Как сэкономить на ипотеке: скрытые расходы и полезные советы

Ипотека — это дорогостоящее удовольствие, и вопрос не только в высоких процентных ставках, но и в дополнительных расходах, которые возникают при получении кредита. Среди них есть обычные и понятные затраты, такие как оценка и страхование недвижимости, а также скрытые расходы, например оплата услуг по подготовке договора купли-продажи, регистрации документов и других процедур. По оценкам специалистов, возможно сэкономить при оформлении ипотечной сделки от нескольких десятков до сотен тысяч рублей.

Неявные платежи сегодня фактически утратили свою значимость. Основная часть кредиторов откровенно информирует, и контролирующий орган строго следит за тем, сколько потребуется дополнительно заплатить за кредитное жилищное кредитование. Впрочем, зачастую клиенты переплачивают существенные суммы по причине недопонимания, спешки или опасений нарушить сделку.

При тщательном изучении условий и сравнении предложений заемщик может сократить издержки на регистрацию ипотеки. Согласно руководителю гипотечного центра «Миэль» Юлии Ибрагимовой, следует в первую очередь обратить внимание на платежи и платные услуги, которые могут сопровождать регистрацию ипотеки.

«Многие из них необязательные, и от них можно отказаться, но важно понимать последствия»,— подчеркивает она.

Еще одна причина внимательно изучить все детали — слишком низкая ставка по ипотеке. В таком случае директор отдела розничных продаж банка НОВИКОМ Иван Беляев советует убедиться, что не выросла стоимость объекта: сравнить цену аналогичных объектов в данном регионе на аналогичной стадии строительства. «Также важно обращать внимание на отсутствие любых платежей — за аккредитив, перевод денежных средств в другие банки и так далее»,— подчеркивает эксперт.

Ипотечное учреждение — сложный продукт, в ходе оформления которого проводится множество процедур. Финансовые учреждения различным образом их оценивают и предлагают различный спектр услуг, итак, окончательная стоимость для заемщиков может значительно отличаться. Перечислим ключевые моменты.

1. Подготовка соглашения о продаже. Одно из первых шагов при приобретении ипотеки – составление соглашения о продаже (не путать с контрактом на кредит). Некоторые финансовые учреждения предлагают услуги по созданию такого соглашения. Стоимость этой услуги в некоторых местах достигает 3–4 тыс. рублей, но есть банки, которые оказывают ее бесплатно.
2. Оценка имущества. Экспертиза недвижимости необходима для определения рыночной стоимости объекта залога при покупке готового жилья. Наличие отчета об оценке недвижимости обязательно для совершения сделки. Некоторые кредитные организации могут предложить своего оценщика, но заемщик может обратиться в независимую оценочную фирму, аккредитованную банком, сравнить цены и выбрать наиболее выгодное предложение, сообщили в информационной службе ВТБ.
3. Проверка объекта. Банки могут предлагать дополнительную услугу – проверку правового статуса объекта на вторичном рынке. Стоимость такой проверки довольно высока – несколько десятков тысяч рублей – и зависит от содержания. Сбербанк, например, включает в свою услугу 'Сделка с гарантией' не только юридическую проверку объекта, но и выдачу сертификата на возмещение стоимости недвижимости в случае непредвиденных рисков. Некоторые агенты по недвижимости, однако, относятся к этой услуге скептически и считают, что могут провести проверку объекта не хуже по более низкой цене.
4. Прием новой квартиры. В случае покупки квартиры на стадии строительства некоторые банки предлагают услугу по приемке квартиры у застройщика. Приемка первичного жилья через посредничество банка обойдется клиенту в сумму от 10 тыс. рублей. За эту плату банки обеспечивают проверку технического состояния нового жилья и, при необходимости, помощь юриста.
5. Аккредитив или аренда сейфовой ячейки. Для расчетов между продавцом и покупателем существуют две основные альтернативы – аккредитив или аренда сейфовой ячейки. Аккредитив является более экономичным вариантом. 'При использовании сейфовой ячейки, обычно предоставляется услуга на больший срок, чем требуется для проведения сделки, поэтому клиент платит дополнительно,' – уточняет руководитель отдела партнерских отношений Абсолют-банка Анастасия Капралова. Аккредитив – наиболее удобный и надежный способ расчетов при операциях с недвижимостью. Стоимость аккредитива около 2 тыс. рублей. В некоторых банках тариф зависит от суммы сделки.
6. Регистрация права собственности. Регистрация сделки в Росреестре обязательна для оформления права собственности на недвижимость. 'Если у заемщика есть время и опыт для самостоятельной подачи документов в Росреестр или МФЦ, он может отказаться от платной услуги электронной регистрации и сэкономить,' – отметили в информационной службе ВТБ.

Однако не всем клиентам хочется самостоятельно заниматься оформлением права собственности на квартиру. Иногда банки предлагают сниженную ставку за услугу по электронной регистрации сделки. В результате мониторинга дополнительных услуг, позволяющих уменьшить процентную ставку, было выявлено, что скидку за электронную регистрацию сделки (от 0,1 до 0,3 п.п.) предоставляют 5 банков из 39 изученных: Азиатско-Тихоокеанский банк, ВТБ, 'Кубань Кредит', Металлинвестбанк, Сургутнефтегазбанк.

