Как получить ипотеку: основные требования и оптимальные условия

Осознание того, что любой вид кредита, включая ипотечный, образует существенную долю расходов, критично при анализе вопросов кредитования недвижимости. Отмечается, что в 2018 году общая сумма затрат на покупку жилья посредством ипотеки усредненно по Российской Федерации составляла более 27% от стоимости жилища. Кроме того, в марте 2022 года после неожиданного повышения ключевой ставки Центральным банком России до уровня 20% годовых, эксперты зафиксировали, что сумма переплаты могла достигать поразительных 200% от исходной цены жилища.

Следует подчеркнуть, что на момент подготовки данной статьи, ставка Центрального Банка снизилась до показателя, установленного в 2018 году.

Ипотечный заём обеспечивает возможность избежать длительности процесса накопления капитала на приобретение квартиры, чья стоимость непрерывно увеличивается, а выведение средств из экономического оборота связано с различными неудобствами. Желание быстро обрести собственное жильё, не откладывая учреждение домашнего очага на неопределённый срок, требует осмысления, при этом ипотека выступает как эффективное средство поддержки.

Тем не менее, процедура оформления ипотечных кредитов включает специфические аспекты, отличительной чертой которых является полный набор требований, предъявляемых банком к заемщику. Прежде чем обращаться за кредитом, целесообразно вникнуть в эти требования. В данном разделе рассмотрим главные параметры, определяющие возможность получения ипотечного займа на разные типы недвижимости.

• Лимиты и периоды кредитования
• Возрастные критерии
• Требования к гражданству
• Уровень дохода
• Кредитная добропорядочность
• Предпочтения для определённых категорий граждан
• Перечень документации для оформления

Множество банковских институтов предлагают преференциальные ипотечные программы, например, для молодых семей или профессионалов IT-направления. Кроме того, некоторые формы ипотек (включая военную и дальневосточную) получают поддержку от государства, допускается использование средств материнского капитала на первоначальный взнос. Разнообразие детализаций имеет значительный объём, а обстоятельства, вызывающие отказ в кредите со стороны банков, как правило, не разглашаются. Все основные критерии и документы для подачи заявления строго определены.

Обычно, главные ограничения сопряжены с возрастом заявителя, его гражданством, уровнем дохода и кредитной историей. Такой подход логичен, поскольку банки стремятся обеспечить финансовую надежность при выдаче заемных средств и стремятся к гарантии их возврата. Несомненно, ипотека принципиально связана с залогом недвижимости, однако важно понимать, что успешное проведение сделки возможно только при наличии добросовестного заемщика.

Главные банковские институты России в рамках традиционных программ ипотечного кредитования предложат финансирование в размере от 30 до 100 миллионов рублей, предоставляя возможность погасить долг в течение максимально возможных 30 лет. Особо следует выделить Росбанк, который разрешает погашение заемных средств до 35 лет. В свою очередь, Тинькофф Банк ограничивает максимальную сумму кредитов в 12 миллионов рублей, целенаправленно работая с участниками льготной программы на первичном рынке жилья.

По итогам 2022 года процентные ставки по ипотечным кредитам колеблются между 10 и 11% в год, но могут изменяться с учетом разнообразных факторов и предоставленной информации. Обычно от заемщиков требуется внесение первоначального взноса, который варьируется от 10 до 15% от общей стоимости приобретаемого имущества.

Далее детально остановимся на ключевых критериях, которые предъявляются к кандидатам.

Только совершеннолетние граждане могут претендовать на получение ипотеки. Вопреки этому, кредитные политики значительного числа финансовых институтов предписывают более старший возрастной порог — с 21 года. В то же время такие банки как Сбербанк, Московский кредитный банк, Открытие и Тинькофф заявляют о своей готовности рассматривать кандидатуры потенциальных заемщиков с 18 лет. Напротив, кредитные организации ВТБ, Альфа-Банк, Промсвязьбанк, Райффайзенбанк и Росбанк не начнут процесс кредитования до момента, когда заемщик достигнет возраста 21 года.

В отношении определения верхней границы возраста для кредитования, большая часть банков обозначает ее на уровне 70 лет. 

В основном, банковские структуры России выдают ипотечные кредиты лишь гражданам страны, обладающим регистрацией на её территории, будь то постоянной или временной. Тем не менее, существуют исключения из этого правила.

Банки, такие как ВТБ и Райффайзенбанк, готовы рассмотреть заявки от лиц без российского паспорта. В ВТБ отсутствие регистрации в регионе работы отделения не является препятствием. Райффайзенбанк в свою очередь требует, чтобы постоянное место жительства и место работы иностранца совпадали с территорией РФ.

Сбербанк предлагает иностранным заемщикам особые условия по ипотеке, однако и здесь есть существенные ограничения. Прежде всего, существует список стран, гражданам которых недоступно получение кредита. Кроме того, ипотеку могут оформить только те, кто оформляет зарплатный проект в Сбербанке. По сути, без российского паспорта и соответствующей зарплатной карты процесс получения ипотеки в Сбербанке может быть неудачным.

