Как самостоятельно рассчитать ипотеку: формулы и примеры

Ипотечное кредитование является действенным способом улучшения жилищного вопроса, предоставляя возможность обзавестись собственным домом. Сущность данной системы состоит в том, что банки выдают заемные средства под залог имеющейся или приобретаемой недвижимости. В обмен на это заёмщик постепенно выплачивает кредитную сумму с процентами за пользование капиталом.

Для точной оценки будущих финансовых обязательств и соответствующей подготовки к процессу заимствования рекомендуется провести следующие просчёты:

• Выявить общую стоимость ипотечного обслуживания. Без верных расчетов сложно определить истинные размеры месячных отчислений по кредиту.
• Оценить собственные финансовые ресурсы. Если предполагаемый размер месячных платежей окажется чрезмерно большим, целесообразно либо увеличить первоначальный взнос, либо определиться с более доступным вариантом жилья. Удлинение кредитного периода также может способствовать уменьшению ежемесячных выплат.
• Принять во внимание шансы на получение кредита. Предварительный анализ финансовых условий позволит оценить вероятность одобрения заявки банком. Если ожидаемые платежи превысят 40–50% от вашего дохода, шансы на одобрение будут значительно уменьшены. В таком случае рекомендуется искать более экономный вариант жилища.

Независимые предварительные расчеты позволяют открыто оценить как перспективы ипотечного заимствования, так и личные финансовые возможности. Этот процесс не требует много времени, однако его преимущества неоценимы. Главное — располагать полной информацией о условиях кредитования.

Каждый платеж по ипотеке состоит из двух частей: основной суммы долга и начислений процентов.

Под основной суммой долга подразумевается объем капитала, выданный финансовой организацией заемщику для покупки жилья, который распределяется на весь период кредитования.

Проценты — это вознаграждение за использование заемных средств, рассчитываемое банком ежемесячно.

Выделяются две основные формы платежей:

• Аннуитетные платежи характеризуются равномерными взносами каждый месяц. В начале периода весомую часть составляют проценты, однако доля основной суммы долга постепенно увеличивается.
• Дифференцированные платежи предполагают равномерное распределение основного долга на весь срок погашения, при этом процентная составляющая уменьшается к концу кредитного периода, начиная с более высоких значений в первые месяцы.

Большинство ипотечных кредитов оформляется по аннуитетному принципу, что объясняется выгодностью для обеих сторон. Выбор способа оплаты существенно влияет на алгоритмы расчета по ипотеке, ведь каждая модель основана на своих вычислительных формулах.

Используем стандартизированные методики для вычисления размеров платежей, основываясь на ключевых данных, размещенных на сайте вашего финансового учреждения.

Аннуитетный метод

Выбор аннуитетного способа оплаты по займу влечет за собой следующие вычисления:

PM = [S * G * (1 + G)^T] / [(1 + G)^T - 1],

где:

PM — величина ежемесячного платежа,

S — сумма оставшегося долга на начало периода платежей,

G — месячная процентная ставка в десятичной форме, выраженная как одна двенадцатая часть годовой ставки (например, при годовой ставке 12%, или 0,12, G равно 0,01),

T — общее количество месяцев до окончательного погашения кредита.

Дифференцированный метод

При выборе дифференцированной схемы оплаты, механизм расчёта меняется:

PM = основная часть долга плюс начисленные проценты.

Основная часть долга рассчитывается как: исходная сумма кредита / количество месяцев до погашения.

Проценты определяются как: (О * С * Др) / Дг, где:

О — остаток кредита,

С — годовая процентная ставка,

Др — количество дней в расчётном периоде,

Дг — дни в году.

Принимайте решения, основываясь на собственных финансовых условиях.

Основное преимущество аннуитетных платежей заключается в постоянстве сумм выплат в течение всего периода кредита, что способствует лучшему финансовому планированию. Однако к основным недостаткам относится повышенный общий объем переплаты по кредиту в сравнении с первоначально заемной суммой.

Главное достоинство дифференцированных платежей проявляется в уменьшенной сумме общих переплат по сравнению с аннуитетными. Тем не менее, начальная бремя платежей в начальный период погашения иногда может быть значительно выше.

Изучите свои финансы

При формулировании условий кредитования следует ориентироваться на два аспекта: размер и стабильность вашего дохода. Проанализируйте распределение вашего месячного дохода для выявления сфер потенциальной экономии:

• взносы за коммунальные службы,
• оплата аренды помещения,
• затраты на учебу детей,
• расходы на питание,
• издержки на транспорт.

Обязательные ежемесячные выплаты по ипотеке не должны превышать 50% от общего дохода, чтобы избежать финансового перенапряжения. Учитывайте, что кредит будет сопровождать вас продолжительное время, и финансовая нагрузка может возрасти.

Точное определение необходимой суммы

Основываясь на вашем доходе и анализе рынка недвижимости, крайне важно точно определить сумму, которая вам потребуется для приобретения жилья.

Помните, что чем меньше сумма займа, тем меньше будет и переплата. Старайтесь заимствовать ровно столько, сколько необходимо для покупки дома или квартиры.

В ВТБ вы можете воспользоваться преференциями по ипотеке:

• подбор оптимальной государственной программы,
• скидки при использовании электронных сервисов,
• дистанционная регистрация права собственности.

Заработная плата, выплачиваемая через систему ВТБ, открывает дополнительные бонусы для клиента.

Определение срока кредита

Выбор периода погашения ипотеки диктуется двумя важными параметрами:

• короткий период предполагает более высокие месячные выплаты,
• продолжительный период позволяет снизить месячную нагрузку.

