Как продать квартиру в ипотеке и сразу купить новую в ипотеку: пошаговое руководство

Продажа недвижимости, находящейся под залогом у банка, вполне выполнима — операции подобного рода стали обыденностью. Кроме того, доступна возможность приобретения нового дома с привлечением ипотечных финансов. Основным элементом успеха здесь служит детальная подготовка к осуществлению сделки.

Аквизиция нового дома возможна только после реализации имеющегося имущества и завершения всех расчетов по нему. Выделим основные моменты, которые стоит учесть при оформлении следующего ипотечного займа:

1. Подавая заявку, крайне важно проинформировать кредитного консультанта о замысле погасить текущий кредит до момента заключения новой ипотеки. Это даст возможность банковской институции не включать текущие кредитные обязательства в оценку вашей финансовой способности.
2. Необходимо оперативно реализовать сделку покупки нового объекта в установленный срок от двух до трёх месяцев, поскольку таков период действия предварительного одобрения кредита. Задержки могут привести к необходимости повторного предоставления документов.
3. Организация обеих процедур – продажи прежней и приобретения новой квартиры – должна быть продумана и выполнена последовательно: сперва осуществить продажу текущей недвижимости и погасить все долги, а уже затем заниматься оформлением нового жилищного займа.

Более удобный и экономически выгодный вариант подразумевает проведение обеих операций в одном банке, который ведёт ваш исходный кредит. Это позволит избежать дополнительных расходов и ускорит процесс оплаты начальных взносов по новому ипотечному кредиту.

Продажа объектов недвижимости, обремененных ипотекой, осуществима только с санкции финансовой институции. Следовательно, первоочередная задача — обеспечение получения такового разрешения.

Бывали прецеденты, когда агенты по недвижимости советовали игнорировать необходимость предварительного согласия банка, объясняя это тем, что в процессе сделки первоначально происходит выкуп долга, а после переходит право собственности. В таком контексте, когда долг погашен и залог снят, банк уже меньше интересуют перспективы объекта.

Тем не менее, законодательство предписывает наличие одобрения банка. Более того, покупатели зачастую желают удостовериться, что имущество свободно от правовых проблем и в прошлом по платежам по ипотеке не было задержек.

Для оформления одобрения кредитора на совершение транзакции необходимо заполнить и отправить соответствующее заявление в финансовое учреждение через электронную почту или личный кабинет, в зависимости от политики указанного банка. Форму запроса можно получить через личный кабинет или у специалиста по ипотечному кредитованию. Обратите внимание, что за оформление разрешения может взиматься оплата.

Приобретение ипотечного жилища возможно как с помощью личных финансов покупателя, так и путем оформления новой ипотеки. Далее представлю краткое руководство по обеим методам.

Покупка за личные средства. В этом случае самым надежным методом сделки для обеих сторон является использование сопровождающей услуги банка продавца. Стоимость таковой у службы варьируется в пределах от 10 000 до 50 000 рублей.

Покупка в ипотеку. В такой ситуации необходимо незамедлительно проинформировать покупателя о наличии ипотечного обременения имущества и уточнить в его кредитной организации возможности финансирования такой сделки и условия кредитования.

Не каждое банковское учреждение согласится финансировать объект, если прежний владелец:

1. использовал материнский капитал как часть оплаты;
2. проводил реструктуризацию долга или воспользовался кредитными каникулами;
3. имел просрочки по ипотечным платежам в течение последних шести месяцев или года.

Риски при отчуждении ипотечного жилья сопоставимы с общеизвестными опасностями стандартной купли-продажи. Однако, учитывая, что покупатель ликвидирует ваш кредит, его риски усугубляются: ему важно удостовериться в том, что продавец не пропадет после погашения долга и должным образом завершит регистрацию сделки.

Когда речь заходит о реализации недвижимости с ипотекой, предполагается первостепенное погашение дебиторской задолженности перед финансовым институтом. Только после этого возможна продажа дома или квартиры. Процесс осуществляется по такому алгоритму:

1. Владелец недвижимости обращается в банк с просьбой о досрочном погашении кредита. Финансовые учреждения обычно требуют отправить уведомление заранее, согласовывая дату проведения операции, как правило, минимум за 15 дней.
2. На плечи покупателя ложится ответственность за закрытие ипотечного долга продавца. Допускается перевод средств прямо на счёт продавца в его банке, либо вручение наличных, которые впоследствии будут внесены владельцем на свой счет. Кредит будет считаться погашенным после списания суммы банком.
3. Продавец осуществляет процедуру снятия обременения. В случае использования электронной закладной, банк самостоятельно приступает к этой операции и информирует об ее выполнении через систему мобильных уведомлений. Если речь идет о бумажном варианте, в течение 15-30 дней банк предоставит закладную с отметкой о погашении долга. Необходимо передать это удостоверение в Росреестр через МФЦ, после чего в течение трех дней банк завершит процесс снятия обременения.
4. Регистрация транзакции купли-продажи производится в Росреестре сторонами сделки.

Распространено мнение о том, что стоимость жилплощади, приобретенной в ипотеку, нарынке недвижимости ниже, однако это не соответствует действительности. С 2018 года свидетельствуется устойчивый рост объемов ипотечного финансирования благодаря внедрению льготных мер для определенных категорий населения, таких как семьи и работники IT-сектора. Исключение составил лишь 2022 год, когда произошло небольшое сокращение активности на этом направлении.

Основная причина продажи недвижимости с ипотекой обычно не связана с трудностями в выплате кредита, а обуслена стремлением к улучшению жилищных условий или изменением жизненного пути, например, в связи с расторжением брака, когда супругам проще продать имеющийся дом, расторгнуть договор ипотеки и разделить полученные финансы.

Наличие ипотечного обременения на жилье не становится препятствием для покупателей, если по данному объекту отсутствуют просроченные долги и платежи по кредиту осуществляются своевременно. В таком случае стоимость объекта не уменьшается, если продажа не носит характер неотложного характера и не сопряжена с долгами по текущему кредиту.

Точные временные рамки передачи права собственности на жилое помещение следует четко указывать в разделе обязательств продавца в контракте купли-продажи. Обычно законная передача квартиры осуществляется в тот момент, когда стороны подписывают акт передачи.

Наcтоятельно рекомендуем уведомить продавца квартиры заблаговременно в случае, когда вы реализуете собственное жилище и будете готовы завершить приобретение исключительно после получения финансов от продажи. Необходимый временной промежуток для завершения этих операций может достигать одного месяца, что обязательно следует отразить в тексте договора.