Кому повлияет запрет на две льготные ипотеки и как действовать дальше

С 01.02.2026 семейная ипотека перестаёт быть индивидуальной «льготной опцией» каждого родителя по отдельности. Базовое правило: супруг(а) заёмщика автоматически становится созаёмщиком. Исключение — супруг(а) не является гражданином Российской Федерации. Практический результат: повторная выдача субсидии на семью исключается. Теперь две льготные ипотеки на одну семью невозможны.

Что именно меняется

• Автоматическое включение супруга/супруги. При подаче заявки на семейную ипотеку банки обязаны указывать супругов созаёмщиками, если они — граждане РФ.
• Одна льгота на семью. Счёт идёт не на человека, а на «семью» в юридическом смысле — супруги, состоящие в официально зарегистрированном браке. Уточнение статуса брака и гражданства — часть проверки банком.
• Распространение на льготные ипотечные программы с госсубсидией. В первую очередь — «семейная ипотека». Дополнительно, по аналогии, правило может затрагивать программы, где действует федеральное субсидирование ставки по аналогичному порядку (уточняйте по действующему положению о субсидиях).

Как банки будут применять правило

• На этапе прескора банки проверяют по реестрам субсидий, ЗАГС, БКИ и внутренним базам, получала ли семья субсидию ранее. Запрашиваются подтверждения гражданства супруга.
• Если ранее была льготная выдача в рамках семейной ипотеки (включая случаи, где супруг был созаёмщиком), повторной льготной ставки не будет.
• Допускается привлечение третьих лиц (родители, родственники) как созаёмщиков или поручителей для усиления платёжеспособности — но это не даёт права на вторую льготную ипотеку для той же семьи.

📌 Важно: С 1 февраля 2026 года действует запрет на две льготные ипотеки для одной семьи. Планируя покупку, уточняйте статус в банке и наличие записей в реестрах субсидий до подачи заявки.

Под ограничение льготных программ в первую очередь попадают семьи, где один из супругов уже воспользовался семейной ипотекой. Это касается как ситуаций, где второй супруг не фигурировал в договоре, так и случаев, где он был созаёмщиком.

Кейсы из практики

Пример A

Мать оформила семейную ипотеку под 6% на квартиру в новостройке после рождения ребёнка. Отец в 2025 году планировал оформить вторую льготную ипотеку на апартаменты. До 01.02.2026 такая стратегия иногда проходила, если отец не был созаёмщиком в первой сделке. После 01.02.2026 — нельзя: супруг(а) включается автоматически, семья считается уже получившей субсидию.

Пример B

Пара сначала оформила льготный кредит на одного супруга, второй выступил созаёмщиком. Спустя год — появление второго ребёнка и попытка взять второй льготный кредит на другого супруга. Новые правила закрывают эту опцию: созаёмщик в первом договоре = семья уже использовала субсидию.

Пример C

Супруг — иностранец (без гражданства РФ). В этом случае автоматическое включение в созаёмщики не действует. Возможна ситуация, при которой российский супруг оформляет льготную ипотеку. Однако отдельная «вторая льгота» всё равно не положена: семья рассматривается по факту использования субсидии одним супругом-гражданином РФ. Нюансы уточняются банком индивидуально.

Многодетные семьи

Ранее в ряде случаев многодетные семьи при рождении следующих детей оформляли дополнительный льготный кредит на второго родителя и повторно получали субсидию. Теперь такой сценарий не работает: одна семья — одна льгота. Однако дополнительные федеральные и региональные выплаты (например, списание части долга при рождении третьего ребёнка в рамках действующих мер поддержки) сохраняются при соблюдении условий конкретной программы.

Регионы-лидеры

Концентрация семейной ипотеки в столичных регионах была высокой. Перераспределение субсидий при запрете «двух льгот на семью» должно усилить адресность — больше средств пойдёт в регионы со скромным строительством и меньшими доходами. Для застройщиков Москвы и Санкт-Петербурга это означает охлаждение части спроса, который формировался попытками «дублировать» льготы.

