Какой доход нужен для получения ипотеки: минимальные требования и реальные примеры

Не существует жёстко установленных параметров дохода, гарантирующих безоговорочное утверждение заявки на ипотеку. Рассмотрение происходит с учётом личных обстоятельств заемщика, и недостаточный уровень доходов часто является препоной для получения одобрения.

Основное правило: более высокий заработок повышает шансы на согласие по жилищному займу, что связано с двумя ключевыми аспектами:

• При определении максимально возможной суммы кредита принимается во внимание пропорция дохода аппликанта. Это сильно зависит от стоимости жилья в регионе покупки: в мегаполисах, таких как Москва или Санкт-Петербург, где недвижимость дорога, необходим более значительный доход, в отличие от более мелких населённых пунктов или других регионов, где требования к доходам могут быть мягче.
• Принимается во внимание соотношение доходов и обязательных расходов клиента. Банки обычно рекомендуют, чтобы жилищные затраты не превышали 40-50% от общего дохода. В расходы также включаются текущие кредитные и другие финансовые обязательства.

Примеры:

• С доходом в 40 000 рублей и месячным платежом по автокредиту в 15 000 рублей, вероятность одобрения ипотечной заявки минимальна.
• С доходом 30 000 рублей и отсутствием других долгов, шанс получить ипотечное одобрение возрастает, если платёж не превысит 15 000 рублей.
• У заемщика с доходом 20 000 рублей, вынужденного содержать ребёнка, вероятность утверждения ипотечного кредита крайне мала.

При совместной подаче заявки на ипотеку учитываются общие семейные доходы, а долги и имущество рассматриваются на общих началах. После вычисления необходимых платежей банк анализирует остаток дохода на возможность покрыть основные потребности каждого члена семьи. Дополнительные факторы включают:

• Вычитание затрат на содержание детей;
• Включение государственных пособий в общий доход;
• Уменьшение запрашиваемой суммы ипотеки, если один из супругов не работает и зависит финансово от другого.

Тем не менее, способность клиента платить устанавливаемые взносы будет оценена банком на основе индивидуальных условий.

В процессе оценки финансовой состоятельности кандидатов на получение ипотечного кредита широко используется система скоринга. Эта автоматизированная система разбирает информацию, представленную в анкете потенциального заемщика, и начисляет ему баллы. Наивысшие показатели набирают лица с доказательно стабильным экономическим положением, что подтверждается наличием:

• недвижимости (включая дачи и загородные дома);
• личного транспорта и мест для его хранения;
• собственного бизнеса или доходов от самозанятости;
• доходов, получаемых от инвестиций;
• прав собственности на земельные парцелы.

Дополнительные положительные баллы присуждаются за длительную бесперебойную работу в последнем месте трудоустройства, наличие высшего образования и высококвалифицированной специальности, актуальной на рынке, активное участие в жизни общественных организаций и нахождение в возрасте максимальной продуктивности. Отказ в кредитовании гарантировано встречается у кандидатов, которые не соответствуют критериям, связанным с:

• возрастом (выше 75 лет);
• медицинскими показаниями;
• небольшим трудовым опытом;
• низким финансовым доходом;
• имеющимися на иждивении многодетными семьями.

Лица, попавшие в категорию высокорискованных, могут рассчитывать на оформление кредита на ограниченные суммы и по повышенным процентным ставкам. Решение о принятии таких условий полностью зависит от решения заемщика.

Главная финансовая структура России, занимающая лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования. Этот банк рассматривает заявки на ипотеку индивидуально, но для всех кандидатов действует общее правило: ежемесячный доход аппликанта должен значительно превышать размер ежемесячного платежа — по меньшей мере в два раза. Идеальное положение дел — когда платежи по ипотеке не более 40% от официального дохода. Доступная сумма оценивается после вычета обязательных расходов:

• выплаты по алиментам;
• оплата аренды жилья;
• другие кредитные обязательства;
• разнообразные дополнительные выплаты.

