Предварительное уплачивание ипотечных взносов обрело популярность в России. На начало мая 2023 года средний срок ипотеки, согласно данным Центрального банка, достигает примерно 24 лет, но специалисты предвидят увеличение этого периода до 27 лет к завершению года.
Тем не менее, реальная длительность погашения ипотечного долга существенно меньше. По результатам исследования компании «Домклик», включая операции «Сбербанка», данный период составляет всего 4,25 года. Статистика ВТБ подтверждает аналогичную картину — примерно 4,3 года.
Зачастую заемщики останавливают выбор на более длительных начальных кредитных сроках, опасаясь высоких месячных выплат, нестабильности экономической ситуации и светлого финансового будущего, видя в этом меру предосторожности.
«С 2022 года заметен рост среднего времени погашения ипотек. Инвесторы все активнее заключают на ипотеки сроком свыше 25 лет. В первом квартале 2023 года таких случаев было 60», — отметил Алексей Новиков, руководитель ипотечного подразделения Est-a-Tet. — «Эта стратегия помогает уменьшить ежемесячные выплаты, снижая общую финансовую нагрузку».
Однако, как подчеркивает Вадим Бутин, начальник ипотечного кредитования «Главстрой-Недвижимость», вне зависимости от заявленных сроков, большинство покупателей недвижимости выходит на финиш раньше предусмотренного времени, оплачивая кредит в среднем в 1,5-2 раза быстрее.
В данной статье мы проанализируем какие ипотечные программы досрочного погашения наиболее выгодны и объясним эффективные стратегии погашения ипотечных кредитов.
В статье мы рассмотрим следующие моменты:
- Когда экономически обосновано ускоренное погашение кредита?
- Какие варианты замены досрочной выплаты существуют?
- Кейсы расчета выгоды ускоренной выплаты
- Политика банков в области прерывания ипотечных долгов
- Методики проведения платежей
- Использование материнского капитала для закрытия ипотеки
Оптимальные сроки для досрочного погашения ипотечного кредита
Российские кредитные учреждения предоставляют клиентам возможность досрочного погашения ипотечных займов, как частичного, так и полного. Экономическая выгода от таких операций зависит от оставшегося времени до окончания кредитного соглашения — чем ближе к завершению, тем менее привлекательной становится ранняя выплата. Гораздо более выгодным считается сокращение периода кредитования. Однако при выборе уменьшения размера ежемесячных взносов, экономический эффект ощущается незамедлительно.
«Сокращение общей суммы переплат достижимо благодаря досрочным возвратам долга, что особенно актуально в первом третичном периоде кредитования. Ввиду особенностей аннуитетного способа платежей, в первой фазе кредиторские обязательства состоят преимущественно из платежей по процентам, а не основной суммы долга», — уточняет Наталия Кузнецова, генеральный директор риэлторской компании «Бон Тон».
Законодательное регулирование
Нормативно-правовое регулирование вопроса досрочной оплаты долга устанавливается Федеральным законом № 284, принятым 19 октября 2011 года. Заемщик обладает возможностью досрочно осуществить возврат заёмных средств полностью или поэтапно до наступления установленного договором срока. При этом надлежит предварительно проинформировать кредитующую сторону о данном решении за 30 дней. Тем не менее, условия кредитного соглашения могут предусматривать сокращение данного временного интервала. Важно своевременно уведомить банк о планируемой оплате, так как в противном случае внесенные платежи будут зачислены на следующий платежный период.
Способы досрочного погашения ипотечных займов
Существуют разнообразные методы ускоренного погашения ипотеки, включая снижение размера ежемесячных выплат, уменьшение периода кредитования или комбинацию обеих стратегий. Заемщику следует определить, что является более важным: минимизация общей выплачиваемой в банк суммы или уменьшение месячной финансовой нагрузки для освобождения средств.
Минимизация срока ипотечного кредита
Сокращение времени кредитования предпочтительно для тех, кто стремится уменьшить совокупную переплату. С укорочением этого срока увеличиваются выплаты в погашение основного долга, таким образом, уменьшается объём начисляемых процентов, что приводит к более быстрому освобождению от обязательств перед банком и снижению общих издержек.
Снижение месячных выплат
Когда месячные платежи уменьшаются при неизменной продолжительности займа, основная задолженность распределяется равномерно на весь остаточный период, в результате структура выплат модифицируется и большая часть направляется на уплату процентов, а небольшая — на погашение основной суммы.
«Обычно заемщикам выгоднее выбирать сокращение срока кредита, потому что это позволяет значительно снизить совокупные переплаты банку. Однако выбор метода досрочного погашения зависит от множества индивидуальных факторов, включая текущее финансовое положение и жизненные обстоятельства пользователя», — указывает Ирина Векшина, эксперт по ипотеке компании «Инком-Недвижимость».
Гибридный метод
Оптимальным решением может стать чередование между уменьшением периода кредита и масштаба платежей, что позволяет наиболее эффективно настраивать процесс досрочного погашения, по мнению Кузнецовой.
При благоприятных экономических обстоятельствах возможно совершение значительных одноразовых взносов, что сокращает необходимую величину регулярных платежей, однако сохранение первоначального объема взносов дополнительно ускоряет погашение кредита и таким образом, уменьшает его срок.
Преимуществом данного подхода является возможность уменьшения платежей при финансовых затруднениях, что позволяет сократить как срок, так и сумму переплат в периоды стабильности. Однако этот метод может привести к увеличению общей суммы процентов по сравнению с простым укорочением срока займа.