Кто пострадает больше всего

• Семьи с планом «две льготные ипотеки» под разные объекты (например, квартира и апартаменты, или квартира и дом).
• Пары с асимметричным доходом, где более доходный супруг «экономил» льготу, а менее доходный уже воспользовался — теперь такой арбитраж невозможен.
• Домохозяйства с высокой долговой нагрузкой, рассчитывавшие на «донорскую» схему с третьим лицом.

📌 Важно: Если у одного из супругов нет гражданства РФ, банк будет отдельно проверять документы. Подготовьте подтверждение статуса гражданства заранее, чтобы не сорвать сроки сделки.

Базово правило касается семейной ипотеки — федеральной программы, где ставка для семьи субсидируется государством (как правило, около 6% годовых при выполнении условий). Под действие ограничения подпадают именно государственные ипотечные программы с субсидированием ставки в логике «одна семья — одна льгота».

Что важно уточнить

• Льготная ипотека — это не любое «спецпредложение банка». Важен источник льготы. Если ставка снижена банком за счёт собственных дисконтов или акций застройщика — это не обязательно госпрограмма.
• Федеральные программы, сопряжённые с субсидией: семейная ипотека; иные специализированные льготные ипотечные программы (например, для отдельных категорий в регионах) — проверяйте по региональным регламентам.
• Региональные меры: некоторые субъекты РФ доплачивают к первоначальному взносу, компенсируют проценты или дают разовые субсидии. Если нет федеральной субсидии ставки, запрет «двух льготных ипотек» как правило не применяется, но банк всё равно проверит, не использовали ли вы федеральную льготу.

📌 Важно: Не все «льготные» предложения — государственные. Под запрет попадают программы с государственным субсидированием в рамках семейной ипотеки. Всегда уточняйте источник льготы в банке и в документах программы.

Исключение прямо обозначено: если супруг(а) — не гражданин РФ, автоматическое включение в созаёмщики не применяется. Это может влиять на состав участников сделки, но не создаёт права на «вторую льготу» для семьи, если один супруг-гражданин уже получил субсидию.

Допустимые варианты

• Привлечение третьих лиц для дохода. Банк вправе допустить созаёмщика или поручителя — например, родителей — чтобы «дотянуть» до нужного ПДН. Это влияет на скоринг, но не отменяет запрет на «две льготные ипотеки» семье.
• Региональные или корпоративные программы без федеральной субсидии ставки. Часто это гранты на взнос, доплаты бюджетникам, программы вузов/работодателей. Их можно сочетать с рыночной ипотекой.
• Рефинансирование первой сделки. Если ставка рынка снизится, приоритет — улучшить условия по уже взятой «семейной» ипотеке, а не искать схему второй льготы.

Когда «обходы» опасны

Формально оформлять кредит на родственника (бабушку/деда) как «донорского» созаёмщика, если фактически платит молодая семья, — рискованно. Банк вправе признать это злоупотреблением, отказать в субсидии или инициировать её отзыв. Потенциальны претензии, доначисление процентов «как по рынку» и досрочное требование.

💡 Пример: Молодая семья привлекает отца как созаёмщика для рыночной ипотеки на вторую квартиру, использует материнский капитал в качестве части взноса и региональную доплату. Это законно, если нет претензий к источнику льготы и если семья не пытается оформить вторую льготную ипотеку как «семейную».

⚠️ Предупреждение: Формальные «обходы» запрета (включение сторонних созаёмщиков ради повторной субсидии) могут квалифицироваться как злоупотребление. Риск — отказ в выдаче, отзыв субсидии, ухудшение условий. Действуйте строго в правовом поле.

Что такое «донорская» ипотека: кредит оформляет третье лицо — «донор» (нередко формальный собственник), а реальными выгодоприобретателями и плательщиками становятся другие. Схема появлялась на фоне высоких рыночных ставок и ограничений по ПДН.

