Содержание предлагаемых изменений
Парламент Кипра рассматривает пакет инициатив, направленных на ограничение возможностей приобретения жилья и земли нерезидентами из третьих стран, в том числе гражданами России. Предложения затрагивают правовой контроль сделок, налогообложение и ограничение числа объектов в собственности у иностранцев.
Как действуют существующие схемы обхода
Законопроект включает три ключевых направления. Два из них ориентированы на ужесточение контроля за схемами приобретения активов и пресечение использования обходных юридических структур. Третья инициатива предполагает мониторинг числа объектов, находящихся в собственности у нерезидентов, и запрет на покупку определённых категорий земель.
Изменения в налогообложении
В настоящее время распространена практика продажи компаний, владеющих земельными участками или зданиями, вместо прямой продажи недвижимости. Такая конструкция формально изменяет только владельца юридического лица, а не сам объект, что позволяет избегать ограничений и некоторых налоговых обязательств.
Рынок и структура покупок
Планируется пересмотр льгот по налогу на добавленную стоимость при покупке жилья иностранцами. Ранее при покупке первого жилья площадью до 200 кв. м существовала возможность получить скидку в 14%, что снижало эффективную ставку НДС до 5%. С июня 2026 года налог будет рассчитываться исходя из стоимости сделки: при цене свыше €475 тыс. будет применяться ставка НДС 19%.
Платёжные операции и риски перевода средств
В прошлом году граждане России занимали лидирующие позиции среди иностранных инвесторов в недвижимостью на Кипре: в Лимасоле зарегистрировано почти 850 сделок, в Пафосе — более 300. В статистику включались купленные дома, квартиры в учёт не брались.
Получение вида на жительство через покупку недвижимости остаётся возможным, но доступно не всем — опция применяется к приобретателям, имеющим паспорта других государств. Средняя цена объектов по рынку стартует примерно от $350 тыс. Параллельно сохраняется спрос на относительно недорогое жильё: квартиры в хорошей локации предлагают от $50 тыс., а на Северном Кипре встречаются варианты порядка $100–120 тыс.
Инвестиционный спрос чаще оформляется через наличие паспорта другого государства, нередко стран СНГ, что влияет на структуру сделок и размеры чеков.
Отличия правил в Северной и южной частях острова
Для перевода средств на Кипр применяются разные схемы: транзит через банки в странах СНГ или на Ближнем Востоке (например, Казахстан, Армения, ОАЭ) и последующие переводы на кипрские счета, а также операции через доверенных агентов, когда рубли в одном месте меняют на евро в другом. На острове появились и варианты проведения платежей в криптовалюте, но они остаются мало распространёнными.
Кипрские банки требуют полного раскрытия цепочки транзакций и доказательств происхождения средств. При операциях с наличностью банковские учреждения вправе отказать в приёме крупных сумм при отсутствии документов, подтверждающих снятие с банковского счёта или официальные таможенные декларации. Схемы с участием агентов сопряжены с рисками добросовестности посредника, легальности операций и высокими комиссиями.