Может ли стать реальностью получение ипотечной ссуды лишь на долевую часть жилого помещения, вместо полного владения квартирой? Ответ на этот вопрос далек от однозначности, поскольку при возникновении проблем с погашением долга, выкуп такой доли предполагает согласие всех со-владельцев объекта, что значительно усложняет процедуру продажи для кредитующего учреждения.
Тем не менее, изучение законодательных актов подтверждает: осуществление такого вида операции возможно. Однако сложность такой транзакцией значительна: лишь единицы банков выражают готовность выдавать займы на приобретение фракции имущества из-за ряда возникающих препятствий. Рассмотрим подробно, как организовать покупку доли в правильном порядке и какие стандарты предъявляются банками к такого рода сделкам.
Особенности ипотеки на долевую собственность
Долевая собственность означает разделенное право собственности на жильё между несколькими лицами, что может произойти в результате приватизации, наследования или же разделения имущества по окончанию брака. Существуют различные сценарии приобретения доли в жилье:
- индивидуальная покупка части жилища на первичном рынке;
- расширение собственной доли одним из владельцев путём приобретения долей у других совладельцев;
- намерение одного из дольщиков приобрести оставшиеся доли и одолеть полное право собственности.
Наиболее благоприятной рамкой для ипотеки признано стремление к единоличному владению всей недвижимостью, так как это позволяет использовать весь объект в качестве залога, упрощая процесс утверждения кредита.
В то время как, кредитные учреждения могут отказать в ипотечном кредите по покупке доли в жилом помещении по следующим причинам:
- если жильё находится в здании, которое признано аварийным или требующим капитального ремонта;
- при условии отсутствия важнейших коммуникационных систем;
- при попытке приобрести часть жилья в доме на этапе строительства или в только что построенном доме.
Проблемы банков с финансированием долевой собственности
Доля в недвижимости считается менее ликвидным активом, поскольку сложности с реализацией и частые случаи завышения стоимости делают её непривлекательной. В связи с этим, банки требуют залог не только приобретаемой доли, но возможно и всего объекта недвижимости, что предполагает согласие всех текущих владельцев.
Важно: в случае несогласия со-владельцев на залог их долей, можно предложить банку другую недвижимость в качестве гарантии. Условия обеспечения необходимо уточнять у кредитора из первых рук. Так или иначе, процентные ставки по ипотеке на доли жилья обычно колеблются в пределах 10-11%.
Процесс оформления ипотеки на долю
Можно ли приобрести в ипотеку часть квартиры, находящейся в совместной собственности? Безусловно, при этом крайне важно учитывать право преимущественной покупки. Согласно статье 250 Гражданского кодекса РФ, владелец одной из частей имеет преимущество в приобретении остальных долей.
В качестве примера возьмем ситуацию с тремя собственниками квартиры. Если один из них захочет продать свою долю, он должен предварительно предложить её к покупке остальным двум совладельцам, обязательно оформив предложение в письменной форме. В случае их отказа или отсутствия реакции в течение одного месяца, доля может быть выставлена на продажу любым третьим лицам. Пропуск этой процедуры рискует привести к аннулированию сделки судом.
Документы, необходимые для оформления ипотеки:
- типовой пакет документации для получения кредита на недвижимость, который немного различается в зависимости от банка, детали чаще всего указаны на сайтах финансовых учреждений;
- юридически значимое подтверждение об отсутствии претензий к доле от других совладельцев, если заемщик не является одним из них.
Процесс получения ипотеки по большей части схож с базовым, но имеет ряд особенностей, о которых стоит помнить.
Залоговое обременение квартиры
Как упоминалось ранее, банк оформляет ипотечный залог на весь объект недвижимости, что неизбежно требует согласия всех собственников на заключение данного договора перед началом кредитования. Важно отметить, что такое соглашение требует регистрации в Росреестре и делает невозможными другие операции с недвижимостью до полного выплаты кредита.
Страховка и оценка объекта
Как и ожидается, страхование и оценочные мероприятия охватывают полностью объект залога, однако рыночная оценка доли также проводится в целях подтверждения возможного размера кредита со стороны банка.
Покупка доли в недвижимости сопряжена с трудностями:
- Во-первых, банкам не всегда удобно оперировать с разделенной собственностью из-за её неликвидности.
- Во-вторых, проблемы возникают в координации действий с другими владельцами, поскольку при возникновении затруднений с возвратом кредита последствия касаются всех совладельцев, так как весь объект недвижимости находится в залоге, блокирующем другие транзакции с этим активом.
Однако, если заемщик планирует в последующем стать единственным владельцем недвижимости, приобретая оставшиеся доли, ситуация упрощается, что облегчает процедуру залога для банка.
Проще всего в таких обстоятельствах — оформить ипотеку под залог иной собственности, что доступно только действующим владельцам такой недвижимости.