Для надёжного обслуживания долга необходим достаточный доход, одной только заработной платы может оказаться мало. Достаточный доход гарантирует, что заёмщик сможет без затруднений выплачивать долг в течение всего срока действия ипотечного договора, несмотря на возможные жизненные неурядицы (утрата работы, заболевание). СберБанк одобряет ипотеку, если месячный доход заемщика примерно равен 40 000 рублей, но этот критерий носит условный характер.

Учитывая широкую востребованность ипотечных предложений СберБанка, следует подробнее рассмотреть стандарты для заемщиков, которые не участвуют в специализированных программах банка.

Желающие приобрести жилье в новостройке обязаны внести первоначальный взнос в размере не менее 15,1% от стоимости объекта. Основная процентная ставка составляет 17,9%, которая может снижаться до 17,4% при использовании зарплатной карты СберБанка. Тем не менее:

• при отказе от страхования жизни процент повышается до 18,9%;
• если же увеличить первоначальный взнос до 20,1% и отказаться от услуги "Электронная регистрация", ставка увеличивается на 1,8%.

Таким образом, итоговая ставка может достигать 20,7%. Без документа о доходах условия остаются неизменными, ставка равняется 20,7%. Максимальный период кредитования по ипотеке может составлять до 30 лет.

Рассмотрим механизм определения возможной суммы ипотечного займа на основе зарплаты через конкретные примеры.

Пример расчета №1

Вообразим, что начинающий специалист исследует вероятность одобрения ипотеки с месячным доходом 40 000 рублей и желанием приобрести квартиру в Подмосковье за 2 миллиона рублей. Принимая в расчет следующие параметры:

• первый взнос 15.1%, что равняется 302 000 руб.;
• документальное подтверждение доходов;
• максимальный срок займа — 30 лет;
• оформление страховки;
• электронное заключение сделки.

Ему будет предложена ставка 18,1% с минимальным платежом в месяц 27 545 руб. Идеальный месячный доход для получения кредита составляет 45 900 руб. Так как разница с текущим заработком незначительна, всего 5 900 руб., банк может одобрить займ при условии высокой кредитоспособности клиента.

Пример расчета №2

Если доходы заемщика подтверждены и он получает 70 000 рублей в месяц, он может рассматривать покупку недвижимости в одном из новостроек Санкт-Петербурга за 4 миллиона рублей, хотя объект и не аккредитован застройщиком:

• начальный взнос составляет 30.1%;
• срок погашения займа устанавливается в 10 лет;
• необходимость страхования.

При процентной ставке в 16.9% месячная выплата будет составлять 50 200 рублей, при требуемом доходе в 68 600 рублей. Поскольку фактический доход заемщика выше требуемого, ипотека, вероятнее всего, будет предоставлена.

Пример расчета №3

В ситуации, когда месячный доход клиента делает 100 000 рублей, но не подтверждается официально, и предполагается покупка квартиры в Москве от независимого застройщика за 7 миллионов рублей без страхования, условия следующие:

• первоначальный взнос – 50.1%;
• период кредитования – 7 лет.

При ставке 17,9% месячный платеж будет составлять 73 211 руб., при требуемом доходе 95 174 руб. Ипотека скорее всего будет одобрена, несмотря на неофициальный характер доходов.

Изложенные расчеты имеют ориентировочный характер. Финальные условия могут изменяться банком в процессе рассмотрения персональных данных заемщика.

Потенциальным заемщикам требуется подтверждение надежного места работы и официализированного дохода. В этих целях справка формы 2-НДФЛ, отражающая доход за прошедшие полгода, станет неоценимым документом. Тем не менее, не каждый работник масштабных предприятий может предъявить такую бумагу. В подобных обстоятельствах банковские учреждения могут принять в качестве замены другой документ, включающий в себя:

• величину заработной платы;
• контактные данные и реквизиты компании (для возможности проверки через безопасностную службу банка);
• подтверждение нахождения на службе в указанной корпорации на протяжении минимум шести месяцев и занимаемую должность.

Подтверждение имеющихся дополнительных источников дохода можно осуществить, представив:

• банковские выписки по счетам;
• документацию о страховых компенсациях;
• отчеты о доходах от ценных бумаг и акций;
• контракты аренды с подтверждением получаемых доходов;
• справку с места работы, не оформленного официально, в соответствии с требованиями банка;
• выписки о банковских начислениях;
• налоговую декларацию, предназначенную для физических лиц-предпринимателей и корпораций;
• документы, свидетельствующие о дивидендных доходах;
• сведения о пожизненных выплатах для определенных слоев населения;
• вознаграждения по гражданско-правовым договорам или за использование авторских прав.

Будьте готовы к тому, что предоставленные документы подвергнутся тщательному анализу, и далеко не каждый банк захочет их принимать. Использование всего спектра возможных подтверждений доходов может помочь в увеличении предоставляемой кредитной лимита, однако подход будет изрядно строгий.

Традиционные банковские учреждения одобряют выдачу ипотечных средств только при условии предоставления заемщиком документального подтверждения официального дохода, достаточного для регулярного погашения кредита. Следовательно, неформальные доходы и устные заверения в платежеспособности не принимаются в расчет.

Однако, есть кредитные организации, в числе которых СберБанк, предлагающие ипотечные программы, где для получения кредита достаточно всего двух документов, исключая справку о доходах. Потребуется предоставить:

• паспорт;
• другой документ, удостоверяющий личность.

При этом следует ожидать более высокой процентной ставки, а также необходимо иметь безупречную кредитную историю.

В качестве альтернативы при низких официальных доходах, СберБанк предлагает вариант, когда первоначальный взнос составляет более 50% от стоимости недвижимости, а остаток финансируется через ипотеку. Таким образом, месячные выплаты будут относительно небольшими, и доказательства доходов станут необязательными.

При анализе платежеспособности клиента банки ориентируются на официальный доход, но также принимают во внимание и недекларированные источники доходов, включая "серую" зарплату.

В противном случае рациональнее обратиться к финансовой организации, которая уже имеет предложения по ипотеке без предъявления данных о зарплате. Например, банк ВТБ предлагает привлекательные программы кредитования «без бюрократических процедур», не требующие подтверждения платежеспособности.

Сталкиваясь с необходимостью приобретения собственного жилья при ограниченных доходах, многие задаются вопросом о возможностях получения ипотеки. Даже при невысокой зарплате есть множество вариантов, которые стоит рассмотреть:

• Поиск доступного по цене жилища.
• Выбор кредитной программы без подтверждения дохода и занятости заемщика.
• Вступление в зарплатный проект банка для получения условий с пониженной процентной ставкой.
• Использование ликвидного имущества в качестве залога, если оно зарегистрировано на ваше имя.
• Определение максимально возможного срока кредитования для уменьшения ежемесячного платежа, несмотря на увеличение общей суммы переплаты.
• Оформление подтверждений о дополнительном доходе, включая неофициальные источники. Иногда заемщики используют возможность получения дополнительного кредита на близких людей как временное решение.
• Увеличение размера первоначального взноса для снижения будущих кредитных обязательств.
• Применение государственных льгот, например, использование материнского капитала.
• Анализ всех доступных спецпредложений, кредитных программ, а также государственных и муниципальных субсидий для выбора выгодных условий.
• Привлечение со-заемщиков по ипотеке, при этом некоторые банки позволяют привлекать до трех дополнительных лиц.

Изучайте свои финансовые возможности, доходы и предполагаемые расходы, например, на аренду, чтобы понять, какой размер ипотечного кредита будет реалистичен. Это предварительное понимание поможет выбрать наиболее подходящую кредитную программу и подготовиться к возможным изменениям в финансовой ситуации.