Пример экономии
В компании «Бон Тон» презентуют расчеты, показывающие выгоду применения различных схем досрочного погашения по ипотечным кредитам. Так, при общей ипотечной сумме в три миллиона рублей с оставшимся периодом оплаты в десять лет (120 месяцев) и ставкой в 7,5%, ежемесячный взнос составляет 35,6 тысяч рублей, а общая сумма переплаты за весь период будет равняться 1,273 миллиона рублей.
Рассмотрим ситуацию, когда заемщик вносит досрочный платеж в 200 тысяч рублей на начало срока. Это сократит длительность кредита на один год, сохраняя при этом размер ежемесячного платежа неизменным, и позволит снизить сумму излишних выплат на 215 тысяч рублей. В случае же уменьшения размера ежемесячного взноса под те же 120 месяцев, платеж опустится до 33,3 тысяч рублей (на 2,48 тысячи рублей меньше), с последующим уменьшением переплаты на 85 тысяч рублей.
Пример с использованием аннуитетной методики: ссуда в размере 3 миллионов рублей, срок погашения — десять лет, под годовой процент 7,5%.
Варианты полной и частичной выплаты задолженности ранее срока
В случае вашего желания произвести внеочередной взнос, обязательно уведомите о таком намерении кредитора. К примеру, для полного предварительного рассчета по займу необходимо подать заявление непосредственно в офисе банка. При желании осуществить частичное погашение, многие финансовые институты разрешают подавать заявление электронно — используя мобильное приложение или интернет-версию банка. Это имеет критическое значение, так как в отсутствие официального уведомления ваш взнос будет адресован на стандартное погашение ссуды согласно плану, не оказывая влияния на итоговую сумму переплаты.
Иллюстрацией такого механизма служит практика Сбербанка. В указанном банке вам доступно начать погашение ипотеки уже спустя два дня после получения кредитных средств. Путем использования сервиса «Сбербанк Онлайн» или приложения можно внести платеж, который превышает 30% месячной квоты. Если вы предпочтете личный визит в филиал, там можно внести любую сумму по вашему усмотрению.
Дополнительные документы для осуществления досрочной оплаты обычно не требуются. Все процессы могут быть выполнены через «Сбербанк Онлайн» или мобильное приложение: в разделе «Кредиты» необходимо выбрать ваш договор, перейти в «Операции», определиться с выбором «Погасить досрочно». Затем из выпадающего меню следует выбрать уменьшение либо срока, либо долга, а ещё указать сумму для досрочной оплаты. Ваши действия автоматически инициируют создание заявления на досрочное погашение.
Методика внесения досрочных платежей
Процедура досрочного погашения ипотечного задолженности предполагает важные нюансы. «Если деньги переведены в рамках ежемесячного платежа, нацеленные на досрочное погашение, тогда вся сумма идет на снижение остатка долга. В противном случае, когда транзакция совершается после запланированной даты оплаты, даже спустя несколько дней, в первую очередь покрываются начисленные за этот период проценты», — подчеркивает Векшина. Так, оплата в сумме 250 тысяч рублей, выполненная 12-го каждого месяца, целиком направляется на уменьшение задолженности. Однако при передаче средств 16-го числа сначала производится вычет процентов за четыре дня, а затем остаток средств направляется на погашение основной суммы долга.
В случае полной досрочной оплаты кредита заемщик обращается в кредитное учреждение с заявлением о намерении досрочно прекратить ипотечный договор. Банк расчетает общую требуемую сумму для полного погашения, включая проценты на текущую дату. Заемщик перечисляет необходимые финансы на свой счет, после чего банк, в установленный день, списывает накопленный долг и закрывает ипотеку. Обычно дата этой операции совпадает с днем следующего по графику платежа.
Погашение ипотеки с использованием материнского капитала
Раннее погашение ипотечного займа доступно не только благодаря личным сбережениям, но и посредством привлечения средств материнского капитала или государственных субсидий для крупных семей с троими и более детьми — частично или полностью. Сокращение задолженности с использованием материнского капитала приводит к уменьшению объема месячных платежей. Однако сокращение срока кредита в этом случае исключено, как подчеркнули в пресс-службе Сбербанка. В дополнении к подаче заявки в финансовое учреждение, потребуется представление в Пенсионный фонд пакета документации, предусмотренной законом, для проведения перечисления средств на покрытие кредита.
Пенсионный фонд выполняет верификацию предоставленных документов и перемещает средства, равные размеру оставшегося материнского капитала, в кредитующий банк.
Полагается ли возврат страховки при досрочном погашении ипотечного кредита
При раннем погашении ипотечного кредита заёмщики имеют право на частичное возмещение оплаченных сумм за страховой полис. В случае если погашение произошло в первые месяцы календарного года, размер возвращаемых средств может быть значительным, однако к его завершению эта сумма способствует уменьшению, как отмечает Векшина из компании "Инком-Недвижимости".
Кроме того, из суммы возврата страховая организация вычитает около 25% стоимости полиса, которые расходуются на охват затрат, связанных с управлением страховым договором, включая обработку документации, заработные платы сотрудников и выплаты банку. Таким образом, если первоначально клиент уплатил 50 тысяч рублей за страховку и затем решил досрочно рассчитаться по ипотеке в течение первых шести месяцев, он может рассчитывать на возмещение половины внесённых ранее средств. Однако после удержания 25% в пользу страховщика, к возврату останется лишь 12,5 тыс. рублей.