Почему новые правила её гасят

• Автоматическое включение супруга как созаёмщика в семейной ипотеке снижает возможность «обойти» проверку реальной семьи и распределения субсидий.
• Банки получают формальный повод усилить комплаенс: проверку источников дохода, семейного статуса и участия всех бенефициаров.

Последствия

• Для банков: снижение доли дефектных сделок и мошенничества, более корректный риск-прайсинг.
• Для рынка: сокращение спроса в сегментах, которые подпитывались «переливами» субсидий, и более адресная выдача в регионах с дефицитом жилья.

📌 Важно: Семьи, ранее рассчитывавшие на «донорство», столкнутся с отказами. Будьте готовы к углублённой проверке доходов и обязательному участию супругов.

Чек-лист действий

1. Проверьте договоры. Кто указан заёмщиком и созаёмщиком, есть ли отметка о госсубсидии ставки. Поднимите кредитный договор, допсоглашения, график платежей.
2. Запросите позицию банка. До подачи любой новой заявки письменно уточните: числится ли ваша семья как получившая семейную субсидию; применим ли запрет на вторую льготную ипотеку.
3. Рассчитайте альтернативы. Сравните рыночную ипотеку с использованием материнского капитала, региональных доплат, рассрочки у застройщика. Проверьте ПДН и долговую нагрузку.
4. Оцените рефинансирование первой ипотеки. Если ожидается снижение ставок, рефинанс может дать экономию больше, чем рискованная попытка второй льготы.
5. Подготовьте документы. Паспорт(а), свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей, СНИЛС, 2-НДФЛ/СП, выписки из банков, подтверждение гражданства супруга.

Расчёты «до/после»

Льготная семейная ипотека 6%: сумма 5 000 000 ₽, срок 20 лет. Ежемесячный платёж ≈ 35 800 ₽. Общая переплата за срок — около 3,6–3,7 млн ₽.

Рыночная ипотека 15%: та же сумма и срок. Платёж ≈ 65 800 ₽. Переплата — около 10,8–11,0 млн ₽.

Рыночная ипотека 17%: платёж ≈ 73 300 ₽. Переплата — около 12,6–12,8 млн ₽.

Вывод: экономия семейной ипотеки против рыночной — десятки тысяч рублей в месяц. Поэтому попытка «выжать» вторую льготу теперь бессмысленна и рискованна. Рациональнее оптимизировать уже взятый льготный кредит или комбинировать рыночную ставку с маткапиталом и региональными льготами.

Использование материнского капитала

Можно направить на первоначальный взнос или на погашение основного долга. Перевод — через ПФР (в составе Социального фонда России), срок перечисления — обычно до 10 рабочих дней после одобрения.

💡 Пример: квартира 6 800 000 ₽, первоначальный взнос 20% = 1 360 000 ₽. Маткапитал 693 000 ₽ закрывает половину взноса; остаток — 667 000 ₽ из собственных средств. Кредит — 5 440 000 ₽, платёж на рынке при 15% ≈ 71 600 ₽; при 6% (если это первая и единственная семейная ипотека) ≈ 38 900 ₽.

Советы по переговорам с банком (Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Тинькофф)

• Просите официальный ответ о статусе вашей семьи в части субсидий.
• Сравните предложения минимум от трёх банков и проверьте, как учитывается маткапитал и региональные доплаты.
• Не бойтесь частичного досрочного погашения — даже 100–200 тыс. ₽ в год заметно режут переплату.

📌 Важно: Любые решения по второй покупке принимайте только после письменной консультации банка и проверки актуальных правил. Самодеятельные «схемы» — прямой путь к потерям.

Подготовка

• Документы: паспорта супругов, свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей, подтверждение гражданства супруга, справки о доходах (2-НДФЛ, справка по форме банка, выписки), документы на первоначальный взнос, сведения о маткапитале.
• Дополнительно: кредитная история (БКИ), выписки по действующей ипотеке, справки об отсутствии долгов по алиментам/налогам (по требованию).