Известно, что для получения ипотечного кредита банки предъявляют жёсткие условия кандидатам с официализированным источником дохода и достаточной финансовой подушкой для осуществления ежемесячных выплат по займу. В большинстве случаев от потенциальных заемщиков требуют подтверждение устойчивости рабочего места в течение, по меньшей мере, трех-четырёх месяцев, а также наличие профессионального стажа не меньше одного года. Тем не менее, Райффайзенбанк настаивает на том, что если трудовая деятельность заемщика составляет ровно один год, то нужно подтвердить стабильность его работы за последние полгода. ВТБ, в свою очередь, ограничивается требованием иметь общий трудовой стаж не менее шести месяцев.

Для представителей частной практики закон требует обязательную официальную регистрацию как самозанятые минимум за шесть месяцев до момента подачи заявки на получение кредита. В то же время индивидуальные предприниматели, а также основатели и партнёры предприятий должны подтверждать активное ведение бизнеса в течение от одного до трёх лет перед заявлением о намерении взять ипотеку.

Финансовые институты предпочитают четко формулировать свои требования: «Необходимо отсутствие негативной кредитной истории». Сервис Сбербанка, специализирующийся на поиске жилья в столице, подчеркивает, что пятно на кредитной репутации является основной причиной для отказа в ипотеке. Таким образом, если заемщик ранее брал кредиты и допускал просрочки платежей или не выплачивал их вовсе, вероятность одобрения ипотеки значительно снижается. Наличие судебных разбирательств по кредитным обязательствам может вовсе аннулировать шансы на получение ипотечного кредита.

Те же самые правила относятся к созаёмщикам, которых в некоторых банках можно включать до четырех человек, тогда как Сбербанк разрешает участие до шести человек. Чаще всего в качестве созаемщиков выступают супруги (в том числе находящиеся в незарегистрированных отношениях) и близкие родственники, хотя возможно включение в договор ипотеки лиц, не связанных с кредитополучателем родственными узами. Законные супруги автоматически признаются созаёмщиками, если иное не оговорено предварительно в брачном договоре.

Кредитование семей с детьми

Семейные пары, где рождение детей пришлось на период после 2018 года, а также родители детей с ограниченными возможностями здоровья, имеют возможность оформить ипотечный кредит на сумму до 30 миллионов рублей под привлекательные 5% годовых. Для подобных кредиторов предусмотрены стандартные условия кредитной квалификации.

Кредитные привилегии для IT-специалистов

Работники российских IT-компаний, официально зарегистрированные Министерством цифровых технологий, при подтверждении на налоговые льготы через портал «Госуслуг», могут рассчитывать на ипотечные кредиты под 5% годовых. Для данной категории предусмотрены займы до 20 миллионов рублей с возрастным ограничением до 45 лет и обязательным доходом от 150 тысяч рублей в мегаполисах и 100 тысяч в прочих регионах.

Ипотечные возможности для военных

Военные, участвующие в системе накопительной ипотеки, могут получить до трех миллионов рублей на покупку жилплощади с периодом кредитования до 25 лет при ставке около 10% годовых. Здесь предусмотрены возрастные рамки: мужчины - с 21 до 50 лет, женщины - до 45 лет, в то время как некоторые банки предлагают расширенные лимиты до 75 лет.

Дальневосточная ипотека 

Желающие обзавестись собственностью в Дальневосточном округе могут взять ипотеку на сумму до шести миллионов рублей с процентной ставкой от 0,1% до 2%. Данное предложение доступно семейным парам до 36 лет, одиноким родителям с ребёнком до этого же возраста и сотрудникам сферы здравоохранения и образования.

Для подачи заявления на ипотечные средства заемщик обязан предоставить следующий перечень документов:

• личный паспорт;
• номер социального страхования (СНИЛС);
• доказательство невозможности призыва молодых людей до 27 лет (к примеру, военный билет);
• акты, подтверждающие брачный статус;
• справка о доходах (включая 2-НДФЛ или банковские выписки для работающих лиц, а также налоговые документы и квитанции об уплате налогов для бизнесменов);
• подтверждения места работы (например, нотариально заверенные копии трудовой книжки или договора).

К тому же, финансовые институты зачастую просят клиентов предоставить несколько номеров телефонов, включая рабочий номер. Так, в Промсвязьбанке требуется указать три различных номера.

На пороге приобретения недвижимости каждый ощущает волнение и значимость момента, а решать о займе нужно с особым вниманием и размышлениями. Как только вы уверены в своем решении и готовы к новому этапу жизни, выбирайте оптимальное банковское предложение и открывайте путь к воплощению своих жилищных амбиций, убедившись в соответствии всем необходимым требованиям.

В случае первичного отказа в ипотеке, не спешите отчаиваться. Нужно выждать до окончания периода действия отказа, рассмотреть причины неудачи, возможно, привлечь дополнительных созаемщиков, погасить существующие кредитные задолженности, подтвердить дополнительные доходы и попытаться получить ипотеку в другом кредитном учреждении или по другим финансовым программам. Ранее многократно обсуждались альтернативные методы приобретения жилья.