Как превратить нежилое помещение в квартиру: советы и подводные камни

Наши специалисты:

• доктор юриспруденции, управляющий юрист адвокатской практики "Боровский и партнеры" Михаил Боровский
• эксперт по инвестициям в недвижимость Юлия Крючкова

1. Определение жилого и нежилого помещений
2. Запреты на превращение помещений в жилые
3. Процедура преобразования отдельно стоящих объектов
4. Процесс преобразования помещений в многоквартирных домах
5. Сроки рассмотрения заявлений
6. Стоимость перевода из нежилого в жилое
7. Причины отказа в преобразовании

Определение жилых и нежилых помещений прописано в Жилищном кодексе РФ и региональных нормативных актах. Жилые помещения включают в себя дома, квартиры и комнаты, где нужно выполнить определенные требования. Например, наличие электричества, воды, канализации, хорошее естественное освещение.

Эксперты отмечают, что перевод нежилого помещения в жилое - сложная процедура, требующая соответствия всем установленным правилам и нормам. Некоторые объекты, казалось бы, не подходящие под жилой статус, могут быть признаны жилыми, в то время как другие, наоборот, могут быть оценены как нежилые.

Для определения статуса помещения важно руководствоваться законодательством, а не только внешними признаками здания. Например, старые бараки могут быть признаны жилыми, тогда как современные апартаменты в центре города могут оказаться нежилыми из-за отсутствия дополнительной инфраструктуры.

Подробнее о классификации жилых помещений можно узнать из законодательных актов: статьи 16 ЖК РФ и раздела 2 постановления правительства N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым".

Смена статуса помещения из нежилого в жилое - это серьезное юридическое действие, требующее обязательного соблюдения всех установленных правил и процедур.

Следует учитывать, что территории с производственными объектами имеют ограниченную зону безопасности. В этой области запрещено использовать помещения для проживания из-за возможных негативных воздействий. Таким образом, в Москве существуют комплексы, состоящие из пяти аналогичных зданий, где четыре предназначены для жилья, а одно попадает под запрет из-за близости к опасной зоне, являясь апартаментами.

Михаил Боровский рекомендует владельцам, желающим превратить апартаменты в жилые квартиры, обратить внимание на особенности здания.

"Если существует контриндикация по нормам строительства для всего здания, то она обязательно существует и для вашего помещения, - поясняет специалист. - Например, новая владелица здания, где раньше располагался сервисный центр, сталкивается с рядом вопросов: какова функциональная зона, соответствует ли здание нормативам (это решение администрации) и может потребоваться предоставление различных доказательств возможности такого использования".

Иногда возникает необходимость превратить отдельно стоящую постройку, ранее считавшуюся нежилым объектом, в жилое помещение. Это требует, чтобы объект соответствовал определенным техническим стандартам:

• высота потолков - не менее 2,5 метров;
• доступны вода, отопление, канализация или возможность их подключения;
• вентиляция, соответствующая нормам;
• окна обеспечены достаточным уровнем освещения;
• соблюдены правила пожарной и санитарной безопасности;
• хорошая звукоизоляция и теплоизоляция.

Юлия Крючкова отмечает, что иногда объект подходит для жилья по параметрам, но есть юридические преграды для его превращения.

Возможные препятствия:

• Расположение в зоне, где запрещено строительство жилья (например, промышленная зона).
• Присутствие обременения, мешающего смене статуса с "нежилого" на "жилое" (например, аренда).
• Принадлежность к многоквартирному дому.

1. Для превращения нежилого отдельно стоящего объекта в жилое помещение требуются следующие документы:
2. Заявление о смене статуса объекта, составленное правильно.
3. Документы на собственность или выписка из ЕГРН.
4. Технический паспорт объекта.
5. Технические планы здания.
6. Проект перепланировки и реконструкции помещений (если требуются строительные работы).
7. Согласование проекта с соответствующими органами.
8. Отчет о состоянии объекта и возможности его превращения в жилое помещение.
9. Личные документы.

1. Оцените объект на соответствие стандартам для превращения в "жилое".
2. Получите технические документы или заказывайте их в БТИ.
3. Разработайте проект перепланировки, при необходимости обратитесь к лицензированным специалистам.
4. Согласуйте проект с организацией для состояния объекта.
5. Подготовьте документы из списка выше.
6. Подайте документы в местное управление города или района.
7. Ожидайте ответа на ваше заявление.
8. Измените статус объекта в ЕГРН (это делается самостоятельно).

Требования

Если вас интересует превращение объекта в многоквартирном доме в жилое помещение, необходимо соблюсти следующие требования:

1. Ваша собственность должна соответствовать техническим стандартам, предъявляемым к жилым помещениям (включая освещение, вентиляцию, высоту потолков).
2. Вам необходимо получить согласие соседей по дому, особенно если ваше помещение находится на первом этаже или выше.
3. Возможны дополнительные требования в зависимости от ситуации:
4. Изменения не должны ущемлять права других владельцев, например, из-за освещения в их квартирах.
5. Могут потребоваться дополнительные входы, не мешающие другим жильцам.
6. Необходима звукоизоляция вашего помещения от соседей.