Стандарт комплектов при заключении сделки включает три формы защиты: страхование имущества, здоровья и жизни заимодавца, и риск утраты права собственности. Дополнительно, банки могут предоставить страхование гражданской ответственности или от потери работы.

Большинство клиентов выбирают обширное страхование при оформлении кредита, состоящее из трех видов. «Это самый значительный расход - от 0,6% до 1% от суммы займа. Если берете в кредит 10 миллионов рублей, минимальная страховка будет стоить 60 тысяч рублей, а максимальная может достичь 100 тысяч рублей», - отмечает частный агент по недвижимости из Санкт-Петербурга Галина Гончарова.

Важно учитывать, что страховка не единовременная выплата, ее необходимо оплачивать ежегодно на протяжении всего периода кредита.

Банки не настаивают на всех трех страховках. «Имущественное страхование обязательно, а жизни и здоровья нет. Его можно оформить по желанию», - уточняет директор отдела ипотечного бизнеса ПСБ Марина Заботина.

Однако, есть нюанс. Отказ от личной защиты возможен, но банки повышают процентную ставку. «Эта страховка - средство для защиты кредитора. В реальности экономия на страховых выплатах редко оказывается прибыльнее, чем снижение процентной ставки», - поясняет директор отдела ипотечного кредитования МКБ Алексей Просвирин. Стоит проанализировать оба варианта и решить, что будет выгоднее: периодически оплачивать страховку или выбрать увеличенную процентную ставку по кредиту.

Если заемщик молод и страховой тариф низок в сравнении с переплатой по ставке, то страхование является разумным выбором. Кроме того, сумма страховки уменьшается ежегодно, исходя из остатка по ипотеке. В случае клиента пожилого возраста с высокими страховыми тарифами, может быть более выгодно отказаться от личного страхования и принять повышенную ставку»,— поясняет Юлия Ибрагимова. Страхование титула обычно требуется только при продаже объекта недвижимости менее трех лет. «Если квартира новая или собственность более трех лет, банки чаще всего отказываются от этого вида страхования»,— уточняет эксперт.

Часто банки рекомендуют клиентам оформлять страхование у партнерских страховых компаний, утверждая, что это удобнее. Однако удобство не всегда означает выгоду. «Страховые компании, сотрудничающие с банком по фиксированным тарифам, выплачивают ему комиссионное вознаграждение. Поэтому клиентов направляют на эти компании при оформлении страховки»,— объясняет основатель METR.club Анатолий Норштейн. При этом клиент имеет право выбрать другую страховую компанию с рейтингом не ниже А–, и банк обязан ее принять. Однако чаще всего процесс этот затягивается, и проще согласиться на полис от аккредитованной компании, чем бороться за другую. При этом переплата за страховку может быть значительной — в два раза»,— подводит итог эксперт.

Комиссии и экстра издержки не должны удивлять заёмщика при заключении сделки. Перед сделкой сотрудник банка должен сообщить клиенту о дополнительных расходах. Клиент вправе от них отказаться, но нужно заранее уведомить об этом сотрудника банка. И заёмщик должен осознавать последствия отказа от платных услуг»,— подчеркивает специалист по ипотечному кредитованию «Инком-Недвижимости» Елена Санникова.

Отказавшись от страховки, банк может и не одобрить сделку, даже с увеличением процентной ставки. Одобрение заявки не означает оферту. Банк может считать риски высокими или сделку убыточной. «Ипотека никогда не была высокомаржинальным продуктом. Продажа дополнительных услуг помогает банкам сохранить прибыльность продукта на приемлемом уровне. В этом смысле банки берут плату за дополнительные услуги»,— объясняет Анатолий Норштейн.

Аналитики Frank RG выяснили, что, например, Совкомбанк предлагает скидку 0,1–0,5 п.п. (размер скидки зависит от программы: по рыночным программам скидка составляет 0,5 п.п., по госпрограммам — 0,1 п.п.) при оформлении карты «Халва» и при совершении в каждом отчетном периоде не менее пяти транзакций на общую сумму не менее 10 тыс. рублей. В Сбербанке действуют дополнительные скидки при оформлении через «Домклик» или за юридическую проверку сделки. Абсолют-банк предоставляет скидку от 0,15 до 0,5 п.п. за коллективное страхование в зависимости от типа программы.

К сожалению, клиенты не уделяют должного внимания дополнительным условиям при оформлении ипотеки.

«Они в основном обращают внимание на процентную ставку — это наиболее понятный для них показатель. После этого следует размер ежемесячного платежа, срок кредитования, общая переплата и только затем дополнительные расходы, такие как страхование»,— делятся своим мнением Марина Заботина.

При этом Елена Санникова предупреждает, что оспаривать или возвращать уплаченные комиссии обычно невозможно, поскольку клиент согласился на них добровольно. Единственная услуга, от которой клиент может отказаться в период охлаждения, — это добровольное страхование имущества (вне условий ипотечного страхования). Поэтому необходимо заранее оценить все дополнительные расходы, уточнив, какие из них обязательные, и не переплачивать там, где можно сэкономить.