Алгоритм

1. Предварительная консультация в банке и у застройщика. Уточните статус «первая/не первая» льгота для семьи, допустимые источники взноса.
2. Предварительное одобрение. Банк проверит доходы, ПДН, семейный статус, наличие льготных субсидий.
3. Подача пакета документов. Учтите: супруг(а) — обязательный созаёмщик, если он/она — гражданин РФ.
4. Банк проверит по реестрам, не получала ли семья ранее льготу. При отсутствии подтверждения — возможны дополнительные запросы.
5. Одобрение и выход на сделку. Заключение кредитного договора (ГК РФ, ст. 819), регистрация ипотеки в Росреестре, перечисление средств.

Если банк отказал

Основания: семья уже использовала льготную субсидию; недостаточный доход; риски объекта; негативная КИ.

Действия: запросите письменные причины отказа; подайте заявление на пересмотр; обратитесь в другой банк; рассмотрите рыночную ипотеку и региональные меры поддержки.

Шаблоны запросов

Запрос о применимости правила: «Прошу подтвердить применимость правила “одна льготная ипотека на семью” к моей ситуации и указать, числится ли семья как воспользовавшаяся субсидией ранее».

Запрос об альтернативах: «Прошу направить перечень альтернативных программ (рыночных/региональных), доступных моей семье при невозможности оформления второй льготной ипотеки».

📌 Важно: Банки будут требовать подтверждение, что семья ранее не получала льготу. Без подтверждения готовьтесь к дополнительным проверкам и срокам.

• Рыночная ипотека. Ставка привязана к ключевой ставке ЦБ РФ и условиям банка. Ежемесячный платёж выше, но доступ к сделке сохраняется.
• Региональные программы. Доплаты к первоначальному взносу, компенсации процентов бюджетникам (медики, учителя), молодым семьям. Доступность и лимиты — по месту проживания.
• Материнский капитал. Можно направить на взнос или досрочное погашение. Рекомендуется совмещать с рыночной ипотекой для снижения суммы кредита.
• Рассрочка от застройщика, аренда с правом выкупа. Гибкая альтернатива, но внимательно оценивайте риски и конечную цену.
• Рефинансирование. При снижении ставок — шанс сократить платёж по уже имеющемуся кредиту.

📌 Важно: Альтернативы требуют индивидуальной калькуляции. Обратитесь к ипотечному брокеру и запросите оффер как минимум у трёх банков.

• Выдачи и адресность. Сокращение случаев «двойных льгот» перераспределит субсидии в пользу семей, которые ещё не пользовались поддержкой. В регионах с низким объёмом строительства поддержка станет заметнее.
• Политика банков. Сбербанк, ВТБ, Альфа-Банк, Тинькофф обновят анкеты и скоринговые правила, усилят проверку семейного статуса и гражданства супругов.
• Цены и спрос. В Москве и Санкт-Петербурге — умеренная корректировка спроса в сегменте новостроек, где доля льгот была выше. Для застройщиков — фокус на рассрочку и партнёрские акции вместо «вторых льгот».
• Макрофон. При стабилизации инфляции и постепенном снижении ключевой ставки ЦБ РФ рыночные ставки по ипотеке будут снижаться, смягчая эффект запрета.

📌 Важно: Изменение повышает справедливость и адресность поддержки, но в краткосроке может охладить часть спроса в крупнейших агломерациях.

Потенциальные конфликты

• Искажение данных о семейном статусе и гражданстве супругов, сокрытие факта ранее полученной субсидии — основание для отказа или отзыва льготы.
• Оспаривание банком схем с «донорскими» созаёмщиками. Банк вправе пересчитать ставку на рыночную и потребовать доплату.

Правовые ориентиры

• ГК РФ: кредитный договор (ст. 819), изменение и расторжение договора (ст. 450).
• ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — базовые правила залога.
• ФЗ № 395-1 «О банках и банковской деятельности» — требования к банкам.
• НК РФ — налогообложение при операциях с недвижимостью (вычеты, ст. 220).