Необходимо учесть юридические ограничения, чтобы избежать проблем в будущем.

Необходимые документы

Для изменения статуса помещения в многоквартирном доме с нежилого на жилое потребуются следующие документы:

• Пакет документов, аналогичный для отдельно стоящих объектов: заявление, документы о правах собственности, техническая документация.
• Протокол собрания собственников МКД (при необходимости).
• Согласование перепланировки с управляющей компанией.

Порядок действий по изменению статуса помещения

Чтобы изменить статус помещения в многоквартирном доме на жилой, следуйте этим шагам:

1. Оцените соответствие вашей собственности требованиям и обратитесь к специалистам при необходимости.
2. Подготовьте необходимые документы и, при необходимости, разработайте проект перепланировки.
3. Получите согласие соседей и официальное разрешение на собрании собственников.
4. Согласуйте перепланировку с управляющей компанией и релевантными органами.
5. Получите заключение специализированной организации об оценке объекта.
6. Подайте документы в местное управление.
7. Ожидайте решения.
8. Получите уведомление о статусе помещения.
9. Обновите информацию в ЕГРН.

"У каждого региона уникальные сроки принятия таких заявлений, но согласно законодательству, в соответствии со статьей 24 Жилищного кодекса РФ, местные органы обязаны вынести решение (одобрить или отказать) в течение 45 дней с момента подачи заявления и полного пакета документов", - объясняет Юлия Крючкова.

Приблизительные временные рамки по регионам:

• Москва. Рассмотрение обычно занимает 45 дней, но может быть продлено в сложных случаях.
• Московская область. Сроки варьируются, в среднем от 45 до 60 дней.
• Другие регионы. Обычно решение принимается за 30-60 дней.

Почему могут возникать задержки в принятии решения:

• Запрос дополнительных документов, требование проведения экспертиз или согласования проекта.
• Бюрократия, т.е. задержки без объективных причин (следует быть готовым и учитывать этот фактор при планировании).

Общие расходы на перевод нежилого помещения в жилое могут значительно варьироваться в зависимости от нескольких факторов:

1. Подготовка документов:

• За технический паспорт могут запросить от 2 000 до 10 000 рублей (в зависимости от площади помещения и региона).
• Создание технического плана может обойтись в сумму от 3 000 до 15 000 рублей (в зависимости от сложности работ).
• Разработка проекта перепланировки может стоить от 10 000 до 50 000 рублей и более (в зависимости от сложности и масштаба переустройства помещения).
• Заключение специализированной организации обычно стоит от 5 000 до 20 000 рублей, в некоторых случаях цены выше.

2. Согласование документов

Помимо указанных расходов, учтите вероятность возникновения небольших затрат на получение согласований в различных органах.

3. Госпошлина

Ориентировочно за внесение изменений в ЕГРН необходимо оплатить 2000 рублей.

4. Строительные работы (при необходимости)

Строительные работы являются наиболее затратной статьей. Их стоимость может варьироваться от десятков тысяч до нескольких миллионов рублей в зависимости от объема работ и используемых материалов.

Если потребуется содействие правозащитником в юридических вопросах, стоимость его помощи может начинаться от 10 000 рублей и возрастать.

"Если планируется лишь юридическая поддержка без строительных работ, расходы могут ограничиться в пределах 20 000 - 50 000 рублей. При незначительных строительных моментах и согласованиях стоимость может увеличиться до 100 000 - 500 000 рублей. При капитальных строительных работах и сложных процессах согласования затраты могут значительно возрасти - от миллиона, - обозначает Юлия Крючкова. - Важно учитывать, что цены могут различаться в разных районах и учитывать дополнительные расходы. Также стоит отметить, что некоторые компании предоставляют комплексные услуги, что может быть экономически выгоднее".

"В ходе процедуры регистрации часто все зависит от точки зрения управления, - делится опытом Михаил Боровский. - К примеру, в Новой Москве часто бывают случаи, когда после принятия закона о садоводстве те постройки, которые не были зарегистрированы как жилые, рассматриваются как садовые и нежилые. Даже если это не простенькая постройка, а каменное трехэтажное здание. И если изначально оно не было зарегистрировано как жилье, теперь его изменить в статусе сложнее. Требуются экспертизы и другие процедуры. В то же время в Подмосковье больше успешных историй с переводом садовых построек в жилые. Что касается апартаментов, то в Москве я помню лишь единичный случай, когда такое сооружение смогли изменить на жилое".

Отклонить запрос собственника на превращение коммерческого помещения в жилое, если соблюдены все законные процедуры, не имеют права. Приведем несколько причин, из-за которых такое преобразование может быть отклонено.

1. Агрессивное воздействие окружающей среды (например, промышленные зоны).
2. Отсутствие необходимых документов.
3. Планировка и перестройка не соответствуют установленным законом стандартам.
4. Невозможность соблюсти требования по освещению и высоте потолков.
5. Препятствия с созданием санитарных зон (туалетов и ванных комнат), хотя в большинстве случаев это может быть решено.