Как продать подаренную квартиру в 2025 году: инструкция и налоговые советы от юристов

1. Дарственная сделка: что стоит учитывать
2. Реализация дарованной квартиры: шаги к успеху
3. Возможность продажи дареной недвижимости без налога
4. Оптимизация налогов при продаже дареной квартиры
5. Продажа дареной квартиры, переданной ребенку: особенности
6. Потенциальные проблемы при реализации подаренной недвижимости
7. Продажа квартиры, которая была подарена одному из супругов
8. Даритель прописан в дареной квартире и проживает в ней
9. Ничтожность договора о дарении недвижимости

Соглашение об передаче жилья подарком - это передача объекта недвижимости от одного лица другому.

Важно помнить, что такое соглашение двустороннее и требует согласия обеих сторон - и дарителя, и того, кто принимает жилье в дар.

1. Необходимо оценить дар безвозмездно. Если полученная сторона вносит деньги, это другой вид соглашения - продажа, обмен, но не дарение.

Перед подписанием договора дарения, даритель должен соответствовать нескольким критериям:

• совершеннолетие,
• психическое здоровье и осознанность своих действий,
• право собственности на недвижимость.

Желательно, чтобы эти данные были зафиксированы в документах в момент передачи дара. В ином случае, третьи стороны могут подать в суд на отмену сделки. Например, родственники дарителя, который передал квартиру постороннему лицу.

"Пролученное в дар имущество может быть реализовано. Даже если это случится сразу после подписания соглашения. При оформлении документов согласие дарителя не требуется. Возможны сложности: например, даритель может продолжать находиться на учете в жилом помещении и не иметь другого жилья. В таком случае потребуется обращение в юстицию и получение разрешения от дарителя", - поделилась информацией нотариус Юлия Бровкина.

План продажи дарованного жилья имеет сходства с отчуждением другой недвижимости.

Отчуждение дарованной квартиры возможно немедленно после регистрации права собственности в Росреестре.

Требования к процедуре продажи дарованного жилья:

• одобрение владельцев,
• отсутствие обременений.

Документы, необходимые для продажи дарованной квартиры:

• паспорта сторон сделки,
• выписка из ЕГРН,
• договор о дарении,
• соглашение о купле-продаже,
• подтверждение уплаты госпошлины.

Если бенефициар решает отчуждать подаренное имущество, ему придется вновь вносить налоговые обязательства.

Зависит от цены недвижимости, вступив в силу в этом году. При годовом доходе:

• до 2,4 миллионов рублей - 13%.
• от 2,4 до 5 миллионов рублей - 15%.
• Выше - 18% и так далее.

Прибавьте к ежегодному доходу сумму подарка и определите налог в зависимости от диапазона.

Можно ли продать дареную квартиру без уплаты налога? Да, но не сразу. Минимальный срок владения:

• для близких родственников - три года,
• для остальных - пять лет.

Через это время можно продать квартиру без уплаты налога на доходы физических лиц.

Есть методы сократить налог с отчуждения переданного в подарок жилья.

1. Дозволено осуществить налоговый вычет по сумме, которую даритель затратил на приобретение данного имущества. Например, женщина приобрела квартиру за 2 миллиона рублей и передала ее сыну. Последний продал жилье за ту же сумму. Он имеет право вычесть из облагаемой налогом суммы расходов матери на покупку этого жилья и таким образом освободиться от уплаты налога. Важно! Если даритель получил недвижимость без затрат (например, в наследство или также в подарок) и принял решение моментально продать ее, то данная схема неактуальна.
2. Реально уменьшить доход от отчуждения переданного имущества на сумму, с которой был уплачен НДФЛ при его получении. Например, вы получили в дар от близкого родственника квартиру. В данном случае уплата налога при получении подарка не требуется. Следовательно, воспользоваться данной стратегией при скорой продаже не представляется возможным. Но если квартиру передал не родственник - предположим, сосед, то налог при получении недвижимости было необходимо уплатить. Тем временем, реализуя квартиру, вы сможете снизить доход от отчуждения подарка на сумму, с которой был уплачен НДФЛ при его получении.
3. Осуществить имущественный налоговый вычет при продаже недвижимости (не именно подаренной) - на миллион рублей в год.
4. Возможно применить налоговый вычет, если в семье присутствуют два или больше несовершеннолетних детей или учащихся на дневном отделении студентов до 24 лет, а также вы фактически моментально покупаете другую квартиру. Этот метод снова касается любых квартир, не только переданных в подарок.

Близкие часто дарят квартиры детям. Позднее такое имущество можно продать. Однако важно помнить, что до 18 лет ребенок может владеть квартирой, даже если она была подарена, но он не имеет права распоряжаться ею до достижения совершеннолетия. Этим занимаются его родители, усыновители или опекуны. Взрослые контролируются работниками управления опеки и попечительства. Они участвуют в любой сделке с несовершеннолетним. Предоставляются документы, их анализируют, проводятся встречи с родителями или другими законными представителями, выясняются мотивы продажи. В общем, всё делается для предотвращения ущерба и обеспечения жильем ребенка. Сделка может быть отменена в суде по требованию управления опеки и попечительства.

Юлия Бровкина, нотариус:

"Дети до шести лет являются полностью недееспособными. Их решениям принимают законные представители. Дети от шести до 14 лет являются частично дееспособными. Они могут участвовать в сборе документов, но не могут принимать решения. Дети от 14 до 18 лет тоже частично дееспособны. Их приглашают на сделку, но решения снова принимают законные представители. Лица от 18 лет обладают полной дееспособностью, сами принимают решения и участвуют в сделках. Есть исключение! В полностью дееспособные могут быть признаны и 16-летние, которые работают по трудовому договору или состоят в браке".

В общем, для продажи квартиры, которая была подарена несовершеннолетнему, необходимо:

• заменить продаваемую квартиру на другую равной площади или предоставить долю в новой квартире такого же размера;
• перевести деньги от продажи квартиры на банковский счет ребенка. Эти средства сможет использовать, когда ему исполнится 18 лет.

Получивший квартиру в подарок супруг считается ее единственным владельцем.

В случае, к примеру, супруга, планирующего продать полученную в дар квартиру, ей не требуется одобрение со стороны супруга, поскольку это ее личная собственность.

Однако, если жена решит продать квартиру и на полученные деньги приобрести другое жилье, новое жилье будет признано совместным имуществом. В случае развода супруг может попытаться убедить суд, что новое жилье было приобретено за счет денег, полученных от продажи дарства. Однако это решается в судебном порядке. Возможно внести соответствующее условие в договор купли-продажи новой квартиры.

Даритель прописан в подаренной квартире и проживает там

Иногда случается, что человек дарит квартиру своему родственнику, но продолжает оставаться зарегистрированным и проживать там. Как необходимо поступить в такой ситуации?

Если это родственники близкие, к примеру, бабушка и внучка, то они могут договориться о том, что пожилая женщина останется жить в квартире, а после ее ухода жилье перейдет представителю молодого поколения семьи. Однако это предполагает хорошие взаимоотношения в семье. Но существуют и другие варианты.

Пример из жизни:

В одном из случаев жительница Вологодской области подарила свою большую квартиру на двоих своим дочерям. Однако она осталась жить там. Она ожидала, что старшая дочь будет заботиться о ней, помогать. Но старшая дочь отказалась от этой идеи и даже рассмотрела вариант либо продажи своей доли, либо сдачи квартиры в аренду. Естественно, мать и младшая дочь возражали. Пожилая женщина попыталась через суд аннулировать договор дарения, но старшая дочь отказалась от иска на суде. Она указала, что не создавала никаких помех для матери в использовании квартиры. Суд отклонил претензии пожилой женщины.

Согласно Ольге Соколовой, юристу:

"Сделка по дарению квартиры или ее части - это серьезное событие. Отменить ее можно лишь в особых обстоятельствах. Игнорирование дарителя и обиды не являются достаточными основаниями. Дарение представляет собой безвозмездную сделку, и даритель не имеет права требовать взамен какие-либо услуги".

Тем не менее, имеют место ситуации, когда даритель умышленно не снимается с регистрации в квартире. Как быть в таком случае? В первую очередь, желательно попытаться договориться с ним. Во-вторых, если улаживание спора оказывается невозможным, следует обращаться в суд. Возможно, суд примет решение об обязательном выселении.

Совет! Прежде чем принимать квартиру в дар, необходимо провести детальную проверку, удостовериться, что даритель не возражает против будущей продажи квартиры и у него имеется альтернативное место проживания. Подготовьте документы на исключение дарителя из регистрации перед передачей жилья новому владельцу.

Возможен вариант ситуации, когда договор дарения признается недействительным. Существует несколько причин для этого:

• Произведение дарения вопреки ограничениям, установленным при банкротстве.
• Отмена дарения по решению суда из-за обмана, особенно если даритель был недееспособен.

Судебное решение об аннулировании дарения лишает получателя права собственности на квартиру. Он не имеет возможности распоряжаться этим имуществом, включая его продажу.