Как рефинансировать ипотеку и снизить ставку по программе Семейной ипотеки

Программа "Семейная ипотека" выступает в качестве государственной льготной инициативы, предназначенной для субсидирования части процентной ставки по кредитам через банковские структуры. Это дает возможность заемщикам получать кредитные средства по значительно уменьшенным ставкам по сравнению с теми, что представлены на общем рыночном пространстве. Обычно такие меры направлены на поддержку и развитие сектора зданий и сооружений, в частности, предоставляется возможность купить дом или квартиру у застройщиков, как уже готовую к проживанию вариант, так и объекты, еще не завершенные строительством.

В то же время, программа включает некоторые исключения для приобретения имущества в кампанию на территории сельскохозяйственных районов, которые входят в зону Дальневосточного федерального округа. В контексте проектов «Дальневосточная ипотека» и «Сельская ипотека» иногда разрешается осуществлять покупку уже существующего вторичного жилья.

Чтобы быть допущенным к участию в льготной кредитной программе, необходимо удовлетворять определенные критерии. К программе приглашаются:

1. Семьи, в которых с начала 2018 года по конец 2023 года родился хотя бы один ребенок.
2. Домохозяйства, осуществляющие опеку над двумя или более несовершеннолетними детьми.
3. Семьи, занимающиеся уходом за ребёнком-инвалидом, рождённым до завершения 2023 года.

Важно помнить: Программа доступна также для опекунов, которые усыновили детей, причем учитывается дата рождения усыновленных детей, равно как и биологических.

Максимальная годовая процентная ставка по программе не превышает 6%, а для жителей Дальневосточного округа она составляет 5%.

Лимит кредитных средств для резидентов столицы, Санкт-Петербурга и прилегающих территорий установлен в размере 12 миллионов рублей, для жителей других областей России — 6 миллионов.

Первоначальный взнос за приобретаемое жилье должен быть не менее 20%, при этом максимальный срок возврата кредита не может превышать 30 лет.

Подача заявлений на участие в "Семейной ипотеке" будет осуществляться до 1 июля 2024 года, в то время как семьи, воспитывающие детей-инвалидов, могут подавать заявления до конца 2027 года.

Льготная программа "Семейная ипотека" ограничивает выбор доступной жилой площади. Вот ключевые параметры, которым должны соответствовать объекты:

• недвижимость от застройщика в процессе возведения или уже готовые объекты;
• отдельно стоящий дом, построенный лицензированной строительной организацией;
• строительство частного дома на собственной или купленной в рамках ипотеки земле;
• жилье, приобретаемое на вторичном рынке в сельской зоне Дальневосточного района;
• вторичное жилье в регионах, где отсутствуют новые многоэтажные проекты, доступно для семей с детьми, имеющими ограничения по здоровью;
• рефинансирование существующих ипотечных обязательств, заемных средств на приобретение жилья у строителей.

Эта возможность становится релевантной для семей с младенцами, которые стали родителями уже после выдачи ипотеки и обнаруживают, что условия "Семейной ипотеки" выгоднее текущих.

Критическое требование для возможности рефинансирования: первоначальная ипотека должна быть оформлена на закупку жилья через строительную компанию. В противном случае, сделки на вторичном рынке не предоставят доступ к привилегиям льготной программы.

Рефинансирование, часто упоминаемое как пролонгация кредита, это процедура замещения одного кредитного договора другим, предпринимаемая в кредитных организациях с целью погашения имеющихся долгов.

Из обзора финансовых операций видно, что существует две главные причины, по которым заемщики решаются на данный шаг. Во-первых, это объединение различных кредитных обязательств в один заем, облегчающий финансовое администрирование за счет уменьшения ежемесячных платежей, благодаря увеличению временного горизонта долга, и упрощения самой процедуры оплаты ─ теперь необходимо выполнять всего один платеж в одну кредитную организацию.

Вторая причина включает в себя стремление к более выгодным условиям финансирования. Заемщики, стремящиеся к улучшению условий своих кредитных договоров, внимательно следят за рыночными переменами, нововведениями в кредитных программах и ревизией процентных ставок, таким образом выбирая рефинансирование как способ оптимизации своих финансовых условий.

Инициатива «Семейная ипотека» открывает перспективы для переоформления текущих кредитных обязательств. Одно из основных условий - начальная ипотека должна быть выдана на жилье того же типа, что и объект, предполагаемый к рефинансированию по этой программе (см. раздел «Какую недвижимость можно приобрести по программе "Семейная ипотека"»).

Чтобы быть удостоенным права на переоформление, заёмщик должен обзавестись статусом родителя (биологического или усыновителя) ребёнка, который появился на свет или был усыновлён в интервале между 1 января 2018 года и 31 декабря 2023 года. При этом возможно наличие второго ребёнка, если первый родился до 2018 года. Категория родителей детей-инвалидов, рожденных до конца 2023 года, также включена.

В случае выполнения всех требований, следует обратиться в одно из финансовых учреждений, аккредитованных для работы с «Семейной ипотекой».

Методика рефинансирования предусматривает оформление новой ипотечной сделки, что требует оценки стоимости объекта, заключения страхового полиса и подтверждения доходов заемщика. С момента одобрения новой «Семейной ипотеки» и погашения предшествующего займа начинается процесс в Росреестре по удалению залога с предыдущего кредитора и регистрации нового залога.

Заемщик должен соответствовать критериям, которые предъявляет банк, включая возрастные ограничения и продолжительность трудовой деятельности. Важно учесть, что возможность переоформления доступна только при условии, что текущая сумма долга не превышает 80% оценочной стоимости заложенной недвижимости.

Хотя "Семейная ипотека" выделяется своими конкурентоспособными процентными ставками на фоне других кредитных продуктов, наличие определенных обстоятельств делает рефинансирование подобного кредита экономически невыгодным. Это происходит в случаях, когда нынешняя ставка ипотеки оказывается ниже, чем условия нового предложения, либо когда большая часть средств уже была отдана в счет погашения кредита.

Принимая в расчет, что в начале срока больший объем аннуитетного платежа идет на уплату процентов кредитору, центр тяжести платежей смещается к погашению основной суммы долга только ближе к его середине. "Таким образом, чем позже совершается переход на рефинансирование, тем выше окажется переплата по процентам как для текущего, так и для нового кредита", — уточняет эксперт Инна Солдатенкова.

Важность тщательного анализа текущих расходов по ипотечному кредиту, включающего в себя страховые платежи, а также сопоставления их с возможной экономией после рефинансирования не уступает серьезности оценки расходов на новую страховку и экспертизу недвижимости.

Размышления о рефинансировании в рамках "Семейной ипотеки" становятся актуальными при намерении приобрести дом у застройщика. Перезаключение кредита имеет в себе прохождение всех юридических и административных этапов, что было необходимо при оформлении первоначального займа, исключая процесс выбора жилплощади.

Перед тем как подать заявление на рефинансирование, необходимо убедиться в его экономической оправданности для конкретного случая. Если основная часть кредита уже погашена, вероятность значительной экономии минимальна. В ситуациях, когда новый кредит может сократить финансовые затраты, следует обратить внимание на предложения разных банков с наиболее выгодными условиями.