Оценивайте свои финансовые возможности так, чтобы платежи по кредиту не оказывали чрезмерного давления на ваш бюджет. Несмотря на то, что при длительном кредитовании общая переплата будет больше, это обеспечивает защиту от финансовых затруднений, предоставляя шанс на досрочное погашение.

Размер данного вклада колеблется от 10 до 30 процентов от общей стоимости объекта недвижимости.

Источники информации:

• Определите подходящий ипотечный кредит, соответствующий вашим требованиям.
• Подберите недвижимость, на покупку которой вы рассчитываете.
• Рассчитайте долю от стоимости недвижимости в соответствии с условиями кредитной программы.

Представьте, что вы решили приобрести квартиру за 4 миллиона рублей в Москве, и требуется внести 15% первоначального взноса. Применяем следующую формулу:

стоимость объекта недвижимости * процент первоначального взноса / 100 (%).

В результате, необходимая для взноса сумма составит 4 000 000 * 15 / 100 = 600 000 рублей.

Конечный размер переплат состоит из таких компонентов, как сумма займа, процентная ставка и длительность кредитного договора. Отмечается, что при росте значений указанных параметров пропорционально увеличивается и общая величина переплаты.

При применении аннуитетного метода платежей итоговая переплата рассчитывается по формуле:

произведение месячной суммы взноса на полный период кредитования, минус исходная сумма заемных средств, дает итоговую сумму переплаченных процентов.

Став владельцем недвижимости, вы открываете для себя перспективу воспользоваться налоговыми льготами:

• с учетом приобретения жилого объекта — до 260 000 рублей,
• при уплате процентов по ипотеке — до 390 000 рублей.

Для этого требуется подать заявление в налоговую инспекцию. Возможность получить возврат налогов появляется в пределах одного года после календарного года, в котором была совершена покупка. Этим правом можно пользоваться неоднократно в течение последующих лет, при условии официального трудоустройства и регулярной уплаты налога на доходы. Для лиц, не имеющих официального дохода или работающих по самозанятости, предоставление возврата налогов невозможно, так как нет уплаченного налога, который можно было бы вернуть.

Подать заявление о вычете можно:

• через персональный раздел на портале Федеральной налоговой службы, вместе с декларацией о доходах,
• посредством работодателя.

В случаях, когда требуется подтверждение данных, налоговое ведомство вправе запрашивать сведения в Росреестре, Пенсионном фонде или у вашего работодателя.

Представим, что вы решили оформить ипотечный кредит на приобретение недвижимости на сумму 3 000 000 рублей сроком на 20 лет (240 месяцев), с годовой процентной ставкой 8,9% и с первоначальным взносом в размере 20%, используя схему аннуитетных выплат.

Первоначальный взнос рассчитывается следующим образом: 3 000 000 * 20 / 100 = 600 000 рублей.

Ежемесячная процентная ставка составит 0,7417%.

Размер ежемесячного платежа по ипотеке определится как:

Итоговая переплата за весь срок кредитования составит:
29 799,14 * 240 - 3 000 000 = 4 151 793,6 рублей.

Используя этот удобный онлайн-инструмент, вы без труда сможете просчитать ориентировочную сумму ежемесячных взносов по ипотеке, минуя сложности с формулами. После того как вы внесете все необходимые данные в предусмотренные поля калькулятора, немедленно получите информацию о возможной величине вашего месячного платежа и сможете осознанно оценить общую стоимость переплаты. Также предусмотрена возможность изменения финансовых параметров для выбора наилучшего варианта месячной выплаты, которая удовлетворит вашим потребностям.

Важно осознавать, что инициальный взнос — это лишь часть требуемых инвестиций перед подачей заявки на ипотечное кредитование. Вам предстоит также оплатить сервисы, связанные с заключением контракта, следовательно, желательно располагать устойчивым финансовым запасом для компенсации всех предусмотренных издержек.

Экспертиза стоимости недвижимости

Инициация процедуры оценки имущества осуществляется заказчиком у независимых экспертов. Далее, данный документ предоставляется в банк, без которого кредитное учреждение отказывает в финансировании выбранной собственности.

Процесс оценки проводится один раз перед выполнением транзакции и его стоимость изменяется в соответствии с:

• размерами объекта,
• типом недвижимости,
• расположением объекта,
• ценовой политикой компании.

Средняя цена отчёта в столице варьируется от 6 000 до 7 000 рублей, учитывая простоту доступа и осмотра помещения.

В банке ВТБ предусмотрена возможность оформления оценочного отчета в онлайн-режиме, при этом документ будет готов на следующий день.

Выплата за страхование недвижимости

Сумма за страховой полис колеблется от 0,2 до 1% от стоимости имущества. Рекомендуется уточнить конечную сумму у страховой компании, особенно если конструкция объекта изготовлена из материалов с высокой горючестью или клиент предпочёл полный спектр защиты рисков. Страховка оплачивается годовым единовременным взносом. Например, для дома в Москве стоимостью 6 миллионов рублей страховой взнос составит приблизительно от 13 000 рублей.

Выплата за страхование жизни

Ставка полиса зависит от ряда аспектов:

• Объём заемных средств на покупку дома. Больше займ — выше стоимость полиса.
• Возраст заемщика. Для клиентов старшего возраста стоимость полиса будет выше.
• Количество защищаемых страховкой рисков. Максимальное покрытие увеличивает ценник полиса.
• Страховые тарифы компании. Существует возможность выбора наиболее выгодного предложения.

Актуальную стоимость страхового полиса на год можно выяснить у страхового агента или в финансовом учреждении.