению уже после его приобретения".

"Согласно п.3 ст.552 Гражданского кодекса РФ продавать недвижимость, которая находится на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, можно без согласия собственника этого участка. Правда, только в том случае, если это не противоречит условиям пользования этим участком, которые установлены законом или договором" - поясняет юрист.

Новый владелец, купивший гараж, приобретает право пользоваться участком на тех же условиях, что были у продавца. То есть по договору продажи недвижимости к покупателю одновременно с передачей права собственности на гараж переходят и права на участок, где распложена постройка.

Если продавец - официальный собственник земельного участка, на котором стоит гараж, то покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый гаражом и необходимый для его использования (если законом не предусмотрено иное).