Что делать при споре

• Запросить у банка письменное обоснование и копии внутренних решений по отказу/отзыву льготы.
• Подать досудебную жалобу в банк (головной офис), затем — в Банк России (по вопросам практики), в профильные ведомства.
• При необходимости — иск в суд с правовым анализом условий договора и норм по субсидированию.

📌 Важно: Не подписывайте документы, если не понимаете их правовых последствий. При сомнениях — срочная консультация юриста по ипотеке.

Тренды на 1–3 года:

• «Бесшовная модель» поддержки. Задача — обеспечить переход семьи между программами по мере появления детей, без потерь в доступе к льготам.
• Дифференциация по регионам. Более высокие лимиты для территорий с дорогим жильём, усиление мер там, где рынок слабее.
• Развитие арендного жилья с опцией выкупа и поддержкой государства, стимулирование малоэтажного строительства и ИЖС.
• Обновление правил проверки льгот: единый реестр, ускоренная интеграция с ЗАГС и БКИ для снижения отказов по формальным причинам.

📌 Важно: Правила будут корректироваться. Следите за официальными разъяснениями и не полагайтесь на «устные обещания».

1. Можно ли семье получить две льготные ипотеки после 01.02.2026? — Нет. При семейной ипотеке супруг(а) автоматически становится созаёмщиком, и действует принцип «одна льготная ипотека на семью».
2. Что делать, если у меня уже есть льготная ипотека, а я планирую купить ещё жильё? — Рассмотрите рыночную ипотеку, региональные программы и материнский капитал для взноса или досрочки. Обязательно получите письменную консультацию банка.
3. Действует ли правило, если супруг — иностранец? — Исключение: при отсутствии гражданства РФ у супруга автоматическое включение не применяется. Но повторная семейная льгота на ту же семью не полагается.
4. Можно ли привлечь третье лицо для оформления второй льготной ипотеки? — Третьи лица допускаются для повышения дохода, но не для обхода запрета. Вторая льготная ипотека на одну семью не выдаётся.
5. Что такое «донорская ипотека» и почему её ограничивают? — Это схема с третьим «формальным» заёмщиком. Новые правила и проверки снижают возможность таких злоупотреблений.
6. Что делать, если банк требует вернуть субсидию? — Срочно обратитесь к юристу. Запросите обоснование, подайте досудебную жалобу, при необходимости — обращайтесь в суд.
7. На кого распространяется семейная ипотека? — На семьи с детьми (включая категории, определённые действующими условиями: дети до определённого возраста, многодетные семьи и пр.). Уточняйте критерии на момент обращения.
8. Могу ли я рефинансировать льготную ипотеку? — Да. Рефинансирование возможно при соблюдении правил банка и программы. Сравните экономию с затратами на страховки и комиссии.

📌 Важно: FAQ — это не замена официальных документов. Финальные решения принимайте на основе нормативов и письменных разъяснений банка.

Новый запрет на две льготные ипотеки для одной семьи меняет логику жилищных решений: теперь льгота — ресурс «один на семью». Это повышает адресность помощи и снижает злоупотребления, но требует от заёмщиков внимательного планирования. Проверьте, использовала ли ваша семья льготу, соберите документы и просчитайте сценарии с учётом маткапитала, региональных программ и возможного рефинансирования. Если у вас уже есть льготная ипотека, вторая покупка — это либо рыночный кредит, либо альтернативные механики (рассрочка, аренда с выкупом), которые нужно считать в рублях.

Действуйте сейчас:

• Оставьте заявку на бесплатную консультацию у нашего ипотечного эксперта.
• Скачайте чек-лист подготовки к семейной ипотеке и списки документов.
• Воспользуйтесь ипотечным калькулятором и сравните платёж при разных ставках.

Памятка

• Используйте только законные инструменты.
• Запрашивайте у банка письменные разъяснения.
• Сверяйте условия программы перед подписанием договора и регистрацией в Росреестре.

Материал актуализирован: январь 2